[글로벌 부동산 거품]②붕괴땐 충격..한국은 다행?

  • 2013.10.30(수) 15:58

내년 이후 붕괴 위험..양적완화 축소 맞물리면 심각
"사전 규제가 안전판 제공"..한국과 연관은 크지 않아

거품은 언젠가는 꺼지기 마련이다. 당장은 아니지만 향후 전 세계 부동산의 버블 붕괴 가능성을 염두에 둬야 한다는 조언이 나오는 것도 이 때문이다. 특히 미국의 양적완화 축소 논란이 지속되면서 부동산 거품을 형성했던 자금이 일시에 빠져나갈 수 있다는 우려가 크다.

 

다만 미국 서브프라임 때와 달리 거품을 이미 인지하고 있다는 측면에서 사전에 취해지고 있는 규제가 안전판을 제공할 것이란 기대도 있다. 이미 부동산 시장이 정체 상태를 보이고 있는 한국의 경우 미국 서브프라임 당시의 충격파가 아니라면 상대적으로 안전지대일 수 있다. 상대적으로 파급효과고 클 수 있는 중국 부동산 거품 붕괴 정도에 더 귀를 기울여야 할 전망이다.

 

◇ 내년 이후 버블 붕괴 우려 커

 

전문가들 사이에서는 내년까지 주택가격 상승세가 지속되겠지만 그 이후에는 거품이 꺼질 것이란 경고가 나오고 있다. 최근 독일 분데스방크는 "독일의 일부 도시에서 주택가격이 20% 이상 치솟았다"며 "펀더멘털 요인에 기반하면 전혀 이해할 수 없는 가격이라고 지적했다.

 

골드만삭스는 내년까지 대부분의 주택가격 상승세가 지속될 것으로 보이지만 2015년쯤에는 상당수의 거품의 꺼질 것으로 보인다고 밝혔다. 최근 바클레이즈는 내후년 말까지 홍콩의 주택가격이 30%까지 빠질 수 있다고 전망했다. 앞서 UBS와 뱅크오브아메리카(BoA)메릴린치도 비슷한 경고를 한 바 있다.

 

키트 저케스 소시에떼제너럴 리서치 헤드는 일부 시장을 지목하며 "연준이 제로금리 정책을 결국 접기 전까지는 기존의 거품 붕괴로 잃었던 부동산 손실을 만회하겠지만 건전한 회복이 못된다"고 지적했다.

 

◇ 주택공급 과잉 후 수년내 주택가격도 정점

 

그렇다면 거품이 붕괴되는 시점은 어떻게 알 수 있을까. 대개 주택 수급을 조사해보면 공통점이 발견된다. 주택건설이 정점까지 오르면 수년안에 주택가격도 정점을 찍는 것으로 나타났다.

 

최근 캐나다의 주택건설은 어느 때보다 활발하고 이런 건설활동 증가가 과잉공급 우려를 높이고 있다. 중국 역시 과잉공급으로 빚어진 유령도시로 골머리를 앓고 있다. 그럼에도 부동산 가격은 여전히 치솟고 있는 상태다. 짐 캐노스 헤지펀드 매니저는 "중국 부동산 시장의 거품이 점점 더 커지고 있다"며 "아무도 살지 않는 집과 도시들이 계속 지어지고 있다"고 말했다.

 

최근에는 전미부동산중개인협회(NAR) 지표에서도 부동산 거품 붕괴 신호가 나타났다. NAR이 발표하는 주택구입능력지수(Housing Affordability Index)가 추세선을 하향이탈했다는 설명이다. 주택구입능력지수는 가계 소득과 주택가격 등에 대비한 주택담보대출 원리금 상환 능력을 나타내는 지표다.  미국 펜실베이니아의 로버트모리스대학 연구진들은 당장은 거품이 꺼지진 않겠지만 연준이 새로운 주택거품을 잡기 위해서는 금리를 좀더 빨리 올려야 한다고 주장하고 있다. 

 

▲ 중국 부동산 가격 추이(출처:하이투자증권)

 

◇ 거품 이미 인지하고 제어..충격 제한될 수도

 

다만 일부에서는 현재 각국 정부들이 거품 제어를 적절히 하고 있다는 평가도 나온다. 거품이 급격히 빠지면서 충격을 키우진 않을 것이란 기대다.

 

분데스방크는 "부동산 버블이 금융 안정을 해칠만한 거시적인 위험을 초래하지는 않을 것으로 보인다"며 "독일은 모기지 여건이 미국이나 다른 유럽보다 훨씬 엄격하기 때문에 은행들에 심각한 타격을 주지 않을 것"이라고 강조했다.

 

카스텐 브제스키 ING 이코노미스트도 독일에 국한하며 "과거 다른 나라에서 경험했던 전형적인 버블 신호로 볼 만한 이유는 없다"며 "모기지 증가세도 제한적이라 버블 징후는 못된다"고 판단했다.

 

중국 역시 부동산 거품을 잡기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 과거처럼 거품이 커져 붕괴되도록 놔두지 않을 것이란 얘기다. 전문가들은 과거 조치에 더해 11월 3중 준화를 기점으로중국 정부의 강력한 부동산 규제가 가시화될 가능성에 무게를 싣고 있다.

 

박상현 하이투자증권 연구원은 "부동산 경기가 3분기 중국 경기회복의 주요 모멘텀으로 작용했지만 중국 정부가 이런 모멘텀 약화를 감안하더라도 부동산 시장 안정에 정책적 초점을 맞출 수 있는 여지가 확인되고 있다"고 말했다.

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