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[워(War)킹맘 재테크]플러스α를 찾아서

  • 2018.02.23(금) 10:11

(29)Part3. 부동산: 수익형 부동산으로 월급 받기


2018년 2월 23일. 작년에 출산 후 휴직 중인 친구 A에게 전화가 왔다. 복직을 앞두고 도저히 어떻게 해야 할지 모르겠어 조금이라도 워킹맘 선배인 나에게 조언을 구하고자 연락한 것이었다.

들어보니 양가 부모님도 사정상 전적으로 맡아주기는 어렵고, 어린이집을 보내려고 해도 등하원 도우미가 필요한 상황이다. 양가 부모님들은 너무 어려 어린이집 대신 시터를 구하라고 하신다니 시터비론 월급에서 빼고 나면 남는 것도 없단다.

그 힘든 워킹맘의 길에 들어서면서 월급에서 남는 것도 없으면 왜 굳이 복귀하냐는 질문에는 경력 단절을 피하기 위해서란다. 1~2년만 시터비를 지불하면 그 이후로는 월급에서 남는 것이 많을 테고, 지금 남편 월급만으로는 빠듯한 대출이자에 살림살이가 조금이나마 나아질 것이란 기대감 때문이었다.

친구 B는 아직 아이가 없다. 어느 정도 자리를 잡고 아이를 가지려다 보니 조금씩 늦춰진 거다. 이제는 아이를 갖고 싶은데 봐줄 사람이 없단다. 유일하게 기댈 언덕인 친정엄마도 육아만큼은 어렵다고 하셨다니 영 곤란하다.

아이를 갖기 위해 세종시에 있는 정부 산하기관인 안정적인 직장도 그만뒀다. 서울에 있는 남편과 떨어져서 가정을 유지하는 것은 어렵다는 판단에서였다. 절반 수준의 월급을 받는 직장으로 이직을 했으니 시터를 쓰기에는 더 녹록지 않아 고민이다.

A와 B는 언제까지 일할 생각이냐는 질문에 똑같이 답했다. "아이가 초등학교 들어가기 전까지."

육아휴직 후 복귀하면 아이는 이미 우리 나이로 2~3살인데 1~2년을 시터비로 온전히 월급을 쏟아붓고 나면 초등학교 입학까지 2~3년밖에 남지 않는다. 2~3년 돈 벌기 위해 그 어려운 선택을 하겠다는 친구들을 뜯어말렸지만 그들에겐 그것이 최선의 선택임을 나는 이미 알고 있다.

'왜 아이가 초등학교를 입학하면 엄마가 회사를 그만둬야 할까?' 얼마 전까지는 나도 몰랐다. 아이 혼자 등하교도 가능할 테고, 방과 후 교육도 잘 되어 있다는데 왜 지금보다 더 힘들다는 건지 이해가 안 됐다.

입학 시즌을 앞두고 맘 까페에는 "00 초등학교 돌봄 신청 당첨됐어요.", "극적으로 추가 당첨됐어요.", "돌봄 신청 떨어졌는데 차량 되는 학원들 추천 부탁드려요." 등의 글이 도배됐다. 워킹맘을 울리는 글들이다.

각 초등학교에서 맞벌이 부부 자녀를 위해 저녁 시간까지 아이들을 돌봐주는 프로그램을 진행하지만 전 학년 통틀어 적게는 30~100명 정도 수준이라 경우에 따라서는 한 학년에 10명도 안 되는 아이만 이용할 수 있어 거의 로또 수준이다. 추첨일 정시에 입실하지 않은 워킹맘은 추첨권도 없으니 하늘에 별 따기다.

돌봄 신청에 떨어지면 요일마다 학원을 돌릴 수밖에 없다. 교육열이 넘쳐나서가 아니라 다른 방안이 없어서다. 이렇게 사교육 풍차 돌리기를 하면 또다시 월급은 통장을 스쳐 갈 뿐이다. 이러니 워킹맘이 초등학생 자녀를 두고 버틸 재간이 없다.

퇴사 혹은 월급 외의 플러스알파(α)를 준비할 수밖에 없는 이유다.

소액도 가능하다

월급과 별도로 추가로 수익 창구 마련은 워킹맘에게 필수다. 퇴사하든, 일하며 사교육과 돌봄 비용을 감당하든 어떤 선택을 하든지 필요하다.

"지금 당장 내가 살 집도 없는데 수익형 부동산이요? 부자들만 하는 거 아닌가요?" 수익형 부동산이 우리가 아는 건물, 상가만 있는 것은 아니다. 임대로 주고 월세를 받아 수익을 낸다면 어떤 형태든지 수익형 부동산이 될 수 있다.

부동산 형태에 따라, 위치에 따라, 수익 정도에 따라 얼마든지 소액으로도 투자할 수 있으니 다양한 접근 방법을 알고 나에게 맞는 투자 대상을 선택하는 것이 필요하다. 관건은 장기적이고 안정적으로 얼마나 높은 수익률을 올릴 수 있는지다.

1억 이하의 투자금을 가지고 있다면 오피스텔이나 도시형 생활주택, 공장형 오피스텔, 소형 빌라, 게스트하우스, 셰어하우스 투자가 가능하다.

가장 보편적인 것이 오피스텔이다. 소액 투자가 가능하고, 수요가 많은 지역이라면 공실 위험을 피하면서도 높은 수익률을 기대할 수 있다. 부동산114에 따르면 지난해 말 기준 전국 오피스텔 임대 수익률은 평균 5.12%로 예금 금리를 크게 웃돌았다. 특히 최근에는 임대수익률뿐 아니라 시세차익도 기대할 수 있어 투자가 몰리고 있다.

다만 주거용이냐 업무용이냐에 따라 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 세금이 달라 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 업무용이라면 주택 수에 포함되지 않아 종부세 대상에 포함되지 않고 양도세 중과 대상도 아니다. 주거용이라도 5년간 임대사업을 하면 종부세와 소형의 경우 4.6%의 취득세 역시 면제받는다. 재산세 감면과 부가가치세 면제 혜택도 있으나 반대로 건강보험료와 종합소득세를 내야 하므로 무엇이 더 이익인지 파악해봐야 한다.

입지가 좋은 곳에 있는 소형 빌라를 매입해 월세 수익을 얻는 것도 방법이다. 신축 빌라는 주차장 등 편의시설이 갖춰져 젊은 층에게 인기다. 만약 건축된 지 시간이 흐른 물건이라면 입지와 토지지분을 보고 장기적인 재개발 투자로 접근하는 것도 방법이 될 수 있다. 단 약간의 리모델링은 필요하다.

오피스텔과 빌라는 저렴해 소액투자로 높은 임대수익을 얻을 수 있다는 장점이 있지만, 아파트와 비교하면 상대적으로 매매수요가 적어 급하게 팔고 싶을 때 팔기 어려울 수 있다는 점을 인지해야 한다.

주거용과는 차이가 있는 공장형 오피스텔도 있다. 굴뚝 없는 공장이라 불리는 지식산업센터 내 공장형 오피스텔은 입지만 좋으면 저렴한 비용으로 높은 수익률을 확보할 수 있다. 삼성전자 공장이 위치한 수원의 경우에는 하청업체 수요가 많아서 공장형 오피스텔 공실률이 제로에 가까워 매물도 잘 나오지 않는 곳 중 하나다.

이 밖에도 주택 한 채를 매수해 각 방에 임대를 주고 주방과 거실, 화장실은 공동으로 사용하는 형태의 셰어하우스, 외국인 관광객들이 많이 찾는 서울 중심에 다가구주택을 임대해 재임대 하는 형식의 게스트하우스 등도 새로운 투자 대안으로 떠오르고 있다.


우리의 꿈은 상가 주인

요즘 초등학생들에게 장래희망을 물으면 빌딩주인이라고 한단다. 그만큼 모든 이의 꿈이 되어 버렸다. 이런 세태에 대해 왈가왈부는 하지 않겠다. 나 또한 꿈꾸고 있으니 말이다.

지금 당장 빌딩 한 채가 나에게 떨어지기는 힘들다면 앞서 살펴 본 소액 투자로 자금을 마련하고 더 나아가 상가나 상가 주택, 다가구주택 등을 통해 단계적으로 올라가자.

상권이 이미 형성되어 있고 매출이 높은 상가는 사실 비싸다. 하지만 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문에 초기 대출 이자와 월세를 고려해 과감하게 기회를 잡는 것도 방법이다.

기대수익률은 낮아도 안정적인 수익이 가능한 근린상가나 아파트 단지내상가도 인기가 있다. 주거와 가까이 위치한 상가기 때문에 공실 가능성이 떨어진다.

실제 이웃이 오래된 우리 아파트 단지 내 상가 지하 3평 남짓한 구석 자리를 최근 샀다고 했다. 처음엔 이해가 안 됐지만 옆에 위치한 마트에서 창고용으로 임대를 하고 있는 공간이었다. 3000만원으로 산 3평짜리 공간이 월 30만원에 수익을 내고 있으니 효자가 아닐 수 없다.

상가주택은 신도시 중심으로 지난해 큰 인기를 끌었다. 1층에는 상가가 있고, 2~4층에는 주택이 있는 건물 형태다. 4층에 주인이 직접 들어가서 살고, 1층 상가임대와 2~3층 주거 임대를 추가하면 임대료가 쏠쏠하기 때문에 노후 대비 투자 대상으로 각광받았다. 지금 살고 있는 집을 팔고 들어가면 되기 때문에 투자금액을 크게 줄일 수 있다는 점도 장점이다.

다만 상가주택의 경우 상가가 차지하는 면적이 집 면적보다 넓으면 상가로 보기 때문에 2년 이상 보유 후 매도하더라도 양도차익에 따라 6~40%의 양도소득세를 내야 한다. 반대로 집 면적이 넓으면 집으로 보기 때문에 주택 수에 포함되고, 1가구 1주택이면서 2년 거주 후 매도한다면 양도세를 내지 않아도 된다.

다가구주택은 사실 남편의 꿈이다. 단독주택으로 분류되기 때문에 여러 세대가 공동으로 거주하더라도 구분소유가 불가능해 통째로 사야 한다는 부담이 있다. 하지만 세대별로 별도의 방, 부엌, 화장실, 출입구 등을 갖춘 3층 이하 주택으로 19세대까지 건축할 수 있다.

서울 시내 가격이 부담스러워 서울 변두리 지역이나 수도권으로 넓혀 본다면 1실당 30만~50만원의 월세만 받더라도 10세대만 해도 300만~500만원의 월 수입을 올릴 수 있다. 공실없이 제대로만 운영한다면 월급 이상의 수익을 기대할 수도 있다.

하지만 아직은 꿈일 뿐, 소액으로 1~2채만을 매입할 수 없고 건물을 통째로 매수해야 하는 만큼 초기 자금이 많이 들어간다는 점에 유의해야 한다. 또 건물의 노후도와 수리 보수 가능성 등을 꼼꼼히 따져봐야 골치 아플 일이 없다.

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