밀물과 썰물이 교차할 때 바다는 으르렁댄다. 요즘 임대차시장도 우르르 쾅쾅 요란스럽다.
월세가 밀물처럼 쏟아져 들어오자 전세는 비명을 지른다. 대세는 이미 월세의 완승으로 판가름 났다. 이제 관전 포인트는 월세의 장악 속도와 점유율이다.
2010년 인구센서스 때만 해도 전세와 월세의 점유율은 21.7%, 20.1%였다. 지난해 국토교통부의 주거실태조사에서는 이 비율이 21.7% 대 21.6%로 좁혀졌다. 업계에서는 올해 들어 이 비율이 역전됐을 것으로 보고 있다.
손재영 건국대 부동산학과 교수는 “지금처럼 집값이 안정되는 시기가 향후 5년만 지속되더라도 전세제도는 의외로 빨리 역사의 뒤안길로 사라질 수 있다”고 말했다.
‘전세의 퇴출’은 집값 하락에 따른 자연스러운 수순이다. 집값 상승기에는 전세금 레버리지로 집을 샀기 때문에 전세가 대세였지만 집값 하락기에는 집을 살 이유조차 없기 때문이다.
그동안 전세시장의 주요 공급원은 다주택자였다. 이들은 전세를 안고 집을 사 시세차익(자본이득)을 얻는 식으로 재테크를 해왔다. 집값이 오르는 한 이 같은 투자 패턴은 성공 방정식이었다.
지난 2005년엔 무속인 김 모씨가 아파트를 36채나 보유해 화제가 된 바 있다. 김씨는 국세청 세무조사 과정에서 “신의 계시를 받고 집을 사 모았다”고 해 세간의 손가락질을 받았다. 김씨는 10여개 금융기관으로부터 받은 대출금과 전세금으로 36채를 끌어 모았다.
집값이 떨어지면서 전세시장의 큰 손이었던 다주택자들은 보유주택을 매각하거나 월세로 돌아서고 있다. 시세차익을 얻을 수 없게 된 데다 월세가 전세보다 수익이 낫기 때문이다. 현재 월세전환율(전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 이율)은 6~7%에 달하는 반면 시중금리는 3% 수준이다.
임대차 시장이 전세에서 월세로 급변하면서 전세 물량이 부족해지자 전셋값이 마구 뛰는 부작용이 나타나고 있다. 일부에서는 전셋값이 ‘미쳤다’며 때려잡자고 난리다.
하지만 전세금이 오른다고 전세에서 월세로의 전환을 인위적으로 막을 수 있는 방법은 없다. 시장 스스로 균형을 찾을 때까지 기다리는 수밖에는 없다. 월세 공급이 더 늘어나 월세전환율이 시중금리에 근접한 수준으로 떨어지면 임대차 시장도 안정을 찾을 것이다.
세입자 입장에서는 전세나 월세나 들어가는 비용이 비슷해지기 때문이다. 지금 할 수 있는 일은 밀물(월세)이 차기를 기다리는 것뿐이다.
■ 주택 점유 유형별 통계
전체 주택수 : 1767만 가구
자가(점유율) : 958만 가구(54.2%) /자가(보유율) : 1083만 가구(61.3%)
전세·월세 : 738만 가구(41.8%)
-전세 : 383만 가구(21.7%)
-월세 : 355만 가구(20.1%)
기타 : 71만 가구(4.0%)
1주택자 전월세 : 125만채(자가보유-자가점유)
다주택자 전월세 : 613만채(전체 전월세-1주택자 전월세)
(2010년 인구주택총조사)
