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대치동 상가를 당장 물려주라고?

  • 2015.10.01(목) 09:00

[세무사님 궁금해요] 황순우 순우리 세무회계 대표세무사

베이비부머로 자수성가한 박씨는 수십억대의 부동산 자산가이자 법인의 최고경영자(CEO)다. 거주중인 서울 도곡동 아파트와 대치동 상가에다 수도권 오피스텔 3채 그리고 주식, 펀드 등 약간의 금융재산이 그의 자산목록이다. 그런데 최근 주변 친척분과 지인들이 상속세 때문에 큰 고초를 겪는걸 심심찮게 목격했다.

 

아버지 재산이 50억원, 100억원씩 되는 사람들이 그깟 세금 하나를 해결 못해 끙끙거리는걸 보니 답답했다. 하지만 사정을 알고 보니 먼 산 불구경 하듯 생각할 일만은 아니었다. 박씨는 우선 상속세 최고세율이 50%나 된다는 사실에 놀랐고, 이를 현금으로 6개월 내에 내야만 된다는 사실에 다시 한번 경악하게 되었다.
 
상속세를 줄이고 싶어하는 박씨의 사정을 파악한 세무사는 대치동 상가를 자녀 두명에게 당장 증여하라고 권고했다. 왜였을까?
 
박씨의 대치동 상가는 실제 시가는 20억원 정도지만 기준시가는 10억원에 불과하다. 임대료는 매월 1000만원씩 발생하여 시가대비 수익율은 6% 정도인 알짜 상가다. 이런 수익형 상가를 자녀들에게 물려주게 되면 크게 2가지 측면에서 절세효과가 발생한다.

 

첫째, 임대료 수입에 대한 종합소득세 절감이다. 현재 법인을 운영중인 박씨는 이미 법인에서 발생되는 급여와 인센티브 등으로도 35%의 세율을 적용받고 있다. 하지만 삼십대 초반인 두 명의 자녀는 급여로 받는 3000만~4000만원이 소득의 전부이며 적용되는 소득세율 역시 15%에 불과하다. 소득이전시 절세 효과가 발생하는 이유다. 둘째, 상속세 절감이다. 비록 사전증여에 따른 증여세는 발생하겠으나 장기적인 관점에선 상속세 절세효과가 훨씬 크다. 이를 보다 구체화하면 아래의 표와 같다.

 

 

먼저, 월 1000만원의 임대소득은 소득율 60% 가정시 1년 기준으로 과세표준 7200만원에 해당된다. 현재는 아버지의 소득으로 지방소득세 감안 38.5%가 적용되나 상가를 자녀들에게 넘길 경우 16.5%의 세금만 내면 된다. 무려 22%p(=38.5%-16.5%)의 세율이 줄어들어 매년 1584만원(=7200만원x22%)의 세금을 줄일 수 있다.
 
물론 사전증여시 증여세는 물어야 한다. 자녀들에게 미리 증여한 재산이 없다면 직계비속에 대한 증여공제 5000만원을 적용하여 1인당 7200만원씩 총 1억4400만원의 세금을 내야 한다. 결코 적지 않은 돈이다. 하지만 상속세와 비교하면 그리 큰 금액도 아니다. 기준시가 10억원짜리 자산이 30억원이 넘어가는 과세표준에 얹혀질 경우 상속세율 50%가 적용되어 세금은 무려 5억원이 되기 때문이다. 사전증여시 증여세는 이에 비하면 3분의 1에 미치지 못한다.
 
한 단계 더 나아가 생각해 보면 절세효과는 훨씬 크다. 현재는 10억원인 상가의 기준시가가 매년 높아질 게 뻔하니깐 말이다. 매년 4%씩 높아진다고 가정할 경우 18년 후에는 현재의 2배인 20억원이 될 것이다. 다르게 말하자면 18년 후에 박씨가 사망한다면 대치동 상가로 인한 상속세는 5억원이 아니라 10억원으로 껑충 뛴다는 뜻이다. 만약 36년 후에 사망한다면? 단순 계산으로 기준시가는 현재의 4배인 40억원이 될 것이고 이로 인한 상속세는 무려 20억원이다.
 
가만히 생각해보면 지금 당장에는 사전증여로 인해 1억5000만원 가까이 과세되지만 매년 1500만원 이상의 종합소득세가 줄어드는 걸로 따지면 10년만 지나도 남는 장사다. 핵심은 상속세 5억원 혹은 10억원 혹은 20억원 그 이상을 줄일 수 있단 사실이다.
 
박씨는 자신의 상속세를 줄이고 싶어했다. 상속세를 절세하기 위한 최고의 선택은 지금 당장 수익형 상가를 자녀에게 증여하는 것이다.

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