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[포스트]달라진 주택담보대출 사용법

  • 2017.08.04(금) 17:40

투기지역 지정에 DSR까지…복잡해진 대출 공식

LTV·DTI 40%, 추가 주택담보대출 시 각각 30%, 투기지역과 투기과열지구 지정, DSR에 신 DTI까지.

정부가 부동산 시장 안정화를 위해 가계대출 규제 방안을 연달아 발표하면서 '대출 공식'이 점차 복잡해지고 있습니다. 

그동안 집을 사기로 마음먹으면 대체로 쉽게 돈을 빌릴 수 있었는데 새 정부가 규제를 강화하면서 점점 큰돈을 빌리기 어려워지는 분위기입니다.


정부가 '충격 요법'에 가까운 정책을 급작스럽게 내놓으면서 당장 발등에 불이 떨어진 분들이 적지 않습니다. 또 막연히 내 집 마련을 꿈꾸며 돈을 모으고 있던 분들은 '대출 플랜'을 크게 수정해야 하는 상황입니다.

가계대출 제도는 이번 달 말쯤 발표할 가계부채 종합대책에서 몇 가지가 또 추가될 수 있습니다. 내집 마련과 대출 계획을 세우고 있는 분들은 미리 알아둘 필요가 있습니다.


# 조정지역 < 투기과열지구 < 투기지역

이번 8·2 부동산 대책에서 가장 눈에 띄는 특징은 시장의 과열 양상에 따라 지역별로 다른 규제 방안을 제시했다는 점입니다.

규제가 적용되는 지역은 세 종류가 있는데요. 청약조정지역이 가장 넓고 그 안에 투기과열지구가 포함됩니다. 또 투기과열지구 범위 안에는 투기지역이 포함되는 형태입니다.


가장 센 규제가 적용되는 투기지역은 서울 강남 3구와 세종시가 대표적입니다. 이 지역에 적용하는 대표적인 대출 규제는 주택담보대출을 기존 차주당 한 건으로 제한하던 것을 세대당 한 것으로 제한한다는 점입니다.

이미 이 지역에 주담대가 있는 가구라면 투기지역 내에서 추가로 주담대를 받지 못한다는 의미입니다.


다만 투기 지역이 아닌 곳에 주택담보대출이 있는 분들은 투기 지역에서 추가로 대출을 받아 집을 살 수 있습니다.

투기지역과 함께 서울 전역에 해당하는 투기과열지구에는 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)가 모두 40%로 고정됩니다. 조정대상 지역의 경우 각각 60, 50%가 적용되고 그 외 수도권은 70%, 60%가 적용됩니다. 
관련 기사 ☞ 서울서 내집마련 더 어려워진다

▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@

# 확 줄어든 대출 한도…추가 대출시 더 줄어

서울의 경우만 보면 LTV·DTI가 기존에는 60, 50%가 적용됐는데 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 모두 40, 40%로 규제가 강화됐습니다.

당연히 대출 한도도 크게 줄어듭니다. 지난해 하반기를 기준으로 보면 주택담보대출 평균 대출 금액이 1억6000만원이었는데 이번 대책으로 5000만원가량 줄어들 것으로 추산됩니다.


예를 들어볼까요. 연 소득이 5000만원인 분이 30년 원리금 균등분할 상환으로 연 4%의 대출을 받는다고 가정해보겠습니다. 기존에는 4억3000만원을 받을 수 있었는데 앞으로는 3억4000만원으로 제한됩니다.

연봉이 1억원이라면 6억원을 받을 수 있었는데 4억원으로 줄어들고요.

▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@

주택담보대출은 LTV와 DTI를 동시에 계산한 뒤 적은 쪽에 맞춰 대출한도를 정합니다. 이에 따라 연 소득이 많은 분은 LTV의 영향을 받아 대출금이 줄고, 상대적으로 소득이 적은 분들은 DTI 영향을 받게 됩니다. 아무튼 어떤 경우라도 대출금이 줄어드네요.


주택담보대출을 이미 1건 이상 보유한 세대가 추가로 주담대를 받을 때는 LTV와 DTI가 각각 10%포인트로 강화된다는 점도 특징입니다.

예를 들어 분당에 주담대가 있는 차주가 강남구에서 추가로 주담대를 받을 때는 LTV·DTI가 각각 30%가 되는 셈입니다. 
관련 기사 ☞ 강남 10억 아파트 살때 대출 4억으로 제한


# DSR에 신 DTI까지…대출 더 어려워진다

여기서 끝이 아닙니다. 이달 중으로 발표할 예정인 가계부채 종합대책이 있습니다. 이 대책에는 DSR(총부채원리금상환비율)과 신 DTI(총부채상환비율)의 구체적인 도입 방안이 포함될 것으로 보입니다.

DSR의 가장 큰 특징은 대출자의 상환 능력을 따질 때 가지고 있는 모든 부채를 본다는 점입니다. DTI는 주담대만 원금까지 포함시키고 나머지 부채는 연간 이자만 따지는데요. DSR은 주담대를 비롯해 신용대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금 전체를 봅니다. 결국 다른 대출이 있는 분들은 추가로 주담대를 받기 어려워질 수 있는 겁니다.


신(新) DTI도 있습니다. 현행 DTI는 대출 시점의 소득만 따지는데요. 신 DTI는 대출자의 장래 소득, 소득 안정성 여부, 자산의 소득 창출 등을 봅니다.

예를 들어 사회초년생의 경우 장래에 소득이 늘어날 가능성이 크기 때문에 대출 한도가 늘어날 수 있습니다.


금융당국은 일단 DSR과 신 DTI를 당장 적용하기보다는 단계적으로 도입할 계획입니다. 내년에 DSR 표준 가이드라인을 만들고 2019년에 시행하는 식입니다.

이미 LTV와 DTI를 크게 강화했으니까 급할 건 없어 보입니다. 다만 이번 방안에도 불구하고 가계 대출이 제대로 잡히지 않을 경우 시기를 앞당길 수 있습니다.
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