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아파트 팔고 단독주택에 살아볼까

  • 2015.10.02(금) 09:16

[리얼 리얼티]김희선 센추리21코리아 전무

세상은 온통 부동산(Realty)으로 둘러싸여 있습니다. 내 집 마련부터 재테크, 은퇴 준비까지 평생 동안 피해갈 수 없는 진짜 부동산에 대한 고민들을 풀어드립니다. [편집자]

 

'아파트 공화국'으로 불릴 정도다. 대한민국은 아파트가 전체 주택의 과반을 차지하고 있다. 서울처럼 인구밀도가 높은 곳은 아파트와 연립주택·빌라 등 공동주택 비중이 더 높다.


아파트 거주비중은 1980년대 이후 아파트가 집중 공급되면서 급격히 높아졌다. 하지만 최근에는 층간소음으로 인한 이웃간 갈등 등 아파트 생활의 고단함이 사회문제로까지 대두되면서 단독주택에 관심을 갖는 이들도 점점 늘고 있다.


단독주택을 선호하는 수요자들은 크게 두 부류다. '마당 있는 집'이라는 정서적 가치에 높은 비중을 두는 이들과 임대소득을 목적으로 한 '재테크적 관심'이 우선인 이들이다.


단독주택의 정서적 가치를 높이 사는 이들이 선호하는 지역은 쾌적한 환경을 바탕으로 도심과 접근성, 생활 편의성이 좋은 곳이다. 은평뉴타운이나 위례·판교신도시 등 수도권 택지개발지구 단독주택이 대표적 선호지역이다.


재테크 목적인 경우는 아무래도 임차수요가 풍부한 지역에 관심을 둔다. 직주 근접성이 좋은 역세권이 우선 투자대상이 된다. 경기도권보다 서울 시내에서 집을 쪼개 세를 내줄 수 있는 주택, 나아가 다세대나 빌라를 새로 지을 수 있는 노후주택이 주로 관심 대상이다.


어디에 단독주택이 많을까? 서울은 메가시티인 만큼 지역별 주택 유형도 편차가 크다. 노원구는 아파트 비중이 80%나 되고, 강남·서초 역시 60% 이상 아파트로 이뤄져있다. 반면 관악·광진·중랑구는 단독·다가구주택 비중이 50%를 넘는 지역이다.

 

은평·성북처럼 순수 단독주택 비중이 높은 지역도 있는데 은평구는 지하철 6호선 개통 이후 노후 단독주택을 다세대 주택으로 신축하는 사례가 크게 늘었다.


관악이나 광진은 단독주택이 많은 데다 대학가와 '황금라인'이라는 지하철2호선을 끼고 있다. 직장인은 물론 학생까지 임차수요가 풍부해 전통적으로 임대사업자들의 주목을 받는 곳이다.

 

중랑구는 7호선이 개통된 뒤 강남권 진입이 수월해졌는데 상대적으로 집값이 싸 최근 임대사업용 주택이 빠르게 늘어나고 있다.

 

자료: 국토교통부, 2015년 1~8월
 
그렇다면 아파트를 팔아서 단독주택으로 이사하는 게 가능할까? 우선 가격을 보자. 2015년 1~8월까지 거래된 서울지역 단독·다가구주택(100㎡ 이상) 가격은 평균 7억8686만원으로 아파트 평균 가격(5억5397만원)보다 비싸다.


특히 강남구는 20억원 이상의 자금이 있어야 단독주택 투자가 가능하다. 시청권이나 강남업무지구 접근성이 좋은 서초·용산 등지는 10억원 이상의 자금이 든다. 유명인들의 토지구입으로 관심도가 높아졌던 판교 단독택지는 땅값만 3.3㎡당 1500만원을 상회한다.

 

단독주택 위층에 거주하며 아래층에서 임대소득을 꿈꾸고 있다면 현실적으로 투자금액을 따져봐야 한다.

 

건물가격 비중이 낮은 노후주택을 저렴한 가격에 구입한 뒤 임대사업을 하려면 리모델링이나 신축이 필요하다. 180㎡규모의 주택을 신축한다고 가정해보면 토지구입비 외에 건축비가 2억5000만원~3억원가량 더 필요하다.


다세대나 다가구주택을 구입한 경우라도 리모델링 등의 추가비용 부담이 수반된다.

 

추가비용 조달방법도 강구해야 함은 물론이고 임대소득과 이자부담을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 최근 주택임대사업용 주택의 수익률이 3~4%에 불과한 경우도 많아 무리한 대출은 피하는 게 좋다.

 

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