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[LTV·DTI 푼다]②주택시장 살릴 수 있나

  • 2014.06.16(월) 15:40

"주택구입 문턱 낮아진다" 수요 확대 기대감
"빚 늘려 집 살 사람 얼마나 될까" 회의론도

그동안 주택시장 회복을 위해 가장 먼저 풀어야 할 규제로 꼽힌 것이 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이었다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "LTV와 DTI는 가장 강력한 수요 억제책"이라며 "규제를 완화하면 돈줄이 풀려 주택수요를 늘리는 효과를 기대할 수 있다"고 말했다. 

 

집값의 일정 비율까지만 대출을 받을 수 있도록 한 LTV와 소득에 따라 대출 한도를 정하는 DTI를 완화하면 집을 사려는 수요자는 더 많은 금액을 대출받을 수 있다. 필요한 자기자본이 줄어들기 때문에 주택 구입 문턱을 낮추는 효과가 있는 것이다.

 

다만 수요자들이 빚을 내 집을 살 만큼 주택시장 전망이 밝지 않다는 점은 LTV·DTI 규제 완화의 한계로 지적된다.

 

▲ 월별 전국 주택거래량 추이(자료: 국토교통부)

 

◇ "이중규제 해소되면 거래 물꼬 트일 것"

 

집값에서 대출금이 차지하는 비율인 LTV는 현재 서울과 경기·인천 등 수도권은 50%, 지방은 60%로 제한돼 있다. DTI는 매월 갚아야 하는 대출 원리금 상환액이 서울은 월 소득의 50%, 경기 인천은 60%를 넘지 못하도록 정해져 있다.

 

주택건설업계에서는 특히 DTI의 완화가 시급하다고 줄기차게 주장해 왔다. '2중규제'라는 것이다. 박창민 한국주택협회 회장은 "목돈이 필요한 주택 실수요자들이 내 집을 마련하는 데 가장 큰 걸림돌이 DTI"라고 지적했다.

 

LTV로 대출금액을 제한하고 있는 상황에서 정부가 DTI까지 관리할 것이 아니라 은행 자율에 맡겨 대출 수요층이나 지역, 주택상품에 따라 스스로 대출 리스크를 관리하도록 하면 된다는 것이다.

 

한 대형 건설사 관계자는 "LTV·DTI는 법령이 아니라 정부 행정지침으로 운용하고 있기 때문에 정부 의지만 있으면 빠른 시일 내에도 수정이 가능한 규제"라며 "매매시장의 거래가 살아나면 신규 분양시장에서도 주택 공급이 이어져 내수경기 회복에 긍정적인 영향을 줄 것"이라고 기대했다.

 

권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "LTV나 DTI가 처음 도입됐을 당시와는 주택시장이 전혀 다른 상황인 만큼 이를 손질할 때가 됐다"며 "이 기회에 청약제도도 손질하고 재개발·재건축 규제도 완화해 시장에 자금이 흘러들어올 수 있도록 만들어야 한다"고 말했다.

 

◇ "청년층엔 LTV 높이고, 노년층엔 DTI 낮춰야"

 

LTV, DTI 완화는 일률적으로 비율을 뜯어고치기 보다는 지역이나 연령대별로 불편을 해소하는 방식이 바람직하다는 게 전문가들의 지적이다. 정부는 앞서 2012년 9월 2년 간 한시적으로 20~30대 직장인의 경우 미래소득을 기준으로 DTI를 적용키로 한 바 있다. 작년 4.1대책에서는 생애최초주택구입 자금에 대해LTV를 70%까지 완화했다.

 

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 작년 한 세미나에서 "LTV 규제는 자산은 적지만 고정소득이 있는 30~40대 연령층에서 큰 제약요인"이라며 "이 연령층을 중심으로 채무상환능력이 있는 사람에게 LTV를 완화하면 금융포용 효과가 클 수 있다"고 주장했다.

 

그는 또 "반대로 DTI 규제 완화는 자산이 있지만 소득이 없는 60대 은퇴연령층을 중심으로 효과를 볼 수 있다"고 지적했다. 다시말해 청년층은 LTV를 높이고, 고령층은 DTI를 낮추거나 보유자산을 소득으로 환산해 DTI에 반영할 수 있도록 해야 한다는 것이다.

 

다만 현 시점에서 얼마나 시장 활성화를 이끌 수 있을지에 대해서는 의견이 엇갈린다.

 

김규정 우리투자증권 연구위원은 "현재 주택시장은 자금 마련의 어려움보다는 집값이 떨어지지 않을까 하는 두려움이 더 크다"며 "집 살 돈을 여유있게 마련할 수 있다고 해서 대출을 늘릴 사람들은 많지 않을 것"이라고 했다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 "당장 수요 진작효과를 보기는 어렵지만 정부가 시장 부양의지를 보여주면 매수심리가 호전될 수 있다는 점에서 긍정적"이라고 설명했다.

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