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올해는 분양권 팔때? 살때?

  • 2016.02.05(금) 09:05

[리얼 리얼티]김희선 센추리21코리아 전무

세상은 온통 부동산(Realty)으로 둘러싸여 있습니다. 내 집 마련부터 재테크, 은퇴 준비까지 평생 동안 피해갈 수 없는 진짜 부동산에 대한 고민들을 풀어드립니다. [편집자]

 

작년 아파트 값이 상승세를 보이고 청약 경쟁률도 높게 나타나면서 분양권 거래가 크게 늘었다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 작년 한 해 동안 서울 아파트 분양권은 4716건 거래됐다. 이는 지난 2년간 서울지역에서 공급된 아파트의 19%에 달하는 물량이 입주 전 거래됐다는 것이다.

 

연초 3.3㎡당 평균 4457만원이라는 일반아파트 사상 최고 분양가로 공급된 서초구 잠원동 신반포자이 아파트는 평균 37.8대1이라는 높은 청약경쟁률을 기록했다. 대구에서도 'e편한세상 대신' 청약경쟁률이 평균 125.98대 1을 기록하는 등 아파트 분양시장은 여전히 뜨거운 열기를 보이는 듯하다.

 

하지만 미분양도 늘고 있어 신규 분양시장을 낙관할 수만은 없다. 작년 12월 분양한 아파트 3만2000여가구 가운데 절반이 넘는1만8000여가구가 미분양된 것으로 집계됐다.

 

기존 아파트 매매시장과 신규 분양시장은 '악어와 악어새' 같은 공생관계다. 기존 아파트 값 상승이 신규 분양에 대한 청약수요 증가로 이어지고, 청약률 상승은 분양가 상승과 인근 기존 아파트 매매가 상승을 유도했다. 반면 수요 위축을 일으키는 고분양가 아파트는 미분양을 발생시켜 기존 아파트 경기 침체로 이어지기도 한다.

 

아파트 분양권은 전매가 합법적으로 허용되면서 실수요자들의 내집 마련 방편으로, 또 동시에 당첨 후 전매를 통한 차익 실현을 목표로 하는 투자자들의 투자 수단으로도 여겨진다. 실수요와 투자가 공존하는 시장이란 얘기다.

 

연 초 들어 아파트 거래가 급감하는 등 부동산 시장에 관망세가 짙어지자 분양권 시장에 대한 전망도 불투명해 지고 있다. 최근 분양이나 분양권을 둘러싼 시장 환경을 살펴보면 '잘 되는 곳'과 '안 되는 곳'의 차이가 점점 벌어지는 게 특징이다.

 

경기도 화성 동탄2신도시의 경우 청약 인기지역으로 여겨졌지만 작년 12월 분양한 한 아파트는 계약자가 없어 분양이 취소되는 사태가 발생했다. 당첨만 되면 분양권에 프리미엄이 붙었던 위례신도시도 분위기가 얼어붙어 최대 8000만원에 육박했던 프리미엄이 2000만~3000만원으로 하락했다.

 

▲ (자료: 부동산114)

 

단기 시세차익을 목표로 분양권을 보유하고 있는 투자자라면 매도 타이밍을 위한 정보수집에 나설 때다. 분양권은 인근의 공급시장 동향과 가격 변동의 영향을 직접적으로 받기 때문에 입주 물량과 가격 동향 및 신규 분양아파트의 분양계획을 살펴 매도 타이밍을 잡아야 한다.

 

특히 자금여력이 충분하지 않아 입주 전 전매를 목표로 투자한 경우라면 과거 2008년께를 돌아보고 교훈으로 삼을 필요가 있다. 경기 침체기에 접어들 때는 기존 주택 처분도 안되고 분양권도, 또 신규 입주 아파트도 매각이 안돼 '하우스 푸어' 대열에 들어섰던 이들이 적지 않았다.

 

최근 보이는 분양권 시장의 혼조세는 가수요를 걷어내는 효과도 있다. 그렇기 때문에 입주 목적의 수요자라면 매수 기회를 잡을 수도 있다. 그러나 무턱대고 달려들어서는 곤란하다. 가격 판단도 중요하지만, 거래할 때 체크해야 할 사항을 미리 챙겨둘 필요가 있다.

 

일단 분양권 매매금액은 해당 물건의 총 분양가격이 아니라 매도자가 납부한 계약금과 중도금에 프리미엄을 더한 금액이다. 그런 만큼 분양권을 사려 할 때는 매도자가 실제 건설사와 정상적인 계약을 맺고 계약금과 중도금을 제대로 납입했는지를 꼭 확인해야 한다.

 

또 발코니 확장 및 옵션 계약 여부에 따른 가격 차이와 무이자인지 이자후불제인지 중도금 대출 조건에 따른 비용 차이도 따져볼 필요가 있다. 중도금 이자에 따라 수천만원의 가격 차이가 발생하기도 한다.

 

한편 정부는 작년 11월부터 분양권 거래시 취득세는 분양금액 기준이 아니라 실거래가 기준으로 부과하고 있다. 이 때문에 "거래 가격을 허위로 쓰자"는 매도 측이나 중개인의 '다운 계약' 유혹이 많아질 수 있다.

 

만일 부동산 거래시 허위계약서를 썼다가 적발되면 매도인과 매수자, 중개인까지 모두 불성실신고에 따른 가산세와 벌금을 내야한다는 사실을 명심해야 한다.

 

 
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