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[분양시장 점검]③재건축·재개발 빼면 ‘시계제로’

  • 2018.01.12(금) 14:21

분양계획 45만 가구 넘지만 실현될지는 미지수
유망단지 제외하면 미분양 규모가 수급 결정할 것

‘45만 가구’, 3년 만에 부동산 업계를 다시 찾은 숫자다. 올해 분양이 예정된 주택 규모인 이 숫자대로 분양이 이뤄진다면 분양 호황기였던 2015년을 3년 만에 재현하게 된다.

하지만 상황은 녹록지 않다. 청약제도가 바뀌었을 뿐 아니라 대출규제가 강화되면서 실수요자들이 분양 시장에 참여하기가 쉽지 않다. 여기에 지방을 중심으로 미분양 단지가 속출하고 있어 건설사들 입장에서도 무턱대고 분양에 나설 수 없는 상황이다.

 

이런 이유로 전문가들은 올해 역시 계획됐던 분양 일정이 미뤄지면서 현재 전망치보다는 실제 분양물량이 줄어들 것이란 전망을 내놓고 있다. 

 

 

◇ 4년 연속 감소세 이어질까

12일 부동산114에 따르면 올해 전국에서 공급이 예정된 분양물량은 45만5522가구다. 계획대로 분양사업이 이뤄진다면 2015년(43만4384가구)을 뛰어넘는다.

2015년의 경우, 당시 박근혜 정부가 전년부터 경기 부양을 위해 LTV(주택담보 인정비율)와 DTI(총부채 상환비율) 등 부동산 관련 금융 규제를 대폭 완화했고, 청약 문턱도 낮추며 분양시장이 극도로 달아올랐던 시기다. 국내 건설사들은 분위기를 놓치지 않고 대규모 물량을 쏟아낸 바 있다.

하지만 지금은 다르다. 문재인 정부는 과열된 분양시장을 막기 위해 대출규제를 강화하며 문턱을 높였고, 투기세력을 배제한 실수요자 중심의 시장 조성을 위해 청약제도도 손봤다.

지난해 정부는 서울과 경기 과천 등을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 선정했다. 이 지역에서는 청약통장 가입 만 2년이 지나야 1순위로 청약할 수 있다. LTV와 DTI를 40%로 낮추며 대출 문턱도 높였다. 건설사들이 분양 일정을 미루면서 올해로 이월, 분양 예정단지가 급증한 배경이다.

 

전문가들은 계획된 물량은 많지만 실제 공급이 계획 수준에 다다르지는 못할 가능성이 크다고 진단한다. 지난 3년 간 분양시장에서 실제 공급량이 계획 물량을 채우지 못하면서 감소세가 이어지고 있고, 규제가 강화된 시장 환경 속에서 반등을 꾀하기는 쉽지 않다는 설명이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "지난해 분양 물량이 계획했던 것을 채우지 못한 탓에 올해 예정된 물량이 크게 잡혔다"며 "올해도 분양 예정 물량이 전부 공급된다고 장담할 수는 없다"고 말했다.

 

 

◇ 지방 미분양이 변수

지방을 중심으로 미분양 단지가 속출하고 있다는 점도 올해 공급량이 계획치를 채우지 못할 것이라는 전망에 힘을 싣는다. 국토교통부에 따르면 지난해 11월 기준 전국 미분양 주택은 전달보다 1.7% 증가한 5만6647가구로, 이중 82%인 4만6543가구는 지방 미분양이다.

 

올해도 상황은 다르지 않다. 관심을 모았던 경기도 남양주 별내지구 우미린2차를 비롯해 부산과 충남, 전남 등 지방 분양단지 대부분 청약 경쟁률이 미달이다.

 

반면 강원 춘천 삼천동 일원에 지어지는 춘천파크자이는 17대1의 청약 경쟁률을 기록, 기대 이상의 관심을 받으며 여타 지역과는 다른 모습을 보였다. 다만 실제 이 지역이 견고한 실거주 수요층을 확보하고 있는지 등을 확인할 필요가 있다는 게 전문가들의 분석이다.

 

 

이처럼 지방에서 미분양 단지가 속출할 경우, 건설사들 입장에서는 예정대로 분양을 진행하기가 부담스러울 수밖에 없다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “지방은 공급 과잉 현상이 지속되면서 미분양 단지가 많다”며 “분양 일정이 미뤄진다면 지방 단지를 중심으로 이뤄질 가능성이 크다”고 말했다.

 

이에 반해 서울 및 수도권 재건축·재개발 단지 사업은 굳건할 것으로 보인다. 지방과 달리 공급물량이 수요를 따라가지 못하고 있는 가운데 집값도 오르면서 청약 경쟁률이 높아질 것으로 전망되고 있다. 건설사 입장에서는 수익성을 충분히 확보할 수 있는 사업을 미룰 이유가 없다.

김규정 연구위원은 “대형 건설사들이 수주한 정비사업(재건축·재개발)은 인기가 높아 예정대로 분양이 이뤄질 것으로 보인다”고 설명했다.     

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