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[12‧16대책]중산층, 9억원 넘는 주택 사기 어려워진다

  • 2019.12.16(월) 16:16

9억 초과 주택 '담보인정비율' 40%→ 20% 강화
15억 넘는 아파트 주담대 금지 "집값상승 확산차단"
‘갭 투자’ 규제도 강화…서울보증보험 전세보증 제한

정부가 과열되고 있는 부동산 시장을 잡기위해 추가 대출 규제를 내놨다. 15억원이 넘는 아파트에 대해 주택담보대출을 전면 금지하고 9억원이 넘는 주택에 대한 LTV(담보인정비율)을 현재 40%에서 20%로 대폭 축소했다.

16일 정부는 이 같은 대출 규제 강화 방안 등이 담긴 '주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 "금융대출이 투기수요의 자금동원 수단이 되는 상황을 원천적으로 근절하겠다"고 강조했다.

우선 현재 투기지역‧투기과열지구의 주담대 LTV 40%가 시가 9억원으로 기준으로 차등 적용된다. 9억원 이하 주택은 현재 LTV 40%가 유지하되 9억원 초과 주택은 LTV가 20%로 강화하는 방식이다.

예컨대 투기지역에서 14억원의 주택을 구입할 때 주담대 한도는 현재 5억6000만원(14억원의 40%)에서 4억6000만원('9억원의 40%'와 '5억원의 20%'의 합)으로 줄어들게 된다.

15억원 초과 초고가 아파트는 주담대가 금지된다. 투기지역‧투기과열지구 다주택세대 대출금지, 1주택세대·무주택세대 LTV 40% 등 현재 규제와 비교하면 초고강도 대출규제다.

은성수 금융위원장은 "LTV를 9억원 초과에서 15억원까지 20%로 줄이면 대출을 통한 투기적 수요를 억제할 수 있다"며 "15억원 이상 아파트는 대출이 '0'이다"고 설명했다.

또 DSR(총부채원리금상환비율) 관리 대상이 '은행'에서 '차주'로 바뀐다. 현재 은행은 신규 취급 가계대출 평균 DSR을 40% 내로 관리하고 있지만 앞으론 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 DSR을 적용된다. 차주의 DSR 한도는 은행권 40%, 비은행권 60%로 내년 말까지 40%로 하향 조정된다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

주담대 실수요 요건도 2년에서 1년으로 강화된다.

현재 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주담대가 가능했다.

앞으로는 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해 1년 내 전입 처분 의무가 부여된다. 고가주택 기준도 공시가격에서 시가(9억원)로 바뀐다.

주택구입목적 사업자 대출도 강화된다. 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 사업자의 주담대 취급금지 대상 지역이 현재 투기지역에서 투기과열지구로 확대되는 방식이다.

RTI(임대업 이자상환비율)도 강화된다. 현재 주택임대업 개인사업자대출에 대해 RTI '1.25배 이상'이 적용 중인데 앞으로는 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출도 RTI 기준이 '1.5배 이상'으로 적용된다.

전세를 끼고 집을 사는 '갭 투자' 규제도 강화한다.

현재는 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나, 사적 전세대출 보증(서울보증보험)은 제한하지 않고 있다. 금융당국은 서울보증보험에 시가 9억 초과 전세대출 보증을 제한하도록 협조를 요청할 계획이다.

전세자금대출 후 새로 주택을 사는 것도 제한된다. 주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하는 방식을 통해서다.

김태현 금융위 사무처장은 "투기과열지구의 초고가 아파트를 중심으로 주택가격이 급등하고 뒤이어 주변 아파트 시세가 동반 급등한다"며 "이번 대출 규제 목적은 집을 매매하기 위해 더 많은 담보대출을 받는 것을 차단하기 위해서"라고 설명했다. 이어 "집값 안정을 위해 금융기관이 초고가 아파트에 대해 금융지원을 하지 않도록 하겠다"고 덧붙였다.

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