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한남더힐 평가액 "1.2조도 2.5조도 모두 엉터리"

  • 2014.06.02(월) 15:04

국토교통부, '1조8300억±1500억원' 적정선
시행사-입주민 양측 감정평가사 모두 징계키로

서울 남산자락 고급 주택단지 '한남 더 힐'의 분양가 다툼으로 감정평가사들의 추악한 민낯이 만천하에 드러났다. 

 

감정평가업체의 평가액은 적정가격 대비 6000억원이 많거나 6000억원이 적은 엉터리였다. 국토부는 이해당사자들의 입장에 맞춰 '엉터리 평가'를 한 해당 평가업체를 징계한다는 방침이다.

 

▲ 한남더힐 전경(사진: 국토교통부)

 

국토교통부는 서울 한남동 옛 단국대 터에 지어진 민간임대아파트 한남 더 힐의 분양전환을 위해 입주자와 시행사(한스자람) 측이 각각 의뢰해 산정한 감정평가 결과가 모두 '부적정'으로 판정됐다고 2일 밝혔다.

 

작년 9~10월 이뤄진 감정평가에서 세입자 측인 나라·제일법인은 이 단지(600가구)의 평가총액을 1조1699억원으로 평가했고 시행사 측 미래새한·대한법인은 2조5512억원으로 평가한 보고서를 내놨다.

 

국토부는 양 측의 감정평가 금액 차이가 커 갈등이 고조되자 한국감정원에 감정평가 타당성 조사를 의뢰해 올 1월부터 5개월간 적정성 여부를 검토해왔다. 그 결과 한국감정원이 제시한 적정가격 수준은 1조6800억~1조9800억원(1조8300억±1500억원)이었다.

 

감정원은 양측 감정평가법인들이 주된 평가 방법으로 채택한 거래사례 비교법에서 사례 선정이나 시점 수정(사례로 택한 부동산의 거래 당시 가격을 현 시점의 가격으로 환산하는 일), 품등 비교(조망·위치 등 아파트의 품질을 결정하는 조건들을 비교하는 일) 등이 미흡했다고 판정했다.

 

한숙렬 감정원 타당성심사처장은 "공동주택의 평가는 거래가 비교방식을 기본으로 하되 다른 감정평가방법으로 산출한 금액과도 비교해야 하는데 양측 모두 비교방식만을 적용했다"고 설명했다.

 

국토부는 이 결과를 바탕으로 해당 감정평가사(법인 포함)에 대해 이달 중 감정평가사징계위원회 심의·의결을 거쳐 징계할 계획이다. 유병권 국토부 토지정책관은 "우선 징계위원회에서 감정평가사에 대한 징계 수준을 논의한 뒤 변호사 자문을 거쳐 이를 법인에 적용하는 방안을 결정할 것"이라고 밝혔다.

 

현행 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따르면 감정평가준칙을 위반해 감정평가를 한 경우 감정평가사에는 자격 취소, 등록 취소, 2년 이하의 업무정지, 견책의 처분이 내려진다. 감정평가법인에는 2년 이하의 업무 정지, 최대 5억원의 과징금을 부과할 수 있다.

 

유 토지정책관은 이와 함께 "이달 중 감정평가 업무에 대한 전반적인 감사를 실시, 관행화된 감정 평가 부실 원인을 파악하고 개선방안을 마련하겠다"고 덧붙였다.

▲ 한남더힐 감정평가액 및 격차율과 적정가격(단위: 만원/3.3㎡,  자료: 국토교통부)

 

■'고무줄 감정평가' 한남 더 힐은?

 

분양전환을 위한 감정평가 가격을 놓고 논란이 된 서울 용산구 한남 더 힐은 2009년 2월 분양 당시 초고가의 임대 아파트로 유명세를 탔다. 당시 보증금만 최고 25억원에 달했지만 청약경쟁률이 4.3대 1을 기록하는 등 인기를 끌었다. 금호산업이 시공을 맡아 총 32개동, 600가구로 지어졌으며 공급면적 기준 ▲87㎡ 133가구 ▲215㎡ 36가구 ▲246㎡ 131가구 ▲268㎡ 3가구 ▲284㎡ 204가구 ▲303㎡ 57가구 ▲332㎡ 36가구 등으로 구성됐다.

 

이 아파트는 당초 분양사업으로 추진됐지만 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 임대사업으로 계획을 변경했다. 상한제 적용을 받으면 분양가를 높게 받을 수 없고 건축비 제한으로 고급 주택을 짓는 데도 한계가 있기 때문이다. 2011년에 입주해 작년 7월 의무 임대기간(5년)의 절반이 지나 분양전환에 들어가며 논란이 불거졌다.

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