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[분양시장 점검]②더 좁아진 바늘구멍

  • 2018.01.12(금) 10:15

청약가점제·대출규제까지‥신혼부부 젊은층 사실상 불가능
강남 등 인기지역 쏠림 심화에 최소 70점 안팎돼야 당첨권

연초부터 부동산 시장은 뜨겁게 달아오르고 있다. 잇단 부동산 대책으로 숨죽이는가 싶었지만 강남을 중심으로 '똘똘한 한채'에 대한 수요가 불타오르면서 시장은 예상과는 다른 움직임을 보이고 있다. 

 

이제 시동을 걸기 시작한 분양시장 역시 까다로워진 청약제도와 강화된 1순위 자격, 빡빡하게 조인 대출 등의 영향으로 인기지역, 인기단지로의 쏠림과 양극화 현상이 심화될 것이란 전망이 나온다. 자연스레 강남 등 인기지역에 청약가점이 높은 고득점자들이 몰리면서 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다. 청약가점이 최소 70점 안팎 수준은 돼야 당첨을 노려볼만하다는 얘기도 나온다.

 

반면 각종 규제로 목돈 마련이 어렵고, 청약가점도 상대적으로 낮은 신혼부부, 사회초년생은 물론이고 중산층 수준의 젊은 세대들이 서울에서 집 한 채 분양받기는 '로또'만큼이나 어려워진 분위기다.

 

 

◇ 청약가점제 강화‥갈 곳 잃은 젊은 실수요자

지난 8.2대책으로 서울, 경기 과천 등의 투기과열지구와 조정대상지역에선 청약 1순위 자격 요건이 강화됐고, 가점제 적용도 확대됐다. 이들 지역에선 청약통장 가입후 2년이 지나고, 납입횟수 24회 이상이어야 1순위 자격을 얻는다.

 

특히 투기과열지구의 경우 전용면적 85㎡ 이하 주택은 100% 청약가점으로 당첨자를 결정한다. 청약가점은 무주택기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점) 등을 점수화 해 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정한다. 자연스레 무주택기간이나 청약통장 가입기간이 짧고, 부양가족 수가 적은 신혼부부 등의 젊은 세대에 불리할 수밖에 없다.

양지영 R&C 연구소장은 "젊은 세대는 노부모를 부양하거나, 혹은 신혼부부에 혜택을 주는 특별공급에 관심을 가져야 한다"며 "이외에는 인기단지에서는 담청되기 어렵다고 봐야 한다"고 말했다.
다만 최근 세법 시행령 개정안에 따라 30세 이상 무주택자는 양도세 중과(50%) 대상에서 제외된다. 새 아파트에 대한 가치가 더 높아져 무주택자라면 노려볼만 하다는 조언도 내놨다.

 

▲ 그래픽/김용민 기자

 

◇ 신DTI·DSR까지 줄줄이‥돈줄 막혀 자금여력 없인 힘들어

강화된 대출 규제로 돈줄까지 막힌 상황이다. 지난 8.2대책 이후 투기과열지구와 투기지역에서 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 40%로 뚝 떨어졌다.

 

서울 집값 평균 매매가는 이미 6억원을 넘어섰다. 6억원 짜리 집을 사는 경우 LTV 40%를 적용하면 대출로 끌어올 수 있는 돈은 2억 4000만원에 불과하다. 3억 6000만원은 갖고 있어야 한다는 얘기다. 신혼부부는 물론이고 중산층 수준의 직장인들에게도 버거운 수준이다.

 

게다가 이달말께 도입하는 신DTI는 기존 주택담보대출의 이자뿐 아니라 원금까지 합산해 한도를 정하기 때문에 대출한도는 더 줄어든다.

 

올해 10월부터는 이보다 더 강력한 대출규제인 총체적상환능력심사(DSR)가 도입된다. 대출한도 산정때 주택담보대출만을 고려하는 DTI(신DTI)와 달리 신용대출, 마이너스 통장, 자동차 할부 등 모든 대출을 포함해 한도를 산정한다. 사실상 빚을 내서 집을 사는 것이 어려워진다.

 

상황이 이렇다 보니 어느 정도 자금력이 확보되지 않은 상태에선 분양을 받아도 계약을 유지하기 쉽지 않다.


◇ 강남에선 고득점자 쏠림 심화‥청약가점 70점은 돼야


더욱이 분양권 전매가 어려워지고 가점제로 당첨된 세대는 2년간 가점제 적용도 배제하기 때문에 '똘똘한 한채'에 집중할 수밖에 없다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "가점이 높은 분들은 기왕이면 경쟁이 치열하더라도 투자수익이나 가격측면에서 메리트가 높은 곳에 집중하게 될 것"이라며 "강남지역의 경우 청약가점이 70점 안팎 수준은 돼야 안정권"이라고 예상했다.

실제 지난해 11월 담첨자를 발표한 서울 강동구 상일동의 고덕 아르테온의 경우 전용면적 59㎡ 당첨 가점은 60~79점, 전용면적 84㎡는 42~79점 사이다. 지난해 하반기 분양물량 중 신반포센트럴자이 84㎡이하 1순위 가점 평균은 70점대에 이른다. 최저가점도 69점이다.

권 팀장은 "각종 규제로 가수요가 일정 수준 빠져나가는 효과가 있긴 하겠지만 특정지역 특정 선호단지 쪽에선 가점 자체가 높아지면서 가점 낮은 사람들에겐 불리한 상황"이라고 말했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 과장(세무사)은 "서울 외곽에 있거나 서울에서 무주택인 청약 1순위의 실수요자들이 정부가 생각했던 것보다 많은 상황"이라며 "가수요가 빠진 자리를 이런 실수요자들이 채우면서 인기지역의 청약경쟁률이 잦아들지 않고 있는 상황"이라고 분석했다.

 

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