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[워(War)킹맘 재테크]땅이 뭐길래

  • 2018.04.13(금) 16:28

(36)Part3. 부동산: 경매의 꽃 '토지'


2018년 4월 13일. "한국이 가장 일 많이 하는 나라야. 대기업에 다들 들어가고 싶어 해. 그리고 대기업을 위해 하루 12시간 이상씩 죽어라 일하지, 그것도 평생. 끔찍해." 한 방송국의 예능 프로그램 '윤식당2'에서는 스페인 가라치코 마을에 사는 한 외국인 손님의 대화가 방영됐다.

외국인이 보는 우리의 모습이다. 과연 일뿐일까. 어렸을 때부터 하루 12시간 이상을 공부만 하고 치열하게 경쟁하는 것이 몸에 뱄다. 우리 아이는 그렇게 키우지 말자고 다짐하지만, 한국 땅에서 살아남기 위해서는 어쩔 수가 없는 선택이다.

우리 아이도, 그리고 엄마와 아빠도, 뭐를 위해 치열하게 살아가는 것일까. 왜 꽃다운 시절을 죽어라 경쟁만 하며 보내야 하는 걸까. 단순한 문화일까. 아니면 사회적 문제일 뿐일까.

개인적으로 우리 사회가 치열하게 살 수밖에 없는 것은 땅 때문이 아닐까도 생각한다. 많은 사람들이 사회에 나가자마자 꿈과 목표가 '내 집 마련'으로 정해지니 말이다.

대한민국 면적은 9만 9720㎢, 인구는 약 5178만명, 1㎢당 인구수는 519명, 단순 인구밀도를 구해도 전 세계 상위권이다. 하지만 여기서 중요한 것은 우리 면적의 70%가량이 산지라는 사실. 그렇다면 계산은 달라진다. 실제 사용할 수 있는 토지는 2만 9916㎢, 인구밀도는 1730명이다. 특히 지난해 서울의 인구밀도는 단순 계산으로도 1만 6000명을 훌쩍 넘는다.

알기 쉽게 설명하면 국토를 모든 국민에게 동등하게 나눠주면 한명당 174평이 돌아간다는 얘기다. 하지만 이 역시 숫자에 불과할 뿐 공공시설 지역, 군사지역, 도로, 하천 등을 제외하면 개인에게 주어지는 땅은 미미한 수준일 테다. 우리나라 어디를 가든 고층 아파트가 빽빽한 이유다.

제한된 땅덩어리와 자원 내에서 충분히 가지려고 많은 인구가 서로 경쟁하는 수밖에 없었을 거다. 좁은 땅 안에서도 좋은 환경과 입지에 자리한 땅은 더욱 수요가 많으니 그 땅을 차지하기 위해서는 더 위로 올라가야만 한다.

역사적으로도 우리 민족은 농업사회 안에서 땅을 얼마나 가졌는지가 부의 상징이자 계급을 결정하는 척도였다. 지금은 어느 지역 땅에 있는 집을 소유했느냐가 우리의 부를 결정한다. 비약일지 모르나 결국 우리는, 그리고 우리 아이들은 땅따먹기 싸움을 하고 있는 건 아닐까.


왜 토지인가


앞서 계산했듯 우리나라는 국토 면적이 좁고 이용할 수 있는 땅은 한정되어 있다. 이 때문에 땅의 가치는 올라갈 수밖에 없다. 특히 감가되지 않는 유형자산이라 주택가격처럼 땅값이 하락하는 경우는 거의 없다.

하지만 모든 부동산이 그렇듯 토지는 땅의 미래가치를 보고 접근해야 한다. 토지 투자를 잘 하려면 개발계획지구나 개발진흥지구, 도로 개통 지역, 택지개발지역 등 주변 호재와 개발 가능성을 충분히 검토하고 가치를 판단하는 것이 좋다.

다만 개발 상황에 따라 시간이 필요해 대부분 장기 투자로 접근하는 경우가 대부분이다. 만약 단기 투자를 하려면 토지를 매입해서 지목을 변경하거나, 건물을 세워 함께 팔거나, 분할해서 매도하는 방법도 있다.

토지 투자는 경매에서 더 빛난다. 상가나 아파트보다 경쟁률이 낮기 때문에 싸게 살 기회가 많다. 두번만 유찰돼도 반값 매수가 가능하니 잘 팔면 시세 차익을 볼 수 있다. 특히 경매 잔금대출의 경우 상가나 토지는 낙찰가의 최대 80~90%까지도 받을 수 있기 때문에 소액으로도 투자할 수 있다.

추가로 농지연금을 통한 높은 수익률도 올릴 수 있다. 30~40대 워킹맘에게는 적합하지 않지만, 노후에 혹은 부모님 명의로 지방의 저렴한 토지를 반값 경매로 매입해 5년간 경작을 하고 65세 이상부터 농지를 담보로 연금을 받을 수 있다. 연금은 공시지가 기준으로 책정되기 때문에 9억원짜리 땅을 경매로 4억에 사서 최대 300만원의 연금을 매달 받을 수 있다면 최고의 월급이 될 수 있다.


토지 경매, 이것만은 확인하라

일반매매든 경매든 토지를 살 때는 토지등기부와 함께 토지의 호적인 토지대장을 확인해야 한다. 토지대장은 민원24에서 발급받고, 토지등기부에 제시된 지목이나 면적을 원본인 토지대장의 내용과 같은지 확인해야 한다.

토지의 지목은 집을 짓기 위한 대지, 물을 대어 농사를 짓는 토지는 답, 물을 항상 필요로 하지 않는 농지인 전, 산이나 황무지 등을 포함하는 임야, 공장용지, 창고용지, 특별한 지목에 속하지 않는 잡종지 등 다양하다.

만약 주택이나 상가를 짓고 싶다면 대지를 사거나, 목적에 따라 공장용지나 창고용지를 사야 한다. 또 어떠한 지목으로도 변경이 수월한 잡종지를 사는 것도 방법이 될 수 있다. 낙찰받은 후 지목을 변경하려 한다면 해당 토지를 관할하는 시·군·구청을 방문해 미리 가능성을 확인하는 것도 중요하다.

또 토지대장에 적힌 지목과 실제 토지의 사용 용도가 같은지 현장답사를 통해 확인해야 한다. 다르게 사용되고 있는데 용도 변경이 어렵다면 낙찰받은 후 지목에 맞춰 땅의 용도를 바꾸는데 불필요한 비용을 지출해야 할 수도 있기 때문이다.

토지이용규제정보서비스 사이트에서 토지이용계획확인서도 발급받아 토지제한과 용도지역 등을 확인해야 한다. 개인의 소유 토지라도 국가 차원에서 군사시설 보호구역, 개발제한구역 등을 지정해 토지 이용을 제한할 수 있기 때문이다.

해당 토지가 어느 용도에 속하느냐에 따라 지을 수 있는 건축물의 종류, 건폐율, 용적률, 높이 등 행위가 제한되기 때문에 용도지역 확인도 필수다. 용도지역을 보면 투자 가치를 가늠할 수 있다.


토지이용계획확인서에서는 해당 토지가 도로와 나란히 붙어있는 도로 접함 토지인지, 해당 토지 일부분에 도로가 생길 예정인 도로 저촉 토지인지 등도 확인해야 한다. 접함 토지는 도로가 확보돼 좋은 땅이지만, 도로 저촉 토지는 도로로 수용되기 때문에 주의가 필요하다. 

또 서류상 확인 외에도 해당 토지를 관할하는 시·군·구청과 건축사사무소를 방문해 건폐율, 용적률, 건축 가능한 건축물 종류 등을 다시 한번 확인하고 지목을 변경할 수 있는지 등을 정확히 확인할 필요가 있다. 

지적도도 민원24에서 축적 100분의 1로 발급받아 이용 상황을 체크하는 것이 좋다. 지적도는 토지를 필지별로 구분해 땅의 모양과 경계선 등을 그려놓은 지도다. 현장에 가서 지적도와 실제 토지가 같은지를 비교해 확인하는 것은 기본이다. 

특히 지적도에서 주변 토지에 둘러싸여서 도로로 접근할 수 있는 없는 땅, 맹지인지 확인하는 것이 가장 중요하다. 맹지라면 해당 토지를 사용하기 위해 도로가 있는 토지 소유주에게 도로 사용료를 내야 한다. 최악의 경우에는 사방으로 어떤 도로도 사용하지 못하는 경우도 있다. 

분명히 토지만 경매로 나왔는데 현장에 가보니 해당 토지 위에 건물이 있는 경우도 있다. 토지와 건물의 주인이 달라 토지만 경매로 나온 경우다. 이 경우 사례에 따라 법정지상권이 생기기 때문에 정확한 권리 관계 분석이 필요하다.

예를 들어 건물과 토지의 주인이 같은데 토지만 경매로 낙찰받았다가는 건물주에게 법정지상권이 있기 때문에 토지를 사용할 수 없게 될 수도 있다. 반대로 건물만 경매로 낙찰받으면 토지 소유권이 없어도 토지까지 이용할 수 있다. 또 건물이 없는 토지에 근저당권을 설정한 후 건물을 신축한 경우라면 토지를 낙찰받은 사람이 건물주를 내보낼 수 있다. 경우의 수가 많기 때문에 정확한 판단은 필수다. 


농부가 아닌데, 토지 살 수 있나요?

"지금 농사를 짓고 있지 않은데 농지를 살 수 있나요?" 살 수 있다. 하지만 농지를 샀다면 향후 경작을 해야만 한다. 이 때문에 투자 목적이라면 관리가 편한 작물이나 관상수, 유실수 등을 심어 놓기도 한다.

농지를 산 사람이 해당 농지를 영농 목적으로 잘 이용하고 있는지 관리하기 위해 만든 것이 농지취득자격증명원이다. 농지를 낙찰받으려면 농지취득자격증명원을 매각결정기일까지 반드시 법원에 제출해야 한다. 만약 서류를 제출하지 않으면 매각불허가결정과 함께 매수보증금을 법원이 몰수하기 때문에 낙찰받은 당일 바로 신청해야 기일 내 제출할 수 있다.

서류는 해당 농지가 있는 읍·면 사무소를 방문해 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서를 작성해 담당 공무원에게 제출하면 발급받을 수 있다. 농업경영계획서에는 사려는 농지 면적과 해당 농지를 이용하는 데 적합한 노동력과 농업 장비 확보 방안 등을 기록해야 하는데 요즘은 대부분 지역이 농업 장려정책으로 발급받기가 수월하다.

만약 경작이 불가능한 토지의 경우 관공서를 통해 농지취득자격증명 반려증을 받거나, 복구계획서를 제출해 농지취득자격증명을 받은 후 일정 기간 내에 농지로 복구해야 하니 철저히 현장 파악을 해야 한다.
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