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[8.28대책]mortgage "금리 1%, 월세보다 낫다"

  • 2013.08.28(수) 16:00

초저리 대출 효과..주택기금 지분 직접 참여도

오는 10월부터 연소득 7000만원 이하 무주택 가구는 연 1% 대 정부자금을 최대 2억원까지 지원 받아 집을 살 수 있게 된다.

 

무주택자가 집을 살 때 국민주택기금이 공동으로 투·융자해 수익과 손실을 나누는 방식으로, 사실상 초저리 대출을 받는 것과 같다. 전세에 몰려있는 주택 수요층이 집을 사도록 해 전세난을 진정시킨다는 게 정부 취지다.

 

국토교통부는 28일 전월세대책을 통해 영국식 '자가소유 촉진 프로그램'인 ▲수익 공유형 모기지(mortgage) ▲손익 공유형 모기지(Equity Loan)제도를 도입해 10월부터 시행한다고 밝혔다.

 

이는 집값이 하락해도 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는다는 문제를 보완한 방식이다. 주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유해 실수요자가 빚 없이 집을 마련할 수 있도록 했다는 게 국토부 설명이다.

 

두 종류 모두 부부합산 연소득 7000만원 이하의 무주택 세대주에게 지원된다. 전용면적 85㎡ 이하 아파트로 6억원 이하 기존 주택과 미분양 주택이 적용 대상이다. 시범사업은 생애최초 주택구입자를 대상으로 수도권과 광역시 내 주택에 대해서 연내 3000가구 규모로 시작할 예정이다.

 

국토부는 오는 10월 이 상품을 선착순으로 공급해 수요자들의 경쟁을 유도, 위축된 매매시장 분위기를 뒤집겠다는 복안이다.

 

[수익 및 손익 공유형 모기지 비교(자료: 국토교통부)]

 

◇ 수익 공유형 모기지

 

수익 공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 연 1.5% 금리의 모기지를 20년 원리금 균등분할 상환(1·3년 거치) 방식으로 공급하는 대출상품이다.

 

초저리 자금을 받는 만큼 만기(20년)가 되거나 중간에 집을 파는 등 조기 상환하는 경우 차익이 발생하면 대출 이자 연 5% 가량의 수익을 주택기금이 가져가는 방식이다. 기업금융의 이익참가형 사채와 비슷한 구조다.

 

예를 들어 자기자금 8000만원을 보유한 주택 수요자가 2억5000만원(전세가 1억7000만원) 집을 일반 주택대출(연 4.3%, 20년 보금자리론)을 받아 살 경우 연 942만원의 주거비용이 들지만, 수익 공유형 모기지를 활용하면 연 주거비용을 447만원까지 낮출 수 있다는 게 국토부 계산이다.

 

이는 9000만원을 4.5%의 전세대출로 받아 살 때의 주거비용 616만원, 월세로 70만원을 낼 때의 주거비용 787만원보다 낮아 매입 유도 효과가 클 것이라고 국토부는 기대하고 있다.

 

◇ 손익 공유형 모기지

 

손익 공유형 모기지는 무주택자가 집을 살 때 주택기금이 집값의 40%(최대 2억원)까지 지분을 얹어 공동 투자하는 방식(Equity Loan)이다.

 

수요자는 지분에 대한 임대료로 초기 5년 연 1%, 6년차부터 2%를 부담하며 지분은 20년 만기후 일시에 정산하는 방식이다. 집값이 오르든 떨어지든 주택 매수자와 기금이 지분 투자비율 만큼 손익을 가르게 된다.

 

장우철 주택기금과장은 "빚이 아니라 기금과 금융소비자가 리스크를 공유하는 지분 성격의 자금으로 내 집 마련을 지원하는 새로운 금융상품 모델"이라며 "전세가 비율이 60%인 상황에서 전세자금만 가지고도 빚 없이 집을 살 수 있도록 한 것"이라고 설명했다.

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