[머니워치쇼 시즌4]③점포겸용주택 투자는 이렇게

  • 2017.04.04(화) 11:08

최근 경기도 성남 분당구 한국토지주택공사(LH) 오리사옥에서 열린 투자설명회에 2000여명 넘는 인파가 몰렸습니다. 준비한 500석 규모 대강당 안을 통로 계단까지 모두 메우고도 자리가 모자라 급기야 외부 복도에 중계화면까지 설치해 설명회를 진행했죠.

 

 
이날 설명회에는 50~60대 중장년층이 유독 많았습니다. 이들이 보러온 건 바로 '상가주택'을 지을 땅입니다. 택지지구에 공급하는 점포겸용단독주택 용지죠.

 

상가주택은 1층 등 저층부는 점포나 사무실을 들이고 2~4층은 주택으로 지어 직접 살거나 세를 줄 수도 있어 주거와 상업이 동시에 가능한 건물을 말합니다. 집주인은 주거 문제를 해결하면서 안정적인 임대수익도 기대할 수 있다는 게 인기 배경입니다.

 

 

임대 수익형 상품에 관심이 커진 것도 상가주택의 인기가 한몫했습니다. 아파트값 상승 기대가 한풀 꺾인 데다 저금리 상황에서 다른 금융상품보다 비교적 높은 수익을 거둘 수 있어서죠. 게다가 주택보다 더 많은 월세를 받을 수 있는 점포까지 끼고 있으니 눈길이 가는 건 당연하겠죠.

 

 

상가주택 용지가 투자자들의 관심을 끈 건 오래지 않은 일입니다. 부동산 시장이 불황에 빠져 있던 2011년 규제 완화와 함께 상품성이 높아진 게 계기입니다. 정부가 택지지구 내 단독주택 층수를 3층까지, 상가주택은 4층까지 지을 수 있도록 한 층씩 높이면서 몸값이 올랐습니다. 가구수 제한 규정도 없어지면서 임대 수익성도 좋아졌죠.

 

 

최근엔 아파트 주거단지나 교통이 편리한 주택가 주변에 이른바 '까페 거리'가 인기를 끌면서 상가주택 투자 수요는 꾸준히 늘고 있습니다.

 

상가주택에 투자하려면 땅을 확보하는 게 가장 중요합니다. 기존 주거지역의 단독주택을 매입해 리모델링하는 방법도 있지만 상가를 허용하는 부지가 제한적이고 또 상가주택 건축이 가능하더라도 그만큼 매입 비용이 비싸다는 게 장애물입니다.

 
 

그래서 맞춤형 상가주택 용지인 택지지구 분양에 대한 투자자들의 관심이 커지고 있는 겁니다. 기본적으로 땅값이 저렴한 데다 특히 LH가 공급하는 상가주택 용지는 기반시설이 잘 갖춰져 있고 대규모 주거 단지와 섞여 있어 매력이 크죠.

 

하지만 분양 확률이 '하늘의 별 따기', '로또' 수준이란 게 문젭니다. 지난해 공급된 인천 영종하늘도시와 부천 옥길지구 등 수도권 택지지구 상가주택 용지는 수천대 1의 청약 과열을 빚기도 했습니다.

 

 

그나마 작년 하반기부터는 상가주택 용지 분양 때 청약자 거주지역을 사업지구가 속한 광역시·도 또는 사업지구가 속한 시·군·구와 연접 시·군·구 등으로 제한해 경쟁률이 꽤 낮아진 편입니다.

 

작년 7월 이후 공급된 용지의 경쟁률을 보면 ▲안성아양(49필지) 140대 1 ▲울산우정(3필지) 128대 1 ▲파주교하(10필지) 111대 1 ▲화성동탄2(89필지) 118대 1 수준이었습니다. 예외적으로 파주운정(5필지)만 1052대 1의 높은 경쟁률을 보였죠.

 

 

올해 들어서도 지난 3월 공급된 양산물금2지구 경우 29필지 분양에 7482명이 신청해 258대 1, 1필지를 공급한 홍성남장지구의 경우 34명이 신청해 34대 1의 경쟁률을 나타냈습니다. 양산물금2지구는 청약자 지역 제한을 경남 지역으로, 홍성남장은 홍성군 및 연접 시·군·구로 잡은 게 차이입니다.

 

경쟁이 전국구에서 지역구로 바뀌면서 거주지 인근에서 나오는 상가주택 용지를 분양받기는 오히려 수월해진 셈입니다.

 

 

LH에 따르면 올해는 전국 20여곳 택지지구에서 600여필지의 상가주택 용지가 분양될 예정입니다. 수도권에서는 4월 경기도 파주 운정지구 9필지, 5월 인천가정 13필지, 6월 의정부민락2 1필지 및 이천마장지구 66필지가 공급됩니다. 지방에서도 광주용산과 공주월송, 보령명천, 아산탕정 등에서 상반기 중 상가주택 용지가 대거 풀릴 예정입니다.

 

 

상가주택용지의 필지당 면적은 대체로 240~330㎡선입니다. 가격은 지역이나 입지에 따라 수도권의 경우 4억~8억원, 그 외 지역은 2억~4억원 가량으로 차이가 납니다. 건축비는 4층으로 지을 때 5억~7억원 가량 드는데요. 투자금을 최소로 잡아도 7억~8억원, 많게는 15억원 가량 필요하니까 금액이 만만치 않습니다.

 

 

상가주택의 가장 큰 매력인 안정적인 수익률, 한 번 따져볼까요? 원주기업도시에 짓는 점포겸용주택을 예로 들어보겠습니다. 땅값 2억9000만원에 건축비 7억3000만원 등 총 10억7000만원을 투자해 1층 상가와 임대용 소형주택 8개, 실거주용 최상층 주택이 들어가는 경우입니다.

 

 

공실 걱정만 없다면 보증금(임대주택 500만원×8개, 상가 3000만원)을 제한 10억원으로 월 470만원, 연간 5640만원의 소득이 나온다는 계산이 떨어집니다. 임대 수익률로 따지면 연 5.6% 수준인데요. 상가주택의 가치가 올라 웃돈이 붙는 건 빼고 생각한 건데, 어지간한 금융상품 수익률이 연 2~3% 수준임을 고려하면 수익성이나 안정성 측면에서 꽤나 경쟁력 있는 투자상품인 셈입니다

 

 

다만 상가주택은 일반주택보다 덩치가 크고 거래도 많지 않아 아파트와 달리 환금성이 떨어진다는 시실은 염두에 둬야 합니다. 택지지구 안에서도 학교와 접해 상가 업종 제한은 없는지, 중심 상권이 될 만한 입지인지, 유동인구가 많을 것인지 등도 세밀하게 분석해 땅을 골라야 낭패를 면할 수 있습니다.

 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “점포겸용주택은 노후대비용으로 최적의 투자상품"이라면서도 "골목상권이 점점 침체되고 있다는 점 등을 감안해 주변 입지를 잘 따져보고 투자해야 한다"고 조언합니다.

 

 머니워치쇼 신청페이지

 

더 많은 재테크 정보가 필요하다면 비즈니스워치가 오는 4월27일 개최하는 '머니워치쇼 시즌4'를 잘 활용해보세요. 상가주택 등 수익형 부동산을 포함해 요즘 가장 핫한 재테크 비법을 들고 여러분을 찾아갑니다. 참가비는 무료며, 사전 신청자에 한해 참석할 수 있습니다. 재테크 책자와 커피 모바일 기프티콘도 제공합니다. 

 

▲ 일시 : 2017년 4월 27일(목) 오후 2시30분~5시

▲ 장소 : 서울 여의도 금융투자교육원 리더스홀(6층)

▲ 참가 : 비즈니스워치 홈페이지(www.bizwatch.co.kr)에서 사전등록 접수 중
▲ 문의 : 비즈니스워치 (02)783-3311

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