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[워(War)킹맘 재테크]우선순위를 찾아라

  • 2018.03.30(금) 16:48

(34)Part3. 부동산: 권리 분석 방법은


2018년 3월 30일. "엄마가 좋아? 아빠가 좋아?" 부모가 아이에게 절대 물어보지 말아야 할 질문이라고 하지만 재미 삼아 물어보게 된다. 엄마만 있을 때는 엄마가 좋다고 하고, 아빠와 같이 있을 때는 한참을 고민한다. 벌써 엄마와 아빠의 마음을 헤아린다고 생각하니 귀엽기만 하다.

하지만 언제부터인가. 엄마와 아빠 말고도 딸이 좋아하는 것들이 점점 많아지기 시작했다. "엄마가 제일 좋아?"라고 묻자 뜸을 들인다. '엄마밖에 없는데 아빠 생각을 하는 건가. 왜 고민을 하는 걸까.' 처음에는 의아했다. 근데 돌아온 답변은 "나는 코코몽이 제일 좋아. 아니, 둘리가 제일 좋아. 뽀로로도 좋은데…."

"엄마는? 엄마보다 코코몽이 좋아?"라고 믿을 수 없어 되묻자 "응" 하고 한치의 망설임도 없이 답한다. '이 질문엔 왜 망설임도 없이 대답하는 거니…' 절망했다. 하지만 "그래도 엄마는 우리 딸이 가장 좋아."라고 웃으며 답해준다.

그렇게 우리 아이가 더 많은 세상을 접하고 경험하면서 더 많은 것들을 좋아하게 될 테다. 그리고 엄마와 아빠는 점점 아이의 우선순위에서 뒤로 밀릴 것이다. 지금은 엄마보다 오랜 시간 옆에 있어 주는 캐릭터 인형이 가장 사랑스러울 것이고, 어느 때인가는 친구가 가장 소중한 사람이 될 것이고, 더 크면 한 남자를 가장 사랑하게 될 것이다.

내가 그렇게 성장해왔듯, 우리 딸도 같을 것이다. 우선순위에서 멀어진다고 해서 나도 딸을 밀어낼 수는 없다. 나의 딸과 남편을 사랑하고 있는 나를, 그런 나를 나의 엄마는 지금 이 순간에도 사랑해주지 않나. 나도 언젠가는 다른 곳을 바라보는 나의 딸을 뒤에서 지켜줘야 할 테다.

지금 내가 코코몽보다 우선순위에서 뒤에 있을 뿐, 딸 아이에게 중요하지 않은 사람은 결코 아니라는 것을 알기 때문이다.



권리의 우선순위를 파악하자


부동산의 권리에도 우선순위가 있다. 하지만 그 어떤 권리도 중요하지 않은 것은 없다. 다만 우선순위에 따라 권리를 얼마만큼 보장받을 수 있느냐는 중요한 문제다.

지금 이 순간 해당 부동산에서 어떤 권리가 가장 우선하는지를 파악하는 권리분석이 부동산 매매에서 가장 중요하다. 경매에만 국한된 내용이 아니지만, 경매로 나온 물건은 권리 관계가 복잡한 물건이 많아 더 살펴봐야 할 뿐이다.

부동산의 권리 관계는 어디서 살펴보면 될까. 등기부등본으로 불리는 등기사항전부증명서의 갑구와 을구에서 확인할 수 있다.

우선 말소기준권리를 알아야 한다. 말소기준권리는 경매 부동산에 있는 권리들이 매각 후 사라지는지, 낙찰자에게 인수되는지를 판단하는 기준이 된다. 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸하고, 선순위에 있는 권리는 남아 낙찰자에게 인수된다.

말소기준권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권 등 7가지다. 말소기준권리가 2개 이상이라면 그중에서 날짜가 빠른 것이 말소기준권리가 된다.

만약 소유권 설정 이후 근저당권, 가압류, 가처분, 전세권 등이 날짜 순서대로 권리가 잡혀있다면 말소기준권리 중 가장 앞선 근저당권이 기준권리가 돼 뒤의 권리는 모두 소멸한다. 따라서 낙찰받더라도 안전한 물건이다.

반면 소유권 설정 이후 가처분, 가압류, 근저당권 순으로 권리가 있으면 말소기준권리인 가압류의 뒤의 권리는 소멸하지만 가처분이 선순위로 남아 낙찰자가 인수해야 하므로 별도의 계산이 필요하다.


대항력과 우선변제권


말소기준권리대로만 하면 큰 어려움이 없어 보이나, 해당 부동산에 주인이 아닌 임차인이 살고 있을 경우 대항력을 따져봐야 한다. 임대차계약 자체는 임대인과 임차인의 채권 계약이라 경매로 넘어가도 유효하기 때문이다.

임차인의 대항력은 전입신고와 점유 두 요건이 충족되어야 한다. 주택에 이사하고 그날 전입신고를 하면 다음 날 새벽 0시부터 효력이 생긴다. 전입신고 효력은 다음날 발생하기 때문에 이사 당일 다른 권리가 발생하면 세입자는 자신의 권리를 주장할 수 없게 된다. 많은 사람이 모르고 있지만, 꽤 위험한 일이다.

대항력을 갖춘 임차인이 말소기준권리보다 앞서 있다면 법원에서 배당요구를 해 낙찰 이후 배당금을 받을 수 있고, 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 인수해 임대차 계약 만료일에 보증금을 돌려줘야 한다. 매각물건명세서에서 배당요구 여부를 확인하지 않고 대항력을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않은 물건을 덜컥 낙찰받으면 낙찰가에 전세보증금까지 감당해야 한다.

만약 임차인이 대항력에 확정일자까지 받았다면 다른 후순위 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 갖는다. 이사할 때 바로 확정일자를 받아야 하는 이유다. 이사로 점유를 하고 전입신고와 확정일자를 모두 갖춰야만 우선변제권이 생기고, 하나라도 늦게 요건이 성립됐다면 마지막 요건을 갖춘 날 우선변제권의 효력이 생긴다.

또 소액임차인의 경우에는 확정일자를 받지 않았더라도 대항력만 갖추면 소액보증금 중 일정액을 선순위 권리자보다 우선해서 배당받을 수도 있다. 이 때문에 임차보증금이 적은 경우에는 주택임대차보호법이 정한 지역별 최우선변제를 받을 보증금의 범위와 받을 수 있는 한도를 확인해야 한다.

권리의 우선순위를 제대로 분석하지 않은 채 시세보다 싸게 낙찰받았다고 좋아하다가는 뒤늦게 권리를 인수해 더 비싼 값을 치르게 될 수도 있다.
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