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재건축 아파트 투자, 지금해도 될까요?

  • 2016.07.13(수) 13:55

[리얼리얼티]김희선 알투코리아 전무

세상은 온통 부동산(Realty)으로 둘러싸여 있습니다. 내 집 마련부터 재테크, 은퇴 준비까지 평생 동안 피해갈 수 없는 진짜 부동산에 대한 고민들을 풀어드립니다. [편집자]

 

올 상반기 서울 아파트 시장을 흔들어 놓은 강남 재건축 아파트의 거침없는 분양가 상승세에 제동이 걸렸다. 분양가 9억원을 초과하는 고가아파트에 ‘집단대출 불허’라는 특단의 조치가 내려졌기 때문이다.

 

근래 재건축 대상 아파트 분양가는 경쟁적으로 치솟았다. 지난 3월 분양한 서초래미안 블레스티지 분양가는 3.3㎡당 최고 4160만원을 상회했다. 전용면적 59㎡의 분양가가 10억원을 넘어섰다.

 

3.3㎡당 평균 분양가 4000만원이 넘는 아파트조차 높은 청약경쟁률을 기록하자 분양을 앞둔 개포주공 3단지(디에이치 아너힐즈) 분양가도 최고 5000만원을 넘길 것이라는 전망까지 나오기도 했다.

 

고분양가 논란이 일고 제재가 가해지면서 재건축 조합과 건설사 측이 분양가를 4000만원대로 낮추기로 결정했지만 분양가 고공행진은 쉽게 멈출 기미가 보이지 않는다.

 

재건축 분양가가 높아지자 재건축 대상 아파트는 거래량이 늘고 매매가도 상승했다. 지난 상반기 수도권 재건축 아파트 매매가격은 5.38% 상승했다. 다만 강남3구(강남‧서초‧송파)와 과천(9.36%)이 강세를 보였을 뿐 강북지역이나 다른 지역은 가격 변동폭이 크지 않았다.

 

▲ (자료: 부동산114)

 

이달 시작된 정부의 제재 이후 재건축 아파트는 가격도 꺾이고 매물도 늘고 있는 상황이다. 그렇다면 재건축 아파트 투자는 지금 해도 늦지 않은 것일까? 

 

재건축 아파트는 일반 아파트 분양과 구조적인 차이가 있다. 일반 아파트 분양은 건설사 주도로 공급물량의 100%를 일반분양한다. 건설사는 초기 분양율을 높이기 위해 시장에서 수용가능한 분양가 수준을 검토하고, 경쟁 상품의 분양가를 비교한 뒤 분양가를 결정한다.

 

반면 재건축 아파트는 조합이 일반 아파트의 시행사 역할을 한다. 재건축 조합은 일회성 사업자로 조합원의 이익을 대변하는 것이 최종목표다. 조합원에게 70~80%가량이 선분양된 상황이라 100% 일반분양 물량을 완판해야 하는 건설사에 비해 분양물량 해소에 대한 부담도 적다.

 

즉 재건축 아파트는 일반분양을 통해 얻을 수 있는 수익이 커질수록 조합원 부담이 줄어드는 구조다. 일반분양가가 올라 조합원 아파트 가치가 상승하면 조합원은 시세차익이 커진다. 일부 미분양이 발생하더라도 이익이 난다고 생각하기 때문에 고분양가에 대해 부담을 느끼기 보다는 오히려 반기는 모습이다.

 

고분양가를 전제로 계산된 수익률대로 조합원들은 시세차익 실현이 가능할까? ‘반포 센트럴푸르지오써밋’ 분양권은 3000만~4000만원, 10억원을 상회하는 서초 래미안블레스티지의 전용 59㎡도 웃돈(프리미엄)이 1000만원가량 붙은 것으로 알려졌다.

 

후속 재건축 추진 단지 역시 신규 분양가 상승세 영향을 받아 웃돈이 붙었다. 하지만 자칫 '막차'를 탈수도 있다는 점을 염두에 두고 냉정하게 시장을 바라봐야 한다.


우선 ▲정부의 집단대출규제로 인한 투자심리 위축 ▲브렉시트로 급변하는 세계경제 ▲침체한 국내경기 등을 고려하면 상승세가 지속되긴 어렵다는 판단이다. 재건축 시장이 외부 변수에 얼마나 쉽게 흔들리는지는 과거를 돌아보면 알 수 있다.

 

지난 2006년까지 재건축 아파트는 서울 아파트 시장을 선도하면서 부동산 최고의 투자상품으로 각광받았다. 하지만 ▲안전진단 강화 ▲기반시설부담금 ▲개발부담금 부과 ▲소형평형 의무비율 ▲임대주택 의무건립 등 재건축 규제강화 영향과 분양가 상한제 도입(2007년) 후 하락세로 돌아섰다.

 

약세를 보이던 재건축대상 아파트 가격이 상승세로 돌아선 것은 작년 4월 1일 분양가 상한제가 폐지되고, 9월 재건축·재개발(정비사업) 규제완화 방안이 발표되면서부터다. 급히 달아오른 만큼 냉각도 빠를 수 있다는 얘기다.

 

고분양가 책정→인근 집값 상승→분양가 재상승으로만 시장이 움직이는 것은 아니다. 지난 2008년 금융위기 이후 상황이 바뀌면서 신규 아파트 미분양 →기존 집값 하락→분양가 인하로 이어졌던 경험을 잊지 말아야한다.

 

재테크 관점에서 볼 때 수익성은 매도‧매수 타이밍에 의해 결정된다. 출구가 안전한지 확인하고 시장에 참여하는 것도 상식이다. 최근 재건축 시장은 신규 진입 투자자보다 기존 투자자가 이익을 실현하기 유리한 상황이라는 점에서 더욱 신중을 기할 필요가 있어보인다.


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