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[워(War)킹맘 재테크]내가 가진 땅은

  • 2018.02.15(목) 08:10

(28)Part3. 부동산: 기존주택 어떻게 살까


2018년 2월 14일.
"남편 돈 잘 버는데 그냥 그만둬." 우리나라 문화가 아직도 이 정도다. 내가 살고 있는 이 사회는 이런 말을 수도 없이 들으면서도 웃어넘겨야 하는 사회다.

실제로 친한 친구가 결혼하는데 남편 직업이 변호사라는 이유만으로 결혼하면 그만둔다는 것이 회사 내에 기정사실로 되어 있었단다. 본인은 그럴 생각이 전혀 없었는데도 말이다.

애 엄마가 열심히 일하면 곧이곧대로 보지도 않는다. "남편도 있는데 뭐 이렇게 악착같이 해.", "저 여자 혹시 임원까지 할 생각인 거야?", 열심히 해서 악착같이 버텨내는 워킹맘에게 돌아오는 것은 박수보다는 "독하다."라는 평가다.

10년 전만 해도 "그냥 집에 가서 애나 보세요."라는 말을 대놓고 할 정도였다니 이제 많이 분위기가 좋아졌다고 기뻐해야 하나 싶기도 하다.

독한 여자만 살아남을 수 있다는 건가, 처음에야 칭찬인가 싶어 웃어넘겼던 말들이 이제는 왜 독한 여자만 일을 할 수 있는 사회인지, 왜 애 엄마는 일을 대충 한다고 생각하는 것인지, 왜 남편이 있으면 일을 안 해도 된다고 생각하는 건지 의구심이 생긴다.

나의 능력을 사회의 필요한 부분에서 발휘하고, 그 대가로 월급을 받는다. 나는 그 돈으로 가계에 보탬이 되고자 한다. 남편의 월급이 얼마인지가 내가 일을 하는 데 크게 중요하지는 않다는 말이다. 그리고 어차피 하기로 했다면 잘 하고 싶은 게 내 마음이다.

사실 남자건 여자건 우리나라에선 치열하게 살아야만 살아남는다. 왜 그럴까. 대기업에 다니는 직장인은 회사가 정글 같다고 표현하더라. 정글에서 살아남기 위해 동물들이 경쟁하고 있다는 것이다.

우리는 왜 회사에 다니고, 왜 아이를 두고 맞벌이를 하는 것이며, 왜 일을 즐기지 못하고 돈을 벌기 위해 혹은 조직에서 살아남기 위해 일 해야 할까.

아주 개인적인 생각이지만 나는 우리 사회가 치열한 이유는 5000만 인구가 좁은 땅덩어리 안에서, 또 대부분 수도권에 몰려 좋은 땅을 서로 갖기 위해 경쟁하기 때문이라고 본다.

대부분 사람이 돈을 벌기 위해 회사에 다니고, 맞벌이를 선택하는 이유는 더 많은 돈을 벌어 부를 축적하기 위해서다. 축적한 자금으로는 내 집 마련을 꿈꾸고, 내 집을 마련한 뒤에는 더 좋은 집에 살기 위해 노력하고 있지 않나.

일반화의 오류일 수는 있으나 내 주변의 많은 사람이 좋은 집을 갖기 위해 치열하게 살아가고 있고, 많은 워킹맘이 남편 월급에 더 보태 입지 좋은 지역에 들어가 한 단계 삶의 질을 업그레이드하기 위해 버티고 있다.


기존주택은 토지지분을 보자

우리나라는 국토가 워낙 좁은 데다 건물을 지을 수 있는 땅이 전국 토지의 4.3%밖에 안 된다. 1인당 85㎡에 불과한 셈이다. 한정된 땅에 건물을 짓다 보니 더더욱 땅의 가치가 높다.

새 아파트를 분양받는 것이 어려워 대부분은 기존 주택에 접근한다. 그런데 기존 주택을 볼 때 번지르르한 건물 외형을 보고 혹해서 집을 사는 경우가 많다. 하지만 중요한 건 땅이다.

우린 어떤가. 자기가 사는 아파트 평수는 알지만, 집의 대지지분이 얼마냐고 물으면 절반 이상이 답을 하지 못한다.

"주택이 아닌데 제 땅이 있나요?" 당연하다. 아파트 각 채는 각자의 소유지만 아파트가 서 있는 땅은 공동 소유다. 때문에 공동 소유의 토지지분을 세대수가 나눠 갖는데 이것이 대지 지분이다. 공동주택의 대지지분은 등기부등본에서 확인할 수 있다.

대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 용적률이라고 한다. 용적률이 얼마냐에 따라 해당 단지의 재건축 가능성이 달라지고, 해당 세대의 대지지분이 얼마냐에 따라 내가 받을 수 있는 분양권이 달라진다.


30살 아파트 보기를 금같이 하라

"무조건 재건축 투자를 하라는 말인가요?" 아니다. 하지만 시간이 지날수록 아파트는 낡기 마련이다. 번지르르한 외형과 고급 자재, 단지 내 편의시설이 처음에는 이목을 끌 수 있지만 시간이 지나면 결국 대지 지분에 대한 가치가 주택 가격에 영향을 미칠 것이기 때문이다.

많은 이들이 입성하고 싶어 하는 강남구는 사실 서울이 아니었다. 그리고 마곡을 중심으로 요즘 뜨고 있는 강서구도 강남구가 서울로 편입된 1975년보다 늦은 1977년에 서울이 됐다. 서울은 종로구, 중구, 용산구 등 7개구를 중심으로 한 작은 규모였지만 점차 택지를 개발하고 확장하면서 1995년에서야 현재의 25개구로 확장했다.

이제는 과거처럼 양적 성장을 할 수 없다. 대규모 개발을 추진할 만한 대규모 택지가 없기 때문이다. 70년대에는 강북으로만은 수용할 수 없었던 공급을 강남으로 확장하면서 개발했고, 이후에도 서울 주변의 노는 땅은 모두 택지 개발 대상이 됐다. 마지막 강서구 마곡지구를 끝으로 더는 없다는 평가가 잇따르고 있다.

이제 신규 공급은 재건축밖에 없다는 말이다. 90년대를 전후로 서울에 대규모 아파트 단지들이 대거 들어선 만큼 이제 재건축 가능 연한인 30년을 넘어서거나 앞두면서 재건축 투자가 부동산 시장을 들썩이고 있다.

이미 갖춰진 도시에 있는 아파트를 허물고 다시 짓는다면 사업성이 충분하다. 다만 현재 주거하고 있는 주민에게 분양권을 주고도 추가로 일반 분양을 할 수 있는 물량이 충분히 나와야 한다. 이 모든 것이 용적률로 결정이 된다.

용적률이 같더라도 해당 용지가 몇 종 주거지역인지에 따라 새로 짓는 아파트의 층수가 결정되기 때문에 사업성이 천차만별이라 복합적인 판단이 필요하다.
전세 끼고 사는 갭 투자

"30년 된 아파트에 쥐 나오지 않나요?" 불과 며칠 전에 들은 충격적인 질문이다. 오래된 아파트에서는 살기 힘들다는 인식이 깔린 거다.

요즘 나온 아파트와 비교해 주차장이나 집 구조 등 편리 면에서는 떨어질 수 있다. 하지만 리모델링을 어느 정도 거친 집은 새 집 못지않다.

"그래도 오래된 아파트엔 살기 싫어요." 그렇다면 굳이 살 필요가 없다. 사실 재건축 가능성이 높은 단지는 집값도 천정부지로 솟아 제값을 다 주고 사기도 어렵다. 해답은 갭투자다.

지난 몇 년 동안 저금리와 부동산 가격 상승 속에서 갭투자가 성행했다. 갭투자는 전세금을 끼고 매매가와의 차이만 주고 주택을 매수한 후, 매매가격이 상승하면 파는 투자방식이다.

전세가가 높아 전세가격과 매매가격의 차이가 작을수록 투자금이 적게 들고, 구입 후 매매가격이 상승할수록 시세차익도 그만큼 더 켜져 수익이 늘어난다.

갭투자의 가장 큰 매력은 소액으로도 시작할 수 있는 부동산 재테크라는 점이다. 3000만원으로도 3억원 집을 살 수 있고. 1~2년 안에 억대 수익을 낼 수 있다.

하지만 여기서 착각하고 있는 부분이 있다. 갭투자는 확실히 갭만 봐야 한다. 강북의 3억짜리 집과 강남의 10억짜리 주택의 갭이 똑같이 1억이라면 어떤 물건을 매수할 것인가. 무조건 강남이다.

"너무 비싼데 위험하지 않을까요?" 맞다. 매매가격이 떨어지면 큰 손해를 볼 수 있다. 보합권이라도 주택을 사는데 들어가는 취득세, 복비, 법무사비, 리모델링비 등을 감안하면 오히려 손해다. 원하는 시기에 팔지 못하거나 다음 세입자를 구하지 못할 경우엔 자금순환에 어려움이 생길 수 있다.

하지만 이런 경우의 수는 3억짜리든 10억짜리든 똑같이 발생한다. 어차피 전세금 2억이든 9억이든 구하지 못하는 건 마찬가지다.

누군가처럼 갭투자로 수십 채를 사들이는 것이 아니라면, 철저히 수요와 가능성을 보고 투자한다면, 철저히 내 투자금액과 기대 수익률로 결정하는 것이 맞다. 
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