재건축 안되면 리모델링도 안된다

  • 2013.06.09(일) 13:34

①구조안전 ②교통난 ③전세난

내년부터 수직증축 리모델링이 가능해진다.

 

14층 이하는 2개 층, 15층 이상은 3개 층을 증축할 수 있게 되며 가구수도 기존보다 15% 늘릴 수 있다. 1000가구짜리 단지라면 150가구를 더 지어 분양할 수 있는데 그 돈으로 집주인들은 2000만원 안팎의 비용을 덜 수 있게 된다.


◇ 리모델링후 집값 올라야 사업 가능

하지만 리모델링은 재건축과는 달리 집주인이 1억~2억원의 시공비를 대부분 부담해야 한다. 국토부가 제시한 표준 리모델링 비용(85㎡ 기준)은 1억482만원으로 ▲주차장 증설 2500만원 ▲설비교체 2254만원 ▲에너지절약형 수선 1275만원 ▲발코니 확장 530만원 ▲화장설 증설 650만원 ▲방 추가 3273만원 등이다. 또 공사기간 2~3년 동안 거주할 집을 빌리는 비용도 3000만~4000만원 가량 든다.

 

따라서 리모델링 후 집값이 공사비+이주비만큼 올라준다면 집주인들이 엄두를 내겠지만 그렇지 않은 단지는 추진이 쉽지 않은 상황이다. 이런 이유로 전문가들은 리모델링을 추진하는 단지가 많지 않을 것으로 본다. 강남과 목동, 분당과 평촌 등은 새 아파트 효과로 가격이 오를 수 있지만 다른 지역은 집값 상승을 기대하기 어렵기 때문이다.

 

이에 따라 당장 리모델링을 추진하는 가구수는 15년 이상된 아파트(400만 가구)의 1% 수준이 그칠 것으로 보인다. 부동산114 조사에 따르면 현재 수도권에서 리모델링을 추진하는 단지는 총 36개 단지, 2만777가구에 불과하다.

 

여기에 구조안전문제, 교통난, 전세난 등도 수직증축 리모델링이 넘어야할 산이다.
 
◇ 구조안전, 교통난, 전세난 해결해야

국토부는 구조안전 문제를 해결하기 위해 안전진단을 2차례 실시하고 전문기관의 검토를 받도록 했다. 하지만 이 정도로는 구조안전에 대한 주민들의 불안 심리를 완전히 잠재울 수 없을 것으로 보인다. 국토부 역시 그동안 구조안전을 이유로 수직증축에 반대 입장을 보여 왔다. 따라서 리모델링을 해도 구조에 정말 문제가 없는지, 리모델링 후 잔존수명은 얼마나 되는지 등을 구체적인 데이터로 제시해야 한다.

 

가구수가 늘어나면 과밀에 따른 교통난과 주차난은 피할 수 없다. 신도시는 학교, 도로, 상하수도 등 기반시설을 계획가구수와 인구수에 맞춰놨기 때문에 가구수가 늘어나면 부하가 걸릴 수밖에 없다. 국토부는 가구당 가족수(1990년 4.0명→2013년 2.7명)가 줄어 큰 부담은 없을 것으로 보고 있지만 가구수가 증가하면 자동차 대수도 증가하고 학생수도 늘어날 수밖에 없다. 따라서 지자체는 리모델링 기본계획을 세울 때 도시 인프라 확충도 같이 검토해야 한다.

 

한꺼번에 1000여가구가 리모델링에 들어가면 이주수요로 주변 전셋값이 오를 가능성이 크다. 특히 신도시는 건축년도가 비슷하기 때문에 몇개 단지가 동시에 리모델링에 들어갈 가능성이 크다. 정부와 지자체가 단계별 권역별로 리모델링 인허가 물량을 관리키로 했지만 주민들의 반발에 부딪혀 흐지부지될 수 있다.


전문가들은 "정부가 리모델링을 활성화하려면 디테일한 문제까지 신경써야 한다"며 "주민과 전문가들의 의견을 충분히 수렴해 추진 과정에서 나타날 수 있는 문제를 다각적으로 검토해야 한다"고 지적했다.

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