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[8.2 대책]서울서 내집마련 더 어려워진다

  • 2017.08.02(수) 14:26

빚 내서 집 여러 채 보유, 사실상 불가능‥다주택·투기수요 억제
서울 LTV·DTI 40%로 강화‥맞벌이 등 중산충 실수요자도 타격

서울 등의 지역에선 더는 과도하게 빚을 내서 집을 사기 어려워졌다. 특히 이미 빚을 내 한 채 이상의 집을 소유한 세대에서 추가로 대출을 받아 집은 사는 것은 쉽지 않을 전망이다. 강남 등 투기지역 내에선 아예 불가능해졌다.

다주택자에 대한 규제를 강화하고 투기를 막겠다는 정부의 강력한 의지가 대출 규제에도 반영됐다. 이를 통해 궁극적으로 집값을 안정시키고 서민주거 안정을 꾀하겠다는 측면에선 긍정적이지만 당장에 일부 중산층 등 실수요자들의 내집마련 역시 더욱 어려워지는 게 아니냐는 우려도 나온다.

 



◇ 빚내서 집 여러 채 보유 '더는 안돼'

정부는 2일 투기지역 및 투기과열지구를 지정하고 이들 지역에 대한 주택담보대출 규제를 더욱 강화하는 내용을 포함한 주택시장 안정화방안을 발표했다.

이번에 투기지역으로 지정된 강남 강동 노원 등의 지역에선 주택담보대출을 기존 차주당 1건으로 제한하던 것을 세대당 1건으로 제한하는 강력한 대출규제를 시행키로 했다. 기존에 주담대 한 건을 보유하고 있는 세대라면 더는 빚을 내서 집을 살 수 없다는 얘기다.

기존에 이미 다주택을 보유(주담대 1건 이상)한 경우에도 만기가 돌아오는 시점에 더는 대출 연장을 할 수 없기 때문에 대출을 갚거나 집을 팔아야 한다.

투기과열지구와 투기지역에서 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)도 주택유형, 주택금액, 대출만기, 대출금액에 관계없이 각각 40%를 적용한다. 주담대를 1건 이상 보유한 세대에서 추가로 주택담보대출을 받을 경우엔 이 비율을 각각 10%포인트씩 강화한다.

이 경우 투기지역이나 투기과열지구의 경우엔 30%로 떨어지지만 어차피 추가 대출 자체가 불가능하다. 다만 과천, 성남, 하남 등 조정대상지역은 LTV와 DTI가 각각 50%, 40%로 강화되고, 그 이외 수도권 지역은 60%, 50%로 떨어진다. 빚 내서 집을 여러채 보유하는 게 사실상 어려워진 셈이다.

◇ 서울 전 지역 LTV·DTI 40%로 뚝‥실수요 영향 불가피

서울 전 지역이 투기과열지구로 지정되면서 대출한도도 일제히 줄어든다. 지난 6월 대책에서 조정대상지역에 적용한 LTV·DTI 각각 60%, 50%에서 40%로 큰폭으로 떨어지는 것이다. 결국 감당할 수 있는 수준 만큼의 대출만 받으란 얘기다.

 

 

금융위는 "대출한도가 축소되는 경우 보유자금이나 소득능력이 상대적으로 부족한 젊은층 등 실수요자의 자금애로가 발생할 가능성이 있다"고 말했다. 정부는 이런 실수요자 영향을 최소화하기 위해 서민이나 실수요자는 대출 규제비율을 각각 10%포인트씩 완화해서 적용키로 했다. 서울의 경우 50%로 완화된다.

실수요자 기준은 ▲무주택세대주 ▲부부합산 연소득 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하, ▲주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하로 돼 있다. 다만 맞벌이 부부 등 중산층 수준의 이러한 기준에 들지 않는 상당 수의 실수요자들은 서울에서 내집마련이 더 어려워지는 셈이다.

 

실제 A은행(주담대 시장점유율 20% 수준)의 서울지역 평균 LTV는 57%, DTI는 45%,(지난해 하반기 주담대 신규취급액 기준)에 달한다. 새 규제비율인 40%와 차이가 커 대출한도 축소로 인한 타격이 불가피할 전망이다. 


금융당국 한 관계자는 "기존엔 실수요도 있지만 투자목적도 꽤 있기 때문에 이런 수요를 거둬내고 시장이 안정되면 서민이나 실수요자의 내집마련 기회는 더 늘어날 수 있을 것"이라고 낙관했다.

◇ 대출규제 시행 전 선수요 몰릴 가능성

대출 규제 강화 발표 후 실제 시행시기까지 시차가 발생하면서 이 사이 대출 선수요가 몰릴 가능성도 크다. 금융위는 
대책 발표 이후 감독규정 개정을 거쳐 시행하기까지 최소 2주 이상이 걸릴 것으로 예상하고 있다. 이 시기 선수요를 관리하기 위해 시차를 최대한 단축하고 은행 등 금융회사를 통해 모티터링을 강화한다는 방침이다.

이날 오후 최종구 금융위원장과 진웅섭 금융감독원장이 국민은행, 신한은행 등 6개 은행장과 협회장 등을 불러 간담회를 하는 것 역시 이와 무관하지 않다. 금융당국은 또 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 대출 건전성을 철저히 관리해 나갈 계획이다.

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