모기지(mortgage loan, 주택담보대출) 라인업이 다채로워졌다. 2년여 전만해도 주택담보대출은 시중은행의 일반 변동금리·고정금리 상품과 서민 내 집 마련을 위한 국민주택기금 정책상품이 양 축이었다. 여기에 2013년 10월 정부가 기금을 통해 집을 살 때 지분투자하는 방식의 수익·손익공유형 모기지(기금 상품)를 내놓았고 오는 3월엔 은행이 운영하는 수익공유형 모기지도 선보일 예정이다. 수요자 입장에서는 선택의 폭이 넓어진 셈이다. 하지만 어떤 상품이 나에게 알맞는지 가늠하기 쉽지 않다. 상품별 특징과 주거비용을 시뮬레이션을 통해 알아본다. [편집자]
시중은행들이 내놓는 기존 주택담보대출은 정책 모기지에 비해 금리 수준이 높다. 국민주택기금의 지원을 받는 것이 아니라 은행들이 자체 수신을 재원으로 공급하기 때문이다.
하지만 기금지원 대출이 주택 소유 여부, 연소득 규모 등으로 대출 자격을 제한하는 반면 은행 모기지는 누구에게나 열려있다. 그만큼 일반 주택 수요자들에게 가장 보편적이다.
ⓐ 시중은행 주택담보대출 뭐가 있나
시중은행 주택담보대출은 크게 변동금리 방식과 고정금리 방식 상품으로 나뉜다. 일반적으로 변동금리 상품이 고정금리에 비해 금리가 낮은 편이다. 은행 조달금리차 때문이다. 1년 짜리 정기예금 이자율이 3년짜리 정기예금보다 낮은 것과 같은 원리다. 대출상품 가입 초기 금리는 변동금리형 상품이 유리한 경우가 많다. 하지만 변동금리 상품은 향후 기준금리가 오르면 이자부담이 커질 수 있다는 점을 감안해야 한다. 반면 고정금리는 만기까지 금리 변동 걱정 없이 이용할 수 있다.
또 변동금리 상품은 가입기간 이자만 내고 만기에 대출 원금을 일시상환하는 방식이 보편적인 반면 고정금리는 가입기간 동안 원금과 이자를 함께 상환하는 원리금균등분할상환 방식이 대부분이다.
ⓑ LTV·DTI란
은행 주택담보대출은 변동금리 상품이든 고정금리 상품이든 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI), 두 조건에 맞춰 낮은 금액으로 대출액을 결정한다. 작년 9월 정부는 지역이나 금융기관에 따라 차등 적용하던 LTV를 전 금융권 70%로 일괄 상향했으며 DTI도 모두 70%까지 풀었다. 집값이 3억원이라면 LTV 70%를 감안해 대출은 최대 2억1000만원까지 가능하다. 하지만 소득이 낮다면 LTV 한도(70%)까지 받는 게 불가능하다. 이 집을 사려는 사람의 연간 소득이 5000만원이라면 DTI 70%를 적용해 총부채의 연간 원리금 상환액이 3500만원을 초과하지 않도록 대출규모가 제한된다.
ⓒ 변동금리 상품 구조는
변동금리 상품의 경우 코픽스(COFIX, 자금조달비용지수)를 기준금리로 삼아 일정 가산금리를 더해 기본금리를 결정하고, 여기에 대출자의 신용등급 및 거래실적 등에 따라 우대금리를 적용해 개별적으로 대출 금리를 확정한다. 이후 대출 기간 중 코픽스 변동에 따라 매월 부담하는 이자가 달라진다.
예를 들어 우리은행 '우리아파트론'의 경우 신규기준 코픽스(6개월) 금리 2.16%에 가산금리 2.10%포인트가 더해진 4.26%가 기본금리가 된다. 모든 우대조건이 해당된다면 최대 1.30%포인트의 우대금리를 적용받아 대출 금리는 2.96%가 적용된다. 일반적으로 대출자가 우리은행에 급여이체 계좌가 있고, 주택청약통장을 보유하고 있으며 중간 정도의 신용등급을 유지하고 있다면 0.6%포인트의 우대금리를 받아 연 3.6%의 금리로 대출 받을 수 있다.
ⓓ 고정금리 상품 구조는
고정금리 상품은 은행채 등 은행의 장기조달 금리에 맞춰 기준금리가 정해진다. 최근에는 글로벌 유동성 확대로 저금리가 지속되면서 고정금리 상품의 기준금리도 2%대까지 낮아졌다. 다만 은행들이 리스크 관리 차원에서 가산금리를 높게 붙인다.
우리은행의 '장기고정금리 모기지론'의 경우 20년 만기 상품의 기준금리가 2.77%이고 가산금리 2.25%포인트를 붙인 5.02%가 기본금리가 된다. 여기에 최대 1.3%포인트의 우대금리를 차감할 경우 최저 금리는 3.72%가 된다.
ⓔ 리스크 비교하면
은행이나 대출자의 리스크를 보면 변동금리형 상품이 고정금리형에 비해 훨씬 위험하다. 기본적으로 금리 변동성에 그대로 노출 될뿐 아니라 대출 만기 시 대출금을 한번에 갚는 일시상환형이기 때문에 집값이 크게 떨어질 경우 집을 팔고도 대출금을 갚지 못하는 경우가 생길 수 있다. 은행이 집값 전체를 대출해 주지 않고 LTV 상한을 70%로 잡아 대출액을 제한하는 것 역시 이를 감안한 것이다. 주택 시장이 전반적으로 악화될 경우 금융시장의 불안으로 이어질 우려도 있다.
ⓕ 정부, 고정금리 대출 유도 이유는
정부가 가계부채 구조 개선을 위해 오는 3월부터 고정금리·장기분할상환 대출을 출시키로 한 것도 이 때문이다. 가계부채가 늘어 금융시장에 불안요인이 커지자 리스크가 큰 변동금리·일시상환 방식의 주택담보대출을 줄이고 상대적으로 안정적인 고정금리분할상환 방식을 늘리자는 것이다.
ⓖ 대환용 장기분할 대출 구조는
대환대출의 금리는 20년 만기 기준 2.8∼2.9%대로 추진되고 있다. 현재 시중은행의 변동금리·만기일시상환 주택담보대출 평균인 3.3∼3.5%보다 0.6∼0.7%포인트 낮은 수준이다. 만기는 10·15·20·30년 네 가지 중 선택할 수 있으며 만기가 짧을수록 금리는 낮게 적용된다. 전액분할과 70% 부분 분할상환(대출액의 70%를 분할한 후 나머지 30%를 만기에 일시 상환)하는 방식이 있다.
정부는 대환대출 이용 유도를 위해 만기 20년 이상 고정금리상품으로 전환하면 소득공제 혜택을 주고 중도상환수수료도 면제키로 했다. 대출받은 지 1년 이상 지나야 신청할 수 있으며 신규 대출자는 대출시점으로부터 1년이 지나면 이용할 수 있다. 주택가격은 9억원 이하, 대출금 5억원 이하로 제한될 전망이다.
ⓗ 변동 VS 고정, 선택은?
변동금리 상품은 거치기간동안 이자만 부담하는 반면 고정금리 상품은 대출 초기부터 이자와 원금을 함께 갚아나가야 한다. 만약 1억7000만원을 대출 받았다면 만기일시 상환용 우리아파트론은 월 51만원을 납부하면 되지만 금융위가 내놓을 고정금리 상품의 경우 3% 미만 저금리로 설계되더라도 거치기간 뒤 110만원을 상환해야 한다.
이를 감안하면 변동금리형은 고정금리형에 비해 리스크는 크지만 일정 소득 내에서 생활비 부담을 최소화 하면서 집값이 오르면 차익을 기대할 수 있다. 집값 상승 시기라면 재테크 측면에서 장점이 있는 셈이다. 반면 고정금리형은 안정성이 장점이다. 향후 금리가 올라도 이자 부담이 늘지 않고 차곡차곡 집값을 갚아나가는 구조이기 때문이다.
