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[머니워치쇼 시즌4]⑩부동산P2P, 담보대출에서 PF까지

  • 2017.04.13(목) 10:39

P2P 금융 가운데 가장 핫한 아이템은 바로 부동산 투자입니다.

부동산 투자는 전체 P2P 금융 상품 중 66%나 차지합니다. 금액으론 올해 1월 대출 잔액 기준으로 전체 3357억원 중 2214억원정도 됩니다. 


부동산 P2P는 크게 두 가지로 나뉩니다. 부동산 담보대출건축자금 대출인데요. 이 중에서도 특히 건축자금 대출이 1708억원으로 대부분을 차지합니다.

부동산 P2P의 인기가 많은 이유는 수익률이 높고, 대출 금액이 크기 때문입니다. 담보가 있으니 신용대출 상품보다 안전할 거라고 믿는 분들도 많은 듯합니다.


대출과 투자를 중개해주는 P2P업체 입장에선 대출 금액이 많으면 그만큼 수수료를 많이 챙길 수 있고, 대출 잔액이 커지면서 회사의 규모가 커 보이는 효과까지 노릴 수 있습니다.

투자자 입장에선 무엇보다 높은 수익률이 매력적인데요. 담보가 있어 일반 신용대출 상품보다는 아무래도 더 안전할 수 있습니다.


◇ 선순위인지 후순위인지, LTV는 얼마?

그러나 투자의 기본 원칙으로 꼽히는 '하이 리스크 하이 리턴(high risk, high return)'은 P2P 투자에도 당연히 적용됩니다. 수익률이 더 높은 만큼 더 위험할 수 있으니 미리 충분히 알아본 후 신중하게 투자해야 합니다.

가장 먼저 어떤 종류의 부동산 투자 상품인지 확인해야 합니다.


'부동산 담보대출'의 경우 아파트나 빌라 등 부동산을 담보로 잡은 일반 대출로 보면 됩니다. 혹시 대출이 연체되더라도 어느 정도 가치가 정해진 담보가 있으니 돈을 날릴 가능성은 그만큼 낮습니다.

다만 해당 대출이 선순위인지 후순위인지 확인할 필요가 있는데요. 만약 대출이 부실화하면 해당 담보를 처분해 선순위 대출부터 먼저 갚습니다. 후순위 대출의 경우 기존 대출에다 추가로 받은 대출이기 때문에 이후 남은 돈을 받게 됩니다.


선순위라고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 담보인정비율(LTV) 즉 부동산 담보가치 대비 대출금의 비율을 함께 살펴볼 필요가 있는데요.

가령 감정가가 2억원인 건물을 담보로 1억 6000만원 즉 LTV 80%로 선순위 대출을 해준 경우 대출 부실로 해당 건물이 감정가의 70%인 1억 4000만원에 팔린다면 2000만원의 손해를 볼 수 있습니다.


후순위 대출의 경우를 보면요. 이미 선순위 대출이 1억 4000만원 있고 추가로 받은 후순위 대출이 2000만원이면 후순위 대출에 투자한 분들은 원금을 고스란히 잃게 되겠죠.

◇ 연 10% 후반 PF 투자, 모르면 위험

다음은 건축자금 대출 즉 프로젝트 파이낸싱(PF) 투자 상품을 보겠습니다. 이 투자는 일반 부동산 담보대출보다 더 복잡한 구조로 돼 있습니다. 선순위인지 후순위인지 살펴봐야 하는 건 건축자금 투자 역시 마찬가지입니다. LTV 역시 따져봐야겠죠.

건축투자 상품의 담보는 미래에 지어질 건물 가치를 측정한 것이어서 변동성이 크다는 점을 알아둘 필요가 있습니다. 예를 들어 해당 건물을 지을 당시 가치를 5억원으로 예상해도, 막상 건물을 지은 후 부동산 경기가 나빠지면 실제 가치는 더 떨어질 수 있습니다. 게다가 예상과는 다르게 미분양이 날 수도 있고, 공사가 중단될 수도 있습니다. 

▲ 일부 P2P 업체들의 투자 상품 설명 문구.각사 홈페이지.

해당 건축 건물이 아파트인지 상가인지 또 빌라인지도 꼼꼼하게 체크해야 합니다. 대체로 아파트는 안전한 담보로 여겨지지만 상가나 빌라의 경우 불안할 수 있어 LTV를 더 보수적으로 잡습니다. 건물의 위치가 서울인지 지방인지에 따라 위험도가 달라질 수 있고요.

일부 소형업체 중에선 처음부터 '사기'를 치려고 할 수도 있습니다. 나쁜 의도가 없더라도 P2P업체들은 자연스럽게 본인들에게 유리한 정보만 부각하는 경우가 많고요.


이 때문에 해당 부동산 등기부등본을 직접 보거나 현장을 직접 방문해 주변의 시세 등을 확인해보는 투자자도 있습니다. 부동산 투자는 신중할수록 좋습니다.

P2P 부동산 투자상품은 이보다 더 다양합니다. 투자 절차와 이 과정에서 제시하는 서류도 제각각입니다. 부동산 P2P 투자는 많게는 연 20%에 가까운 수익률을 제시하기도 하는데요. 신중하게 투자하면 요즘 같은 저금리 시대에 매력적인 투자처가 될 수 있지만 반대로 묻지마 투자는 원금을 고스란히 날릴 수도 있으니 유의해야 합니다.

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▲ 일시 : 2017년 4월 27일(목) 오후 2시30분~5시
▲ 장소 : 서울 여의도 금융투자교육원 리더스홀(6층)
▲ 참가 : 비즈니스워치 홈페이지(www.bizwatch.co.kr)에서 사전등록 접수 중
▲ 문의 : 비즈니스워치 (02)783-3311
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