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[8.2 대책]'재건축 어디로' 문답으로 보는 규제

  • 2017.08.02(수) 13:50

재건축 투기 겨냥 고강도 규제
LTV, DTI 등 금융규제도 강화

정부가 투기과열지구 지정, 재건축·재개발 사업에 대한 규제 강화 등 주택 투기수요를 잡기 위한 고강도 대책을 내놨다. 그동안 거론되던 대책 대부분이 포함되면서 향후 주택시장에 적지않은 영향을 줄 것으로 보인다. 정부의 대책을 일문일답으로 풀어본다.

 

- 투기과열지구 선정 기준은
▲ 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역을 지정한다.
구체적으로는 직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나, 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소하거나 주택사업계획 승인 또는 주택건축허가 실적이 전년대비 급격히 감소하거나, 주택보급률 등이 전국평균 이하 또는 공급이 청약 1순위 대비 현저히 적은 경우 등이다. 투기과열지구는 이러한 정량적 요건을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의를 통해, 집값 불안 정도, 주변지역 확산 가능성 등을 종합적으로 평가하여 지정한다.

 

- 투기지역 선정 기준은
▲ 직전월 해당지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 130% 보다 높은 지역으로 직전 2개월 해당지역 주택 평균가격상승률이 전국 주택가격상승률의 130%보다 크거나, 직전 1년 간 해당지역 주택가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택가격상승률 보다 큰 경우의 정량적 요건을 갖춰야 한다.
여기에 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산 우려가 있다고 판단되는 경우다. 투기지역은 정량적 요건을 충족하는 지역 중 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정하게 된다.

 

- 투기과열지구내 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없나
▲ 조합원 지위양도 제한은 투기과열지구내 재건축중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지가 해당된다. 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다. 
질병, 직장이전 등 불가피하게 주택을 양도하는 경우나 사업단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다. 다만 오는 9월 시행령 개정을 통해 조합설립인가후 3년내 사업시행인가를 신청하지 못한 경우, 사업시행인가후 3년내 착공 못한 경우, 착공후 3년내 준공 못한  경우 등으로 기준이 강화된다.

 

- 투기과열지구 지정 이전에 재건축 주택을 매매계약을 했지만 잔금을 치르지 못해 이전등기를 못한 경우는
▲ 투기과열지구 지정전 재건축 주택에 대한 이전등기를 한 경우에 조합원 지위가 양도되는 것이 원칙이다. 다만 투기과열지구 지정 이전에 매매계약만 체결한 경우에도 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용할 예정이다.

 

- 투기과열지구내 정비사업 분양권 재당첨 제한은 언제부터 적용되나, 예외는
▲ 정비사업의 일반분양이나 조합원 분양을 받은 경우 조합원 분양의 재당첨을 제한하는 것은 도시정비법 개정 사항으로, 법 개정안을 9월중 발의해 12월까지 완료할 예정이다.

 

또 정비사업의 일반분양 재당첨 제한도 도시정비법 개정에 맞춰서 주택공급규칙을 함께 개정해 12월경부터 적용할 예정이다. 법 개정 과정에서 상속 등으로 불가피하게 정비사업의 조합원 분양을 받게 되는 경우에 대한 예외규정 신설도 검토할 예정이다.

 

- 법 개정 이전부터 정비사업 구역내 소유하고 있던 주택도 조합원 분양 재당첨 제한이 적용되나
▲ 도시정비법 개정이전부터 투기과열지구내 정비사업 예정주택을 소유한 사람도, 법 개정 후 투기과열지구내 정비사업 일반분양을 먼저 받은 경우 혹은 법 개정 후 투기과열지구내 추가로 정비사업 예정주택을 취득해  조합원 분양을 먼저 받은 경우 조합원 분양이 제한된다.

 

 

- 자금조달계획 신고시 제출 서류와 절차는
▲ 투기과열지구에서 3억 이상의 주택거래(분양권 전매 포함)시 자금조달계획 신고 대상이 된다. 자금조달계획 신고는 지정된 서식에 따라 시․군․구청에서 자기자금, 차입금 등 주택의 취득에 소요되는 자금의 조달계획을 기재하여 제출하면 된다. 신고를 받은 시․군․구청은 관할 세무서에 신고내용을 통보할 수 있으며, 허위신고로 의심되는 경우 사실여부를 조사할 수 있다.
자금조달계획 신고 대상이 되는 경우, 부동산거래신고를 하면서 자금조달계획서를 추가로 제출해야 한다.

 

- 신혼부부 희망타운 시범사업은 언제 시작되나
▲ 올해 안에 시범사업을 선정하여 착수할 계획이다. 기존 개발 중인 택지 중에 입지가 양호하고 신속하게 추진 가능한 용지를 활용하면 2018년부터 분양이 가능할 것으로 예상한다. 기존 지구중 입지가 양호한 과천지식정보타운, 위례신도시, 화성동탄2 등에 희망타운 사업을 우선 추진할 예정이다.

 

- 특별사법경찰관제 도입시 기대효과는
▲ 국토부·지자체 합동 점검팀이 부동산 불법행위를 지속적 단속했지만, 현장 점검시 증거은닉 및 도주 등이 빈번하고 수사권 부재로 증거확보가 곤란해 단속 실효성이
부족했다.

 

특별사법경찰관제 도입시 단속공무원은 현행범에 대한 압수·수색, 체포, 증거보전, 영장신청, 검찰송치 등 수사에 필요한 조치가 가능하다.  부동산 불법행위 적발시 신속한 수사를 함으로써 부동산 시장을 교란시키는 행위에 대한 단속의 실효성이 대폭 강화될 것으로 기대한다.

 

- 다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는
▲ 1세대 2주택 이상 보유자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 일반 양도소득세율(현행 6~40%)에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)를 가산하고 장기보유특별공제(현행 10%~30%) 적용도 배제한다.
장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외된다. 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제 배제는 소득세법 개정사항으로  내년 4월1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

 

- 1세대 1주택 양도소득세 비과세 거주요건 적용시점은
▲ 대책 발표일 다음날 이후 취득하는 조정대상지역내 주택에 대해 거주기간 2년이상 요건이 적용된다. 대책 발표일 이전에 이미 취득한 주택은 거주기간 요건이 적용되지 않는다.
다만 취득 당시 조정대상지역내 주택인 경우에는 이후 조정대상지역에서 해제되더라도 양도시 거주요건을 충족해야 1세대1주택 비과세가 적용된다.

 

 

- LTVㆍDTI 규제는 언제부터 적용되나
▲ 주택담보대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는 감독규정 개정안 시행 이후, 대출승인분부터 적용될 예정이다. 개정안 시행 이전 대출승인분까지는 종전 기준을 적용한다.
집단대출에 대한 LTVㆍDTI 규제는 대책발표 이후 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 중도금, 잔금대출에 적용될 예정이다.

 

- 금융규제 강화로 인해 실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 가능성은
▲ 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려한다. 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초 7000만원), 주택가격 6억원 이하, 무주택세대 등이다. 이들에게는 투기지역, 투기과열지구 소재 주담대에 대해 LTV․DTI를 기준보다 10%p 완화된 50%로 적용한다.
투기지역ㆍ투기과열지구에 대해서는 주택가격 6억원으로 상향 조정(조정대상지역에 대해서는 5억원 유지)해 실수요자 요건을 완화한다. 디딤돌 대출과 보금자리론 등 정책모기지도 올해 차질없이 공급할 계획이다.

 

- LTV․DTI 규제 강화 시행시기까지 선수요가 늘어날 가능성이 있는데
▲ 대책 발표후 LTV․DTI 시행시기 전에 대출 선수요가 증가할 가능성이 있다. 감독규정 개정까지 최소 2주 이상 걸릴 것으로 예상된다.

행정예고 등 LTV․DTI 규제강화 시행전 시차를 최대한 단축시키고, 대책 발표 이후 금융위-금감원 합동간담회, 금융회사 주담대 현황 일일 점검 등을 통해 금융회사의 대출 건전성을 철저히 관리해 나갈 계획이다.

 

- 예외적으로 완화된 LTVㆍDTI 규정 적용은 어떤 경우인가
▲ 질병, 사업자금 등의 사유로 긴급 대출이 필요한 경우에는 예외적으로 완화된 LTV․DTI 기준을 적용할 예정이다. 다만 금융회사 내부의 여신위원회 심사 등을 반드시 거치도록 해 무분별한 대출이 일어나지 않도록 관리할 예정이다. 현재 감독규정에도 긴급 사업자금 등이 필요한 경우 여신위원회의 승인을 얻어 완화된 DTI 기준을 적용하도록 규정하고 있다.
 

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