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[주목! 이 단지] 분양아파트 옥석가리기

  • 2015.10.21(수) 09:12

연말까지 15만가구 가을 분양 '큰 장'
실수요자 = 입지, 투자자 = 가격

올 가을 분양시장이 크게 선다. 연말까지 총 15만여 가구의 새 아파트가 쏟아져 나온다. 워낙 물량이 많고 입지와 가격이 제각각인 만큼 수요자들도 옥석을 가릴 수 있는 선구안을 가져야 한다. 건설사들이 스스로 추천하는 단지를 소개하고 수요자 입장에서 눈여겨봐야 할 점을 조목조목 짚어본다. [편집자]

 

▲ 그래픽 : 유상연 기자 prtsy201@bizwatch.co.kr

 

'분양가 3.3㎡당 2730만원 부산 '해운대 엘시티 더샵' 1순위 평균 청약경쟁률 17.8대 1'
'분양가 3.3㎡당 4040만원 서울 서초 '반포 센트럴 푸르지오 써밋' 1순위 평균 청약경쟁률 21.1대 1'

 

아파트 분양시장이 후끈 달아올랐다. 건설사들은 10여년만의 호황을 맞아 앞다퉈 물량을 쏟아내고 있다. 이를 잡겠다고 달려드는 수요자들의 청약 열기도 뜨겁다.

 

부동산114에 따르면 올들어 전국 분양 아파트는 입주자모집공고(지난 13일) 기준 33만7965가구로, 작년 전체 분양 규모(33만854가구)를 넘어섰다. 연말까지 계획이 잡힌 물량도 15만가구에 달한다.

 

이 같은 공급 홍수 속에서도 청약경쟁률은 '수십 대 1'을 넘는 곳이 수두룩하다. 하지만 공급과잉 우려도 적지 않다. 수요자 입장에서는 당장 청약통장을 꺼낼지, 조금 더 지켜봐야 할지 고민되는 시기다.

 

◇ 실수요자라면

 

시장에 새로 공급되는 분양물량이 워낙 많기 때문에 선택지는 넓다. 수도권의 경우 3.3㎡당 4000만원을 넘나드는 고가의 강남 재건축부터 수도권 외곽의 3.3㎡당 1000만원 이하 짜리 아파트까지 다양한 상품이 있다.

 

전문가들은 입주 이후 주거 만족도를 높이려면 아파트 입지를 신중히 따져봐야 한다고 조언한다. 예컨대 서울에 직장을 둔 맞벌이 부부라면 출퇴근 거리와 비용을 따져보고 지역을 선택해야 한다. 쾌적한 주거여건을 바란다면 수도권 외곽으로 눈을 돌리는 것도 방법이다.

 

수도권 택지지구나 민간 개발사업지구 아파트는 향후 교통편과 편의시설이 얼마나 갖춰질지 살펴보는 게 필수다. 대다수 단지들이 간선도로 신설이나 전철 개통 등을 판촉 전략으로 내세우지만 실제로 교통망이 갖춰지는 시기는 5년, 10년 뒤인 경우가 많다. 같은 택지지구 내에서도 위치에 따라 집값이 수 천만원씩 차이가 나기도 한다. 

 

취학 자녀가 있다면 학군도 세심하게 챙겨봐야 한다. 아이가 초등학교 고학년이라면 입주 후 진학할 중학교가 도보 거리에 있는지, 주위에 학원가는 갖춰져 있는지 확인해야 한다. 

 

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "출퇴근 조건이나 자녀의 취학시기 등을 꼼꼼히 따져 지금보다 나은 여건의 새 아파트로 이사한다고 생각하고 분양 받는다면 실패 확률이 적다"며 "청약을 통해 돈을 벌겠다는 생각을 버리고 우리 가족이 살 집을 고른다는 차원에서 접근하라"고 당부했다.

 


◇ 투자자라면

 

새 아파트 투자는 크게 두 가지로 나눠볼 수 있는데, 중간에 분양권을 전매하거나 입주 뒤 집을 팔아 차익을 거두려는 경우와 세를 주고 임대소득을 챙기기 위한 경우다. 

 

이를 위해서는 시장에서 수요가 많은 아파트를 선택해야 한다. 중대형보다는 중소형, 비(非)택지지구보다는 택지지구, 수도권 북부보다는 남부 등이 유리하다. 

 

분양가를 챙기는 것은 기본이다. 싸게 분양 받아야 입주시 차익 가능성이 크다. 최근에는 청약 열기가 뜨거워지면서 건설사들도 분양에 자신감이 생겨 '착한 분양가'라는 말이 무색해졌기 때문에 더 꼼꼼히 가격을 살펴야 한다.

 

특히 2~3년 뒤 입주물량이 한꺼번에 몰리는 곳은 공급과잉의 '덫'을 피하기 어렵다. 새 아파트가 한꺼번에 나오는 데다 주변에서도 분양 받은 새 집으로 이사하기 위해 헌 집을 내놓아 생기는 매물이 많아질 수 있어서다. 차익은 물론 임대 수익을 거두는 데도 차질이 생길 수 있다.

 

함영진 부동산114 리서치 센터장은 "같은 생활권 내에 공급이 집중된 지역이나 상대적으로 가(假)수요가 많은 단지의 경우 전매제한이 풀리면 원금을 회수하려는 매물이 한꺼번에 나올 수 있고, 세를 원하는 만큼 받기도 어렵다"며 "이런 지역이나 단지는 우선 순위에서 배제하는 것이 좋다"고 말했다.

 

◇ 체크포인트


전문가들은 실거주 목적이든 투자 목적이든 충분한 자기자금을 바탕으로 분양 받는 것이 안전하다고 조언한다. 수익률을 높이기 위해 대출에 의존해 달려들었다가 분양권 가격이 떨어지면 대출 상환 스트레스가 커진다. 급하게 되팔게 되는 상황이 오면 그 만큼 손실 위험성이 높아진다.

 

김희선 센추리21코리아 전무는 "향후 시장의 변동성이나 소득수준의 변화 등을 감안해 스스로 분양가를 감당할 수 있는지를 가장 먼저 판단해야 한다"며 "높은 청약경쟁률을 뚫었다고 해서 분양가가 부담스러운데도 전매 차익을 바라고 무리하게 대출을 받아 분양 받는 것은 금물"이라고 말했다.

 

청약하기 전 모델하우스를 방문하고 주변지역까지 살피는 것은 필수다. 견본주택은 대체로 현장과 가까운 곳에 마련돼 있고, 상담사를 통해 발코니 확장비·옵션 가격 등 추가비용을 파악하거나 중도금 대출 조건, 청약절차 등을 체크할 수 있다.

 

인근 중개업소로 발품을 팔면 현장감 있는 시장 정보를 챙길 수있다. 기존 매물 중에 더 나은 집이 있는지, 해당 아파트의 향후 전망이 어떤지, 앞으로 분양할 아파트 가운데 더 유망한 물량이 있는지를 점검해 보고 청약에 나서는 게 현명하다.

 

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