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[집값 꿈틀]③3가지 핵심 변수

  • 2014.08.07(목) 14:51

하반기 주택시장 '변수'는
①공급과잉 ②후속입법 차질 ③경기 불확실

최경환 경제부총리를 필두로 한 박근혜정부 2기 경제팀의 강력한 경기 부양의지로 상반기 약세를 보이던 주택 시장이 회복 기미를 나타내고 있다. 새 경제팀이 하반기 경제운용 방안을 통해 내놓은 대출 규제 완화, 청약제도 개편, 디딤돌 대출 대상 확대 등 수요 진작책이 전반적으로 주택 매수심리를 자극하고 있다는 분석이다.

 

그러나 잠재된 시장 위협 요인을 경계할 필요가 있다는 지적도 나온다. 줄기차게 쏟아져 나오는 신규 분양물량, 규제완화 관련 후속 입법 차질, 경기 불확실성 등이 대표적 변수로 꼽힌다. 이런 변수 때문에 회복세가 단기간에 그치고 거래 활기가 떨어지게 되면 시장이 장기 침체에 빠질 수 있다는 우려도 제기된다.

 

공급과잉

 

다수 전문가들은 신규분양 아파트의 공급과잉이 이제 막 꿈틀거리기 시작한 기존주택 시장의 활기를 저해할 수 있다는 지적을 내놓는다. 규제 완화를 통해 주택 수요를 끌어올린다고 해도 공급이 넘치면 소용이 없기 때문이다. 

 

특히 낡은 기존주택보다 새 아파트에 대한 선호가 높은 것이 최근 분위기. 신규물량이 많을수록 상대적으로 기존 주택에 대한 관심은 뒤로 밀릴 수밖에 없다. 공급물량이 유효 수요 이상으로 쏟아지고 또 미분양으로 남게 되면 주택 구매심리 자체가 악화될 수 있다는 것이다.

 

김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 "작년 이후 분양시장의 호조를 타고 신규 분양물량이 쏟아지면서 대구를 비롯해 일부 시장에서는 이미 지표상 공급과잉이 나타나고 있다"며 "금융위기 전 미분양 사태가 터지기 직전과 비슷한 분위기를 보이는 곳도 있다"고 지적했다.

 

전국 미분양은 올 4월말 4만5573가구까지 줄었지만 2개월 연속 증가해 6월말 5만257가구까지 늘어난 상태. 정부는 하반기 경제운용에서도 주택건설 인허가 물량을 '적정수준(연 37만가구)'으로 조절할 것이라고 밝혔지만 민간 분양물량을 제어할 뾰족수를 찾지 못한 상황이다.

 

부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 올 하반기 분양을 계획하고 있는 건설사 및 공기업의 주택사업 대기물량은 총 255개 단지 18만8251가구. 이는 작년 하반기 분양실적과 비교해 62.5% 늘어난 것으로 2000년 이후 하반기 분양물량 중 가장 많다.

 

 

후속입법 차질

 

주택시장이 살아나기 위해서는 정부 대책이 입법 절차를 거쳐 제도화 돼야 한다. '분양가 상한제 탄력 운용'의 경우 2010년부터 정부의 부동산 대책 때마다 거론됐지만 만 4년이 되도록 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 "정부가 하반기 경제운용에서 내놓은 수요기반 확대 관련 내용들이 후속 입법 과정을 착실히 밟아야만 정책에 대한 불확실성이 걷혀 수요층의 매수 의지를 살릴 수 있을 것"이라고 말했다.

 

박원갑 위원은 "상반기 시장을 침체에 빠뜨린 전월세소득 과세 관련 법안이 조속히 통과돼야 정책 불확실성에 대한 시장 불안을 제거할 수 있다"고 했다.

 

이와 관련 대한건설협회 등 건설관련 단체들은 지난 4일 국회 국토교통위원회와 여야 대표 등에 국회에 계류중인 법률안인 ▲분양가상한제 운용개선 ▲용적률 규제완화 ▲재건축부담금 폐지 ▲정비기반시설 무상양도 범위 명확화 ▲전월세상한제·계약갱신청구권·임대사업자 의무등록제 도입 제고 등을 요구했다.

 

◇ 경기 불확실

 

글로벌 경기의 변동성을 키우는 거시 요인들도 지켜봐야 할 변수로 꼽힌다. 미국의 조기 금리인상 가능성과 중국발 부동산 시장 냉각 등이 우려되는 이슈들이다.

 

김규정 위원은 "국내에서는 이르면 이달중 금리인하 가능성이 제기되고 있지만 미국이 양적완화 축소를 가속화 하고 생각보다 이른 시기에 기준금리 인상에 나설 경우 국내 저금리 기조도 예상보다 빨리 흔들릴 수 있다"고 지적했다.

 

김학권 세중코리아 대표는 해묵은 '거품' 논란이 지속되고 있는 중국 부동산 시장의 급격한 침체를 우려했다. 중국에서 부동산 버블 붕괴가 나타나면 이 나라의 성장률이 1%포인트 이상 하락, 중국과 밀접한 국내 경기에도 악영향을 미칠 수 있다는 설명이다.

 

국내에서는 가계 가처분 소득이 점점 줄면서 주택 구매력이 있는 수요층이 점점 얇아지는 상황을 어떻게 타개하느냐가 관건. 정부가 세법개정안에서 가계소득 증대 방침을 내놨지만 실물경기가 기대만큼 살아나지 않을 경우 주택시장도 장기 불황에 빠질 수 있다는 우려다.

 



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