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[11.3 대책]그런데 #강남 재건축은?

  • 2016.11.03(목) 18:10

'부동산 시장 영향' 전문가·업계 평가 엇갈려
"청약에만 날선 칼..집값 뛰는 재건축은 방치"
"분양 위축 불가피..조정지역 밖 타격" 우려도

정부가 3일 내놓은 '(실수요 중심의 시장형성을 통한) 주택시장 안정적 관리방안'은 시장 과열이 우려되는 전국 37개 지방자치단체를 열거해 분양시장의 가수요를 차단하는 데 초점이 맞춰졌다.

 

분양시장 이상 과열에 적용한 규제는 전매제한 기간 등 강도나 적용 범위 면에서 적절했다는 평가다. 대상 지역이 예상보다 많은 것도 '풍선효과' 식으로 과열이 확산하는 것을 차단하는 약효가 있을 것으로 분석됐다.

 

다만 규제가 신규 분양시장에만 한정되면서 이미 집값이 급등세를 탄 강남 재건축 추진 단지 투자 수요를 막기에는 한계가 있는 것 아니냐는 지적도 나온다.

 

◇ '투기과열지구-α'에서 α가 커진 이유

 

▲ 서울 강남권 중개업소/이명근 기자 qwe123@

 

국토교통부가 '조정지역'에 적용키로 한 '맞춤형 청약제도'는 전매제한 기간 강화, 재당첨 제한 및 1순위 제한 등 투기과열지구의 지정 효과 중에서 분양시장과 관련한 일부 내용만 추려 담은 것이다. "실수요자 보호에 실효적인 규제만 골랐다"는 게 국토부 설명이다.

 

투기과열지구였다면 금융규제의 강화로 총부채상환비율(DTI)은 40% 이하, 담보인정비율(LTV) 10년 이하 대출 또는 10년·6억원 초과 대출시 40% 이하로 제한된다. 또 재건축사업 조합원 지위 양도 금지, 지역주택 조합원 선착순 모집 금지, 지역·직장주택 조합원 거주요건 제한 등이 강화된다. 청약가점제 적용 비율도 전용면적 85㎡ 이하는 40%에서 75%로, 85㎡ 초과는 0%에서 50%로 높아진다.

 

바꿔 말하면 투기과열지구로 지정할 경우 '그물망'식 규제가 자동으로 따라오기 때문에 실수요자 거래가 위축될 우려가 있어 수위를 조절했다는 것이다. 강남 재건축 등 집값 상승이 아직 과도한 수준은 아니고, 분양시장에서의 과열을 차단하면 안정을 유지할 수 있는 수준이라는 판단에 따른 것이다.

 

강호인 장관은 이날 대책 발표 후 가진 언론사 부장단과 오찬 자리에서 "재건축 청약과열 등 가수요 거품이 형성된 원인을 찾아 걷어내자는 것이 이번 대책"이라며 "기존 주택에 투기가 붙어서 가격이 치솟는 상황은 아니라고 봤기 때문에 매매시장은 건드리지 않은 것이 특징"이라고 말했다.

 

◇ 몇달새 2억~3억원 오른 재건축 아파트는?

 

▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@

 

그러나 최근까지 재건축 아파트의 가격 상승세는 간단치 않은 상황이다. 국토부 실거래가 시스템에서 강남구 개포주공 1단지 전용 41.98㎡는 작년 말 7억4800만원에 팔린 것이 지난 9월 9억8000만~10억7000만원에 팔렸다. 상승폭이 3억원 남짓이다.

 

서초구 신반포한신 2차 전용 92.2㎡가 작년말 11억1500만원에서 9월 13억3300만~15억원까지 올라 거래됐다. 송파구 잠실주공5단지 전용 92.2㎡는 작년말 최고 13억원에 거래됐지만 9월 거래가격은 가장 낮은 게 15억5000만이었다.

 

이 때문에 당장 강남 재건축 추진아파트 매매 시장이 이번 대책 이후 가장 큰 반사이익을 볼 것이라는 관측도 나온다. 재건축 차익을 기대한 투자세력이 진입장벽이 높아진 분양시장을 우회해 재건축 추진단지 매매시장, 재건축 아파트 입주권(조합원분) 등으로 몰릴 수 있다는 것.

 

강남구 개포동 M공인 관계자는 "비교 대상이 되는 새 분양 아파트 분양권·입주권 가격이 이미 높아져 있기 때문에 이주비나 금융비용 등을 따져 차익이 예상된다면 재건축 추진 아파트를 사겠다는 이들이 적지 않다"며 "대책 후 가격을 조율해 보자는 매수 대기자들도 여럿 있다"고 말했다.

 

반대로 이번 대책으로 청약과열과 고분양가가 집값을 밀어올리는 연결고리가 차단돼 재건축 매매가격도 조정 받을 수 있다는 관측도 있다.

 

박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 "이번 대책은 주로 분양시장 이상과열을 진정시키기 위한 것이어서 기존 아파트 시장에의 영향은 크지 않을 것"이라면서도 "시장 전반이 숨고르기를 하면서 정책변수에 민감한 재건축 아파트는 당분간 소폭 조정이 예상된다"고 말했다.

 

◇ "분양 과열 식히기는 '즉효' 볼것"

 

전문가들은 이번 대책이 분양시장 과열을 식히는 데는 적당한 효과를 낼 수 있으리라고 봤다. 분양시장에 대해서 만큼은 당초 예상보다도 강도높은 수요조절 대책이라는 분석이다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 "이번 청약 규제의 특징은 서울 등 수도권과 지방 일부 과열 분양시장에 대해 선별적 미세조정만으로 정책강도를 조절했다는 점"이라며 "계약금만 들고 시세차익 목적에서 웃돈을 노리던 청약 가수요의 활동을 제한할 것"이라고 예상했다.

 

그는 특히 입주 때까지 분양권 전매가 차단된 강남 4구(강남·서초·송파·강동)와 경기 과천시 등에 대해 "분양권 전매시장이 통째로 증발되는 셈"이라며 '전매거래 축소, 고분양가 행진 제동과 청약경쟁률 하락 등의 시장 영향이 나타날 것"이라고 봤다.

 

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "정부의 청약 가수요 차단 의지가 확고해 보이는 대책"이라며 "범위를 강남으로만 국한하지 않아 풍선효과도 미리 차단했다는 점에서 예상보다 강력하다"고 평가했다. 아울러 "이번 대책이 정부가 말한 단계적 대책 의 첫 단계고, 향후 투기과열지구 지정 여지도 남겨놨다는 걸 감안하면 매매시장 안정도 어느정도 기대할 수있다"고 말했다.

 

박원갑 위원은 "최근 청약시장에서 절반이상이 투기적  수요라고 보면 인기 단지 청약 경쟁률이 절반 이하까지 낮아질 수 있다"며 "강남 재건축 고분양가행진도 전매제한으로 주춤할 가능성이 있다"고 내다봤다. 또 "비규제지역도 잠시 풍선효과를 볼 수는 있지만 전체 분위기 위축을 피하기 어려울 것"이라고 예상했다.

 

▲ 그래픽/김용민 기자 kym5380@

 

연내 조정지역서 35개 단지 1.9만가구 분양

 

당장 분양을 앞둔 건설사들은 주판알 튕기기에 바쁘다. 사업장이 대상지역에 속하든 그렇지 않든, 변화한 시장 상황에 따라 분양가나 분양 일정 잡는 데 변수가 생겼기 때문이다. 청약경쟁률이 떨어지고 해당지역 외에까지 수요가 위축되면 자칫 미분양이 날 수 있다며 전전긍긍하는 모습도 목격된다.

 

한 대형건설사 관계자는 "강남 4구 등 인기지역은 아무리 투자 목적 수요자들이 줄더라도 실수요로 입주자를 채울 여건이 되지만 아무래도 분양가격 책정시 경쟁력을 더 따질 수밖에 없는 것 아닌가"라며 "일반분양분 분양가격을 높여 조합원 부담금을 줄이려는 재건축 조합도 예전처럼 무리하게 일반분양가를 높이기 어려울 것"이라고 말했다.

 

수도권 분양 물량이 많은 한 중견사 관계자는 "오히려 강북이나 수도권 비인기 지역 등지가 전반적인 심리 위축에 휩싸일 수 있다"며 "강남에 규제가 시작됐다는 상징성 때문에 조정지역에 속하지 않은 곳에서도 수요 위축이 불가피하다고 본다"고 말했다.

 

부동산114에 따르면 연내 분양 계획을 가진 아파트는 전국 총 108개 단지, 일반분양 기준 8만3317가구다. 이 가운데 이번에 지정된 37개 조정지역 내에서 사업을 계획한 아파트는 35개 단지, 1만8639가구다.

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