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'조정대상지역' 카드, 얼마나 먹혔을까?

  • 2017.06.16(금) 10:23

지역 지정, 초기 하락세…중장기 효과 미미
"방어규제 수준 접근…단계적 대책 필요"

정부의 부동산 대책 발표가 임박했다. 금융규제와 함께 가장 유력하게 거론되는 대책은 청약조정대상지역 확대다. 투기과열지구 지정과 같은 고강도 대책과 비교해 시장의 우려가 적고, 신속하게 지역별 맞춘 적용을 할 수 있기 때문이다.

 

정부는 지난해 11.3 대책 당시에도 서울과 부산, 세종 등을 조정대상지역을 지정한 바 있다. 이번에도 조정대상지역 확대 카드를 내놓고, 이후에 단계적인 대책을 내놓을 것이란 전망이 많다. 다만 청약조정대상지역 확대만으로 부동산 시장이 안정되기는 쉽지 않을 것이란 전망도 나온다. 지난해 조정대상지역 지정이 단기효과에 그쳤다는 분석이다.

 

◇ 11.3대책후 단기 하락..연초 분위기 반전


정부는 지난해 11.3대책 당시 37개 시·군·구를 조정지역으로 설정하고 분양권 전매제한기간, 재당첨 제한, 1순위 제한 등의 규제를 강화했다.

 

수도권에서는 서울 25개구 전역, 경기도 과천·성남시 전역 및 하남·고양·남양주·화성시(동탄2신도시) 등의 공공택지가 포함됐다. 지방에서는 부산광역시 해운대·연제·동래·남·수영구 등 5개구 민간택지와 행정중심복합도시 건설지역인 세종시 공공택지 등이 대상이었다.

 

11.3대책 발표 초기에는 이들 지역을 중심으로 상승세가 꺾이는 모습을 보였다. 한국감정원에 따르면 당시 분양권 전매가 금지되면서 ▲강남구-0.02% ▲서초구 -0.03% ▲송파구 -0.01% ▲강동구 -0.01% 등은 일제히 하락세로 돌아섰다.

 

 

하지만 규제이후 약세 혹은 관망세를 보이던 이들 지역은 올들어 분위기가 달라졌다. 특히 대선이 끝난 5월부터 매매가격 상승폭이 커지기 시작했다.

 

부동산114가 분석한 '청약조정대상지역 아파트 월간 매매 변동률' 자료에 따르면 서울 매매가는 지난해 11월 -0.15%, 12월 -0.06%로 하락했지만 올 1월부터 다시 상승세를 보이기 시작했다. 지난 5월 매매가 변동률은 0.7%를 넘었다. 부산과 세종 등도 비슷한 흐름을 보였다.

 

◇ 전매 제한에도 분양권 거래 증가

 

전매제한이 강화된 서울과 경기도는 오히려 분양권 거래가 늘어나는 현상도 나타났다.

 

국토교통부 주택거래 통계에 따르면 서울의 1분기 분양권 전매 건수는 총 2028건으로 지난해 1분기 1997건보다 소폭 증가했다. 특히 강남구는 지난해 1분기 62건에서 93건으로, 강동구는 90건에서 122건으로 늘었다. 강남 4구는 11·3대책 이후 분양한 신규 분양권의 전매가 전면 금지됐지만 전매가 가능한 기존 분양권들을 중심으로 거래가 일어났기 때문이다.

 

경기도 역시 분양권 거래가 늘었다. 지난 1분기 거래는 8211건으로 지난해 같은기간 6216건보다 32% 증가했다. 특히 동탄2 신도시가 있는 화성시와 용인, 파주 등이 크게 늘었다. 화성시는 893건에서 1864건으로, 용인은 248건에서 611건, 파주시는 23건에서 323건으로 많아졌다.

 

 

정부가 지난해 내놓은 청약조정대상지역 지정이 서울과 수도권, 지방 일부 지역에서는 큰 효과를 거두지 못한 만큼 이번에도 추가적인 규제가 뒷받침되지 않으면 지난해와 같은 결과를 반복할 것이라는 관측이 나온다.

 

권일 부동산인포 리서치팀장은 "투기과열지구 지정은 파급 효과가 커 부동산 시장을 급속히 냉각시킬 수 있다"면서 "지난해와 똑같이 되풀이되지 않으려면 투기과열지구 지정 수준까지는 아니지만 현재 조정대상지역 수준보다 강화된 규제가 필요하다"고 말했다.

 

함영진 부동산114 리서치센터장은 "지금 과열이 전국화 현상은 아니므로 큰 규제 수위를 내놓기보단 가수요자를 막기 위한 방어규제정도로 활용하는 게 낫다"면서 "8월 종합대책 이전 시장까진 잠시 소강상태를 만들고 이후에 단계적으로 대책을 내놓는게 과열을 막을 수 있을 것"이라고 강조했다.

▲ 그래픽/유상연 기자 prtsy201@
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