"작년 재작년과 같은 상승장을 기대하긴 어렵지만 올해 증시는 나쁘지 않아 보입니다. 부동산 시장은 작년과 같은 급등세를 향후 1~2년 동안 보기 어렵겠지만 올 하반기에 실수요자 위주로 반등할 가능성이 있습니다. 여윳돈이 있다면 올해는 주식에, 장기적으로는 부동산에 투자하는 게 좋습니다"
홍춘욱 키움증권 투자전략 팀장은 27일 비즈니스워치와 인터뷰에서 올해에는 부동산보다 주식에 관심을 가지라고 투자자에게 조언했다.
미중 무역분쟁을 비롯해 브렉시트(영국의 유럽연합(EU) 탈퇴)와 북미 정상회담 등 정치적 변수가 리스크 요인으로 꼽히지만 증시의 기초 체력을 감안하면 기대해 볼만하다는 설명이다.
홍 팀장은 요즘 증권가에서 '핫(Hot)'한 인물이다. KB국민은행 수석이코노미스트와 국민연금공단 투자운용팀장 등을 거친 부동산·금융 분야 전문가다. 경제 분석 강연은 물론 신문 칼럼, 팟캐스트 출연 등 왕성한 활동을 하고 있다.
특히 각종 거시 및 미시 지표를 기반으로 부동산 시장에 대한 예리한 분석을 내놔 한국의 '월가'인 여의도에서 활동하는 부동산 전문가라는 의미에서 '여의도 학파'로 불리고 있다.
홍 팀장은 내달 24일 서울 여의도 한국금융투자협회에서 열리는 비즈니스워치 머니워치쇼에 강연자로 나선다. 홍 팀장과의 인터뷰 내용을 문답식으로 정리했다.
-올해 증시 전망은?
▲ 작년, 재작년과 같은 추세의 상승장을 기대하긴 어렵지만 나쁘지 않다. 우선 싸다. 평균 순자산비율(PBR)이 0.9배도 안된다. 우리나라 성장 기업들의 배당이익이 증가하면 적정 PBR도 올라가는게 당연하다. 그런 상황에서 PBR 0.9배는 싸다고 봐야 한다.
주식시장에서 제일 호재는 싸다는 것이다. 이를 '평균회귀'라고 부르는데 일종의 역사적인 평균 수준으로 주가는 회귀하게 되어 있다는 것이다. 만약 이대로라면 기업의 내재가치가 매년 쌓여 주가도 결국 따라 오를 수 밖에 없다. 올해는 많은 상장 기업들이 흑자를 낼 예정인데 주가도 충분히 오를 여력이 있다.
두번째로 주가가 오르려면 달러가 약세를 보여야 한다. 환율이 시장을 좌지우지하는게 현실이다. 지난해 환율은 달러 강세를 보였으나 올해는 작년만큼 강세를 보이지 않을 것 같다. 미국 중앙은행이 금리를 올리기 어려워졌다.
지난해 미국 연준이 금리를 인상할 때 가장 중요한 명분은 물가가 오른다는 것이었다. 그러나 올해는 달러 강세와 유가 하락, 미국의 경제지표가 썩 좋지 않다보니 물가 상승탄력이 많이 둔화되고 있다. 이에 따라 연준의 목표치인 2%의 물가상승률을 달성하기 어려워졌다. 잘해야 1%대 중후반 정도 본다. 그렇다면 금리는 가만히 있어도 인상하는 효과가 생긴다. 미 연준 입장에선 금리 인상이 더욱 부담스러워질 수 밖에 없다.
-미중 무역분쟁과 북미 정상회담, 주요국 중앙은행의 통화정책 등에 대해선 어떻게 분석하나
▲ 정치적 변수가 경제를 흔드는 것이 올해 최대의 리스크다. 미중 무역분쟁이 잘 타결될 것이란 전망은 많았으나 쉽지 않다. 영국에서 2016년 6월에 브렉시트 국민투표를 했을 때 모두가 안될 것이라고 전망했는데 결국 통과됐다. 세계 경제가 2008년 금융위기 이후 11년째 호황이지만 체감하지 못한 국민이 많다. 결국 경제, 금융권에서 바라보는 시각과 일반 국민의 시각 사이에 괴리가 많다는 얘기다.
미중 무역분쟁이 잘 타결될 것이라고 예상했으나 얼마전 트럼프 대통령이 싱가포르 북미 정상회담에서 그냥 나간 것처럼 한치 앞을 내다보기 힘들다. 이는 시장의 상승 탄력을 억제할 요인이다. 다만 우리 증시는 매를 워낙 많이 받았다. 작년 내내 미중 무역분쟁을 2016년부터 브렉시트 이슈 등 오래된 악재를 겪어왔다.
미국도 무역분쟁에서 협상력이 떨어졌다. 작년에 중국에 대해 미국이 공세적 태도를 취했던 것은 중국 경제가 어려웠기 때문이다. 상대적으로 미국의 협상력이 좋았던 것이다. 그러나 지난해 연말부터 올해초 사이에 미국 증시가 폭락하고 경제지표도 안좋은 상황에서 무역분쟁 관련한 악재가 나오면 미국도 어려움을 겪지 않겠는가.
-한은의 금리 정책이나 경제 전망은 어떤가?
▲ 연내 동결로 본다. 2월 소비자물가 상승률은 0.5%, 근원물가는 1%대 초반이다. 디플레 압력이 커지고 있다. 환율과 국제유가 때문이다. 디플레 압력은 여름까지 이어질 것이다. 계절성을 보더라도 올 8, 9월까지 물가 하향 안정될 것 같다.
내수 경기가 안좋다는 얘기가 많은데 현재 국내총생산(GDP)과 잠재 GDP를 뺀 차이, 즉 GDP갭이 계속 마이너스다. 예를 들어 100만대 생산능력을 가진 공장이 현재 90만대 밖에 생산하지 못한다는 얘기다.
이러한 상황이 3-4년 동안 이어지면 기업은 우선 파트타이머를 해고할 것이다. 다음으로 정규직의 근무시간을 단축하고 그래도 안되면 제품 가격 인하 등으로 이어진다. 가동률이 떨어진다면 경제 전체에 인플레보다 디플레 압력이 높아진다. 물가가 오르기 쉽지 않은 환경이다. 기업이 가격을 인상하며 마진을 확보하기 보다 동결 및 할인을 확대하는 방향으로 간다는 것은 경제 전체 물가를 올리기 어려운 요인이다.
-증시 변동성이 높은 시대에 투자자를 위한 전략은?
▲자산 배분이다. 증시 변동성을 이길 수 없다면 시장 예측을 과감히 포기하고 자산을 배분하자. 즉 위험 자산에 70%, 안전 자산에 30% 이런 식이다. 위험 자산으론 한국 부동산과 주식을 꼽을 수 있다. 안전 자산은 엔화와 금, 달러 등이다. 환율이 많이 오른 해에는 국내 주식에 투자해야 한다. 많이 빠진 것에 계속 투자하는 것이 싸게 사는 것이다.
경제 공부를 해야 한다. 우리나라는 외환과 주식 시장이 반대로 움직인다. 올해 환율이 급등하지 않을 것이라고 얘기했다. 주식과 환율이 반대 방향으로 움직인다면 외부 충격으로 주가 폭락하는 것을 알려면 거시 경제 환경에 대해 분석하는 태도가 필요하다.
미 연준 정책 금리 움직임과 우리나라 물가 흐름 등을 공부해야 한다. 종목에 대해서도 봐야한다. 기업의 공시 자료나 재무제표를 읽지 않고 투자하면 안된다. 증권사 분석 자료라도 읽어야 한다.
-정부의 부동산 규제 정책 여파로 시장에 미칠 영향에 관심이 높다.
▲투자 자금이 일단 얼어붙었다. 부동산 자금을 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 무주택자나 1주택자가 갈아타는 것은 실수요다. 기주택자와 다주택자가 주택을 늘리는 것은 아무래도 투자다.
실수요자는 여전히 움직이고 있으나 투자 수요가 위축됐다. 금리가 인상됐다. 정부가 대출 규제를 강화했고 세금도 올렸다. 조정지구, 투기 과열지구는 투자자금이 움직이는 게 만만치 않은 상황이다. 그러나 투자 수요는 움직인다. 최근 몇몇 분양단지 가격을 보면 주변 시세보다 훨씬 비싸거나 주변 랜드마크 시세보다 비싼데도 불구하고 대부분 분양 됐다. 수요자들이 기다리다 지친 것이다.
경제가 아무리 나쁘다 해도 수출 대기업들의 분위기가 좋았다. 실수요자 가운데 고소득자들이 늘고 있다. 투기와 투자 수요는 진정됐으나 실수요는 살아있고 저금리 때문에 단지 조정을 기다리고 있다. 부동산에 약보합 흐름이 이어지고 있다. 달러가 약세로 가고 경기가 좋아지면 하반기 실수요가 개선될 것이다.
- 여윳돈이 있다면 주식과 부동산 중에 뭐가 나을까.
▲ 올해는 주식이고 장기적으로는 부동산을 좋게 본다. 정부의 3기 신도시 대책에서 성냥갑 아파트를 탈피한다는 이야기가 나왔는데 이는 서울시에 재개발 신규 분양 물량이 줄어든다는 얘기다. 서울에 택지가 없다. 신규 공급하려면 기존 주택을 부수거나 기존 아파트를 새로 건축해야 하는데 정부가 디자인을 심의한다면 규제가 더욱 강화된다는 것이다. 작년에 부동산 시장이 급등했으니 쉬어갈 것이다. 주식이 좋아보일 수 밖에 없다.
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▲ 일시 : 2019년 4월 24일(수) 오후 3시~5시
▲ 장소 : 서울 여의도 한국금융투자협회 불스홀(3층)
▲ 참가 : 비즈니스워치 홈페이지(www.bizwatch.co.kr)에서 사전등록 접수 중
▲ 문의 : 비즈니스워치 (02)783-3311
