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[펀드로 세상읽기]①-3 일본 부동산에 투자하려면

  • 2017.12.15(금) 10:02

선택의 폭 좁아…일본 리츠펀드만 판매
공모펀드는 폐쇄형…환손실도 유의해야

사실 개인 투자자 입장에서는 일본 부동산에 투자할 수 기회가 많지는 않습니다. 최근 공모 펀드 출시 전까지는 일본 리츠에 투자하는 재간접 펀드가 대부분이었습니다. 일본 부동산 펀드의 경우 대부분 사모 형식으로 나오고 최근 한투운용이 내놓은 펀드가 최초 공모 펀드였습니다.

 

다만 내년에도 일본 부동산 공모 펀드가 한두 개 더 선을 보일 예정으로 이전보다는 일본 부동산에 투자하는 상품 출시가 훨씬 활발해질 전망입니다.

 

 

◇ 한투운용 펀드, 도쿄 더블 역세권 투자 눈길

 

한투운용이 내놓은 일본 부동산 펀드를 살펴보겠습니다. 한국투자도쿄오피스부동산펀드의 투자설명서를 보면 일본 도쿄 소재 오피스 빌딩에 투자해 배당금 수령과 자본이득을 추구한다고 돼 있습니다. 한국투자도쿄중소형오피스부동산투자신탁 1호는 중소형오피스 빌딩으로 투자 대상을 국한했습니다.
 
도쿄오피스부동산펀드는 일본 도쿄에 위치한 아리아케 센트럴 타워 오피스 빌딩에 투자합니다. 아리아케 지역 오피스 중 가장 최근 신축된 건물로 50%의 소유권을 취득했고, 매입가격은 약 150억5000만엔으로 한화로 1573억원가량입니다. 지난 5월 31일 현재 감정평가액은 174억엔으로 나오네요.

 

공실률이 4.3%에 불과한 것이 일단 눈길을 끄는데요. 도쿄전력(TEPCO)과 다이와하우스 그룹, 후지쓰 등이 임차인으로 있습니다.아리아케 오피스 지구 안에 위치하면서 도쿄 국제 전시장과 인접해있고 2개의 역이 인접한 더블 역세권 입지여서 대중교통 접근도 쉽습니다. 특히 2020년 도쿄 올림픽 스타디움이 위치한 신규 인프라 구축 지역에 속해 신규 도로 등이 신설될 예정입니다.

 

도쿄중소형오피스펀드의 경우 도쿄 중심업무 지역인 추오구 신카와 지역에 위치한 오카토 쇼지 도쿄 빌딩의 소유권을 100% 취득하는 형태입니다. 약 53억엔, 우리 돈으로 552억6000만원에 매입했습니다. 지난 7월 28일 기준 감정평가액은 55억4000만엔입니다.

 

2022년 3월 말까지 금융선물중개회사인 오카토 쇼지 및 계열사가 전체 면적을 본사 사옥으로 임차한 상태로 공실률이 0% 이고요. 도쿄역에서는 1.2km 떨어진 대로변에 있고, 도쿄역에서 대로변을 중심으로 중소형 오피스가  위치해 이 역시 더블 역세권 입지입니다.

 

◇ 일본 리츠 펀드들, 올해 들어 고전

 

일본 부동산 펀드에 대한 관심이 커지면서 한투운용은 내년 1분기를 겨냥해 차기 펀드를 준비 중입니다. 다른 증권사와 운용사들도 일본 부동산 펀드를 준비하고 있는데요.

 

다만 공모형보다는 기관투자자용 사모펀드 형식이 대부분이어서 개인 투자자 대상 공모 펀드가 얼마나 활성화할지는 지켜봐야 합니다. KTB자산운용도 일본 부동산 펀드를 리테일용으로 일부 내놨지만 개인 투자자들의 경우 고액 자산가를 대상으로만 팔았습니다.

 

부동산 공모 펀드 외에 일본 부동산 관련 자산에 간접적으로 분산 투자하는 펀드도 있지만 종류가 많지는 않습니다.


일본 리츠재간접 펀드인 한화JapanREITs부동산투자신탁과 한화일본주식&리츠증권투자신탁은 노무라리얼이스테이마서트펀드, 일본 리츠인 재팬리얼이스테이트인베스트먼트에도 투자합니다. 단 일본주식과 함께 투자하는 한화일본주식&리츠증권투자신탁은 1년 수익률이 14% 선에 달하지만 한화JapanREITs부동산투자신탁은 마이너스(-) 수익률을 기록 중입니다. 6년 수익률은 67%에 달합니다.

 

삼성JapanProperty부동산투자신탁도 일본 1위 리츠인 일본빌딩펀드를 비롯, 다이와주택투자, 노무라부동산마스터 등에 투자하는 재간접형 리츠로 5년 수익률은 65% 선에 달하지만 올해는 마이너스(-)에서 벗어나지 못하고 있습니다.

 

일본을 포함한 아시아 지역에 상장된 부동산 관련 주식에 투자하는 하나UBS아시안리츠부동산투자신탁의 경우 주요 구성 종목에 미쓰이부동산이 포함돼 있습니다. 1년 수익률은 11% 선입니다.

 

 

◇ 유의할 점은?

 

리츠펀드는 환매가 가능하지만 부동산 펀드는 일정 기간만 모집하고 만기까지 환매가 불가능한 폐쇄형 상품입니다.


만기에 앞서 투자 대상인 부동산 매각에 나서기 때문에 실제 매각 시점에 따르 계약기간 종료일이 앞당겨질 수도 있고, 매각이 늦어지면 회수도 그만큼 늦어질 수 있습니다. 부동산 매각 시 차익을 얻을 수 있지만 반대로 시장 상황에 따라 손실이 날 수도 있는 것이죠.

 

일본 부동산에 투자하는 만큼 엘본 엔화의 환 위험에도 노출되는 것도 잘 아시죠? 일부분 환헷지가 들어가지만 환율 변동 위험이 완전히 사라지는 것은 아닙니다.

 

글로벌 경기 회복세로 긴축 행보가 이어지는 만큼 일본 부동산 경기 변화를 주시해야 한다는 조언도 나옵니다.

 

닛케이 아시안 리뷰에 따르면 이미 도쿄 긴자 지구 부동산 가격은 과거 1980~1990년대 버블 당시보다 더 오른 상태로 일본 부동산 가격이 정점에 왔다는 평가가 늘고 있다고 합니다. 정작 일본 투자자들의 경우 국내 부동산 가격이 너무 비싸 해외로 눈을 돌리고 있다고 하네요. [시리즈끝]

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