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[포스트]전·월세 계약, 이건 꼭 챙기세요

  • 2017.10.18(수) 10:39

전입신고 및 확정일자 등 안전장치 마련
전세보증금 반환보증보험 등 활용 가능

#보증금 1000만원에 월세 50만원에 살고 있는 직장인 황모(32·남)씨는 갑자기 지방으로 발령이 나 방을 빼야 하는 상황에 놓였습니다. 하지만 집주인은 새로운 세입자를 구하거나 계약이 만료된 후에 보증금을 돌려주겠다고 합니다. 황씨는 보증금 1000만원을 못받으면 집을 옮기는데 차질이 생기게 돼 곤란한 상황에 처했습니다. 이럴때는 과연 어떻게 하는게 좋을까요?
 
가을 이사시즌이 한창입니다. 특히 올해는 황금연휴가 최장 열흘 정도로 길어지면서 이사 시기를 추석 이후로 미룬 가정들이 많다고 합니다. 이사철이 다가오면 계약만료를 앞두고 있는 전·월세 임차인들은 재계약을 해야 하거나 임대료가 올라가 남의 집에 또 세입자로 들어가야 하는 상황에 놓이게 됩니다.
 
여기에 이사 날짜가 맞지 않아 골치를 앓는 경우나, 계약기간이 남아있어 집주인으로부터 제때 보증금을 돌려받기 힘든 상황에 처할때도 있습니다. 전·월세 계약시 꼭 챙겨봐야 할 점들을 알아봤습니다.
 
 

◇ 보증금을 안 돌려준다면


일반적으로 집주인은 새로운 임차인에게서 보증금을 받아서 이전 임차인 보증금을 반환하려고 합니다. 그런데 만일 새 임차인의 입주날짜가 너무 늦어지거나 계약기간이 끝났는데도 집주인이 보증금 반환을 무작정 미루면 문제가 복잡해집니다.

 

기존 집의 보증금없이 새로 이사가는 집 보증금을 충당할 수 없다면 더 그렇겠지요. 대부분 임차인들의 경우가 해당될 겁니다. 이런 상황에서 보증금을 지키기 위한 최소한의 안전장치가 필요합니다. 일반적으로 전입신고 및 확정일자 받기, 전세권 설정하기, 전세보증보험 가입하기 등이 있습니다. 

 

우선 전·월세 계약이후 전입신고를 합니다. 전입신고와 동시에 확정일자를 받은 후 거주를 하게 되면 보증금을 지키는 권리인 대항력을 갖추게 됩니다. 만약 전세금을 받지 못한 상황에서 이사해야 하는 상황이 되면 전세금을 받기 전까지 세대원 일부의 주소, 짐 등은 남겨두는 것이 좋습니다.

 

두 번째, 전세권 설정등기를 해놓으면 조금은 걱정을 덜 수 있습니다. 전세권 설정등기란 전세권자가 전세금을 지급하고 부동산을 점유, 그 부동산의 용동에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말합니다.

 

세입자가 전세권 설정등기를 하게 되면 전세보증금을 못 받을 경우 별도의 소송제기 없이 임의로 경매를 신청할 수 있습니다. 전세권 설정 등기를 하게 되면 재계약시에도 그 효력은 그대로 이어지며 말소해야 사라지게 됩니다. 다만 전세권 설정 등기를 할 경우 집주인의 동의가 필요하고 등기 비용이 발생하는 번거로움이 있습니다.

 

마지막 전세보증금 반환보증보험이 있습니다. 전세보증금 반환보증보험은 전세 계약이 끝났는데도 임대인이 정당한 이유없이 보증금 반환을 거부하거나, 집을 매각해도 보증금을 돌려 받기 어려울 때 주택도시보증공사(HUG)가 이를 대신 보장해주는 상품입니다. 개인뿐만 아니라 법인도 가능합니다.

 

법인의 경우 주택임대차보호법의 보호대상이 아니기 때문에 반드시 가입할 필요는 없습니다. 보증보험을 가입하려면 확정일자와 전입신고를 같이 진행한 후 임대인의 인감증명서, 확정일자를 받은 전세계약서, 임대인의 주택매매 계약서 사본을 서류로 제출해야 합니다.

 

 

◇ 이사 시기가 안 맞는다면

 

계약시 임대기간에 맞춰 이사를 하면 임대인도, 임차인도, 서로 좋지만 그러지 못한 난감한 경우가 적지 않습니다. 임대기간에 맞추지 못하면 세입자는 새로 들어올 세입자를 미리 구해놓고 나가거나 집주인에게 양해를 구할 수밖에 없는데요. 양해를 구해도 되지 않는다면 어쩔 수 없이 계약 임대기간을 채우거나 이사를 가기 위해 보증금을 마련해야 합니다.

 

임대 계약기간이 끝난 경우에는 집주인에게 임차보증금반환 청구를 할 수 있습니다. 임대 계약기간에는 집주인에게 보증금반환을 청구할 수 없기 때문에 이를 위해 서울시는 '이사시기 불일치 대출' 서비스를 운영하고 있습니다.

 

서울시는 전월세보증금지원센터를 통해 이사 날짜가 맞지 않거나 보증금 반환이 어려워 이사를 할 수 없는 세입자에게 최고 1억8000만원까지 대출 지원을 하고 있습니다. 임차주택 보증금 3억원 이내 세입자의 경우 이용할 수 있습니다. 다만 서울시내 이동만 해당되며 다른 시도로 이사하는 경우나 다른 시도에서 서울로 이사오는 경우는 대출 신청이 어렵습니다.

 


이 대출은 임차주택의 보증금을 돌려받기까지 잠깐 이용하는 대출로 기존 집주인으로부터 보증금을 돌려 받게 되면 즉시 상환해야 합니다. 다만, 집주인이 보증금반환을 지체할 경우 계약금대출은 입주일로부터 3개월, 잔금대출은 최장 2년까지 가능합니다. 

 
임대계약기간이 만기가 됐음에도 불구하고 보증금을 받지 못하는 경우도 있는데요. 이럴 경우 임대차 계약의 체결, 보증금 지급 등 내용 증명을 보내고 보증금 반환소송까지 고려를 해야 합니다. 다만 소송을 하더라도 수개월 정도 기간이 걸리 수 있다는 것을 유념해야 합니다.

 

◇ 계약시 꼭 챙겨야 할 것은


전·월세 등 계약시 보통 일반 중개사무소에서 계약서를 사용하면 됩니다. 의심이 된다면 법무부 공식 홈페이지에서 주택임대차표준계약서를 다운받으면 됩니다. 계약서에는 임대인 빈칸에는 집주인 이름을, 임차인에는 계약하는 당사자 이름을 적어야 합니다. 계약서 항목과 등기부 등본의 정보가 동일한지 꼼꼼하게 비교해봐야겠죠.

계약시 집주인의 피치 못할 사정으로 대리인과 계약을 하게 되는 경우도 적지 않은데요. 이럴 때는 집주인의 인감증명서와 위임장을 요구해야 합니다.

 

위임장에는 집주인이 전·월세 계약에 대한 권한을 포괄적으로 위임한다는 내용이 적혀있어야 되며 계약금이나 월세 등을 지불할 때는 임대인 즉 등기명자의 통장으로 입금하는 것이 안전합니다. 임대차보증금 수령권한도 위임받았는지 확인이 필요합니다.

 

▲ (사진:국토교통부)


또 계약서 작성시, 사소한 매물의 관리와 관련해 협의한 내용도 작성하는 것이 좋습니다. 계약서는 임대인과 임차인 각각 서명후 1통씩 보관하면 됩니다.

재계약을 할 경우에는 계약서를 다시 작성해야 할까요? 전세보증금이 동일한 경우 새계약을 체결하지 않아도 됩니다.

 

전세금을 올려주고 재계약을 할 경우에는 계약서를 다시 작성해야 합니다. 계약서를 새로 작성할 경우 등기부등본을 떼어 계약기간 동안 권리변동이 없는 근저당과 가압류 등 추가설정 여부를 확인해야 합니다. 전세보증금을 올려줬다면 그 금액에 대해서는 확정일자도 새로 받아야 합니다.

 



전세보증금이 오른 경우 기존 계약서를 보관해야 합니다. 재계약서로는 과거 2년간 임대차 계약기간을 증명할 수 없기 때문입니다. 계약은 중개업소에 가지 않고 직접 집주인과 만나서 체결해도 됩니다.

 

새로운 곳으로 이사를 계획하고 있다면 장기수선충담금을 알아두세요. 장기수선충당금이란 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 말합니다. 장기수선 충당금은 관리비 항목 중 하나로, 건물 소유자로 규정돼 있으나 관리비를 포함해 지불하게 돼 있어 세입자가 대신 지불합니다.

 

세입자는 이사 전에 관리사무소에서 납부내역을 발급받아 집주인에게 청구하게 되면 장기수선충당금을 지급받을 수 있습니다. 참고로 전·월세 계약할 때 장기수선충당금을 세입자에게 지불하도록 계약서를 작성하는 집주인들이 있으므로 꼼꼼하게 확인하고 계약서를 작성해야 합니다. 이런 내용들만 주의한다면 이사, 결코 어렵지 않습니다.

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