행복주택에 결정타 맞은 도시형생활주택

  • 2013.05.27(월) 17:51

재테크 금언 중에 정부정책에 맞서지 말라는 얘기가 있다. 정책에 순응해 재테크 전략을 짜야 손실을 입지 않는다는 것이다.

 

특히 부동산 정책은 규제책이든 완화책이든 재테크에 결정적 변수로 작용한다. 갑자기 토지거래허가구역으로 묶여 환금성이 떨어지기도 하고 양도세 비과세 요건이 완화돼 세금 감면을 받기도 한다. 생애 최초 주택 구입자가 4.1대책 이전에 집을 샀다면 취득세와 양도세를 내야하지만 이후에 사면 모두 면제를 받는다. 4.1대책으로 적게는 수 십 만원에서 많게는 수 천 만원까지 혜택을 보는 셈이다.

 

하지만 정책을 따랐다가 낭패를 보는 경우도 없지 않다.

 

MB정부는 1~2인 가구의 주거난을 해소하기 위해 도시형생활주택 공급을 적극적으로 권장했다. 저리(2%)의 정책자금을 빌려주고 주차장 요건 등을 완화해 준 것이다. 이런 지원책에 따라 단독주택 집주인 등 임대사업자들은 너도나도 도시형생활주택 공급에 나섰다. 20091700가구였던 도시형생활주택은 2012년에는 124000가구로 4년 만에 73배나 늘어났다.

 

하지만 박근혜정부가 1~2인 가구 정책의 물줄기를 행복주택으로 바꾸면서 상황이 반전됐다. 앞으로 도심에 원룸과 투룸형 행복주택이 집중 공급되면 도시형생활주택은 경쟁력을 잃게 된다. 특히 행복주택은 주변 시세의 70% 이하에 공급되고 수요층도 신혼부부, 대학생, 노년층 등 도시형생활주택과 겹친다. 물량도 대규모다. 시범지구 7곳에서 연내 1만 가구가 공급되는 등 향후 5년 동안 20만 가구가 쏟아진다.

 

수익형부동산정보업체 FR인베스트먼트에 따르면 행복주택이 주변 시세의 70% 수준에 공급될 경우 인근 반경 1.25km 이내에 소재한 임대형 부동산의 임대료는 9.17% 하락한다. 이에 따라 임대수익률도 현재 5.68%에서 4.30%1.38%포인트 떨어진다. 전문가들은 행복주택 공급이 본격화하면 수요가 겹치는 오피스텔과 도시형생활주택은 직격탄을 맞게 된다그나마 오피스텔은 경쟁력이 있지만 도시형생활주택은 고사 위기에 처할 것으로 내다봤다.

 

변동금리에서 고정금리로 갈아탄 경우도 정부 정책에 뒤통수를 맞은 사례다. 정부와 금융기관은 가계부채 위험 부담을 덜기위해 변동금리 가입자에게 고정금리로 갈아타도록 유도해 왔다. 하우스푸어 대책의 주요 내용도 변동금리에서 고정금리로 바꾸는 것이다.

 

하지만 최근 들어 금리가 떨어지면서 고정금리로 갈아탄 사람들은 종전보다 1%포인트 정도의 이자를 더 내고 있다. 1억 원을 대출 받은 경우 1년에 100만원을 더 내는 셈이다. 물론 금리가 다시 오른다면 고정금리가 유리할 수 있지만 현행대로 저금리 기조가 이어지면 손실을 피할 수 없게 된다.

 

결국 단기적으로는 정부정책을 따르는 게 유리지만 중장기적으로는 불리할 수 있는 것이다. 따라서 시장을 보는 자기 나름의 안목을 갖춰야만 정책리스크를 줄일 수 있다.

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