신혼희망타운, 3기 신도시, 사전 청약…
문재인 정부 시절 주요 주택공급 정책이다. 신혼부부들의 내 집 마련을 위해 신혼희망타운을 공급하고, 주택 공급이 부족할 것이란 우려에 수도권 핵심 지역에 3기 신도시를 조성하겠다는 대규모 공급 계획을 세웠다. 또 언제가 될지 모른다는 주택 공급 불안을 없애기 위해 신도시 조성 전 주택을 공급하는 사전 청약까지 단행했다.
하지만 결과적으로 집값은 잡지 못했다. 문재인 정부의 가장 큰 실책으로 꼽히는 것 중 하나가 바로 부동산 정책이다.
이재명 정부가 출범 후 5개월 만에 세 번째 주택시장 안정화 대책을 내놓았다. 앞선 9·7대책이 주택 공급 계획에 초점을 맞췄다면 6·27대책과 이번 10·15대책은 대출 규제를 강화해 수요를 억제하는 게 핵심이다.
수도권과 규제지역 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하며 강수를 뒀던 6·27대책 후 가계대출 증가세는 크게 둔화됐다. 대출 규제 강화 효과가 숫자로 나타나고 있다.
금융위원회에 따르면 9월 전 금융권 가계대출 증감액은 1조1000억원으로 전월(4조7000억원) 뿐 아니라 지난해 같은기간(5조4000억원)과 비교해 크게 줄었다. 6·27 대책 발표 후 정책 효과로 주담대 증가폭 축소와 기타대출 감소로 가계대출 증가세가 상당 수준 안정화되고 있다는 게 금융위 평가다.
이처럼 가계대출 증가세는 안정적인 상황임에도 '초강수'로 평가 받는 대출 규제가 추가된 것은 집값 상승에 대한 기대감이 확산되고 있어서다. 특히 9·7대책 후 부동산 시장 불안이 커지고 있다. 공공 중심으로 속도감 있는 주택을 공급하겠다는 정부의 대책을 시장이 믿지 못하는 게 원인이다. ▷관련기사: 대책 비웃는 '서울 불장'…연휴 뒤 더 뜨거워졌다(10월11일)
10·15대책에는 대출 규제 강화와 함께 주택 공급에 대한 구체적인 계획 등 시장 신뢰를 확보하기 위한 내용도 담겨 있다.
하지만 수요자들이 관심을 갖고 직접적인 영향을 받는 것은 대출 한도 축소와 규제지역 확대에 따른 대출 규제 강화다. 실제 대책 첫날 은행 지점에는 이번 대책으로 대출 한도가 얼마나 줄어들지, 대출은 가능할지 등을 묻는 수요자들의 문의로 혼란이 발생했다. ▷관련기사: '10·15 대책' 24시간 후…은행 전화·상담사 카톡에 불났다(10월16일)
정부는 10·15대책에 수요 억제와 공급 확대 등을 종합적으로 담은 만큼 이번에는 시장이 안정화될 것으로 기대하고 있다. 주택 공급에 대해선 시장 신뢰를 회복하고, 대출이 주택 매입 수요를 자극하는 것은 막겠다는 전략이다.
기대처럼 시장이 안정된다면 추가 대출 규제는 필요 없겠지만 시장 반응이 예상과 다르다면 추가 대책을 고민하고 찾아낼 것이라는 게 금융당국 입장이다. 국토교통부가 중심이 된 주택 공급이 제대로 이뤄지지 않으면 시장 불안을 막기 위해 금융당국이 또 다시 규제 강화 방안을 마련해야 하는 상황이다.
이전에도 주택 시장 불안을 막기 위해 수요를 억제하는 대책이 지속적으로 발표된 바 있다. 그때마다 일시적으로 잡혔던 집값이 다시 오르는 등 부작용이 이어졌다. 대출 옥죄기를 통한 수요 억제의 한계를 경험한 셈이다.
과거 고가주택 기준을 시세 15억원으로 삼고 이를 초과하는 주택에 대해선 주담대를 제한하는 조치가 있었다. 당시 이를 두고 적절한 규제인지에 대한 논란이 벌어졌고 헌법재판소까지 가면서 '5대4' 합헌 판결이 내려진 바 있다. 강력한 대출 규제는 혼란을 야기한다는 의미다.
결국 시장 안정을 위해선 수요와 공급의 균형이 중요하다. 핵심은 주택 공급에 대한 시장 신뢰를 회복할 수 있느냐다. 실패하면 또 다시 대출 규제 카드를 꺼낼 수밖에 없다.
앞으로 나올 주택시장 안정 대책에선 금융당국 역할이 줄어드는, 추가적인 대출 규제 없이도 시장이 안정되길 기대해본다.
