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[임대사업 양지로]⑤임대주택 등록하려면

  • 2017.07.10(월) 08:00

등록시 취득세·재산세 등 세제 혜택
의무 보유기간 위반하면 세제 추징

'임대업자가 꿈'이라는 말이 공공연하게 나오는 시대다. 월세 받으며 사는 게 부럽다는 얘기다. 아무나 임대사업할 건물을 갖진 못하는 반면 월세로 사는 것은 고단하다. 그러나 민간임대가 없으면 세 들어 살 집도 나오지 않는다. 세를 놓는 집주인을 백안시할 수만도 없다. 문제는 임대업 대부분이 물 밑에서 이뤄지는 데 있다. 과세도 제대로 되지 않는다. 새 정부는 이런 임대업을 제도권 수면 위로 꺼내려고 한다. 이슈로 부상하는 주택 임대사업 양성화 논의를 다각도로 짚어본다.[편집자]

 

임대사업자 등록은 의무 사항이 아니다. 그렇다 보니 전체 임대주택의 4분의 3을 넘는 규모가 등록되지 않은 채 전세나 월세로 임대차시장에서 운영되고 있다. 세원 노출을 꺼려 등록을 기피하는 경우가 많기 때문이다.

 

정부는 서민주거안정지원 및 주택임대소득 양성화 차원에서 임대사업자에게 각종 절세 혜택을 부여하고 있다. 임대사업자로 등록을 하게 되면 세제 혜택을 받을 수 있다. 취득세·재산세·종합부동산세·양도소득세 등이 최고 100%까지 감면된다.

임대사업자 등록은 임대의 용도에 따라 주택임대사업자와 일반임대사업자로 나뉜다. 주거목적의 경우 주택임대사업자로 업무시설은 일반임대사업자로 등록하면 된다.

 

주택임대사업자는 부가세를 환급받지 못하지만 취득세 감면 등 세제해택이 있다. 일반임대사업자는 종합부동산세, 부가세 등 세제혜택이 많은 대신 10년의 의무기간이 있다. 임대기간을 다 채우지 못하고 양도할 경우 그동안 감면 받은 세금은 추징 당하게 된다.

 

 

◇ 주택임대사업자 등록시 취득세 등 세제혜택


먼저 주택임대사업자 등록 절차에 대해 알아보자. 10일 국토교통부 등에 따르면 주택임대사업자 등록은 주택 한 가구 이상 소유하고 있거나 분양·계약 등을 통해 주택을 소유할 예정인 자를 대상으로 하고 있다. 주택을 건설하려는 자 역시 등록할 수 있다.

 

임대할 주택을 매입했으면 본인이 거주하고 있는 주소지의 시·군·구청 주택과에 방문해 주택임대사업자 등록을 하면 된다. 기업형으로 등록하고자 할 경우는 300가구 이상 건설, 100가구 이상 매입의 경우에만 가능하다.

등록하려면 필요서류를 준비해 시‧군‧구청 주택과에 방문해 신청하면 된다. 필요한 서류는 주택임대사업자 등록 신청서(주택과 비치), 매매계약서 또는 분양 계약서, 신분증 등이다.

 

신청자는 기업형, 준공공, 단기 임대주택이 선택 가능하다. 임대 의무기간 역시 4년 또는 8년으로 선택할 수 있다. 주택임대사업자 등록증 발급에 걸리는 시간은 5일 정도다. 등록 기간은 취득일로부터 60일 이내이며 준공공임대의 경우는 90일 이내다. 준공공임대는 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간 임대주택을 말한다.

주택임대사업자 등록증이 나오면 본인 거주지 세무서에서 신고 등록하면 된다. 필요한 서류는 사업자등록 신청서, 주민등록초본, 주택임대사업자 등록증, 신분증 등이다. 취득세 감면혜택 신청을 위해 임대 소재지 시‧군‧구청 세무과에 가서 취득일로부터 60일 이내에 신청하면 된다. 주택임대사업자 등록증과 감면신청서(세무과 비치)만 챙기면 된다.

 

◇ 최소 의무 보유기간 4년…위반시 세금 추징

 

취득세는 전용면적에 따라 감면 정도가 다르고 최고 100%까지 면제 받을 수 있다. 물론 세제 혜택을 받기 위해서는 제약도 따른다. 최소 의무보유기간이 4년이다. 4년 이상 임대하게 되면 종합소득세와 법인세의 30%를 감면받을 수 있다.

 

준공공임대는 75%까지다. 국세에 해당되는 양도소득세와 종합부동산세는 5년을 의무 보유해야 감면 가능하다. 의무 보유기간을 위반했을 때에는 혜택 받았던 세금을 추징당하는 것은 물론 1000만원 이하 과태료도 발생한다. 임대의무 기간동안 임대조건신고, 임대료 상승 제한 등의 의무를 따라야 한다.

임대차 계약을 체결한 이후에 표준임대차계약서, 임대조건신고서를 준비해 임대조건신고를 해야 한다. 임대 의무 중 하나로, 의무를 따르지 않을 경우 1000만원 이하의 과태료 부과가 발생하기 때문이다.

 

임대 계약체결일로부터 3개월 이내 임대한 주택 소재지 시‧군‧구청 주택과에서 신고하면 된다. 임대차 갱신시에도 신고해야 한다. 양도소득세 감면혜택을 위해서는 본인 거주지 세무소에 임대개시일 20일 이내에 신고하면 된다.

 

◇ 일반임대사업자, 부가세 환급받아


일반임대사업자 등록은 주택임대사업자보다 더 간단하다. 임대할 건축물의 분양계약서 또는 매매계약서, 신분증을 지참해 세무서를 방문하면 된다. 일반임대사업자 등록 신청서까지 작성해 제출하면 등록이 끝난다. 일반임대사업자는 업무용이기에 전입신고와 확정일자가 불가능하다.

 

분양 받은 후 20일 이내에는 일반임대사업자 등록을 해야 한다. 일반임대사업자는 분양가액중 건물 분의 부가가치세 10%를 부가세로 환급받게 된다. 종합부동산세는 비과세 대상이 된다. 일반임대사업자는 주택이 아닌 업무용 오피스텔이나 사무실을 10년 이상 보유해야 한다. 10년간 임대를 주지 않으면 환급받은 부가세를 다시 부과해야 한다. [시리즈 끝] 

 

▲ 서울 서초구 방배동 일대 다세대·다가구 주택/이명근 기자 qwe123@
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