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강남집값 줄줄이 규제문턱…재초환 '째깍째깍'

  • 2018.02.06(화) 10:44

강남 재건축 주춤 불구, 풍선효과 여전
재초환 피하려던 단지 '관리처분' 촉각

강남 집값이 재건축아파트를 중심으로 재건축 초과이익환수제에 따른 부담금(예상액) 폭탄을 맞고 주춤하는 모습이다. 최근 2주 연속 상승세가 꺾였다.

 

앞으로도 올 상반기 내내 각종 규제 폭탄들이 예고돼 있어 이런 추세를 이을지 관심이 쏠린다. 당장 재건축 부담금을 피하려던 단지들은 국토부의 서슬과 지자체의 인가 문턱을 넘어야 한다. 대출규제부터 금리인상 가능성, 양도세 중과, 재건축 부담금 현실화 등 줄줄이 규제 문턱들이 기다리고 있다.

 

다만 재건축 이외의 일반아파트와 강남에 인접한 마포·용산·성동구 등은 풍선효과 등으로 여전히 상승세가 꺾이지 않고 있다. 강남 역시 규제 폭탄 이후 용수철 효과로 잠시 주춤했다가 다시 튀어 오르는 상황이 되풀이되는 게 아니냐는 우려감도 여전하다.

 

▲ /이명근 사진기자


◇ 강남 재건축 단지, 일단 주춤

올해들어 빠르게 올랐던 강남 집값도 최근 상승폭을 줄이고 있다.

 

한국감정원에 따르면 지난주(1월29일 기준) 강남 4구(서초 강남 송파 강동)의 아파트 매매값 상승률은 0.69%로 전주인 1월 넷째 주의 0.79%보다 상승폭이 떨어졌다. 셋째 주 0.88%의 최고 상승률을 보였지만 이후 2주 연속 상승세가 꺾였다.

강남구의 경우 전주 0.93%에서 0.43%로 상승폭은 절반 이하로 줄었고, 서초구도 0.78%에서 0.69%로, 송파구도 0.67%에서 0.54%로 상승세가 꺾였다. 정부가 재건축초과이익환수제 부담금 예상액을 공개한 영향이 컸다.

 

반면 용산구는 0.31%에서 0.83%로 가파른 상승세를 보였다. 마포구 역시 0.39%에서 0.49%로 상승폭을 키워다. 성동구만이 0.59%에서 0.57%로 다소 주춤한 모습이다.

 

◇ 다시 커진 '재초환 부담금' 공포

 

당장은 이런 추세를 이을 가능성이 높은 것으로 보고 있다. 올해 상반기 줄줄이 규제 문턱을 넘어야 하기 때문이다. 당장 재건축초과이익환수 적용을 피하기 위해 지난해말 부랴부랴 관리처분인가 신청서를 냈던 단지들에 대한 지차체 인허가 여부가 변수다.

국토부는 최근 관리처분 인가 신청 서류 확인을 철저히 해줄 것을 각 지자체에 요구한 바 있다. 이에 따라 송파구청은 최근 미성·크로바와 잠실진주아파트에 대한 재건축 관리처분인가 신청내용을 한국감정원에 전달, 타당성 검증을 의뢰했다.

반면 서초구와 강남구는 현재까지 타당성 검증 의뢰를 검토하고 있지 않다. 서초구청은 5일 설명자료를 통해 "현재 한국감정원에 검증을 의뢰하거나 의뢰키로 한 단지가 없다"며 "작년 말까지 관리처분계획이 신청된 9개 단지에 대해 통상적 검토보다 더 철저한 2단계 검토절차를 거쳐 인가여부를 처리하겠다"고 밝혔다.

지난해 말 초과이익환수제를 피하기 위해 서둘러 서초구청에 신청서를 낸 단지는 반포 1·2·4주구와 신반포 3차·경남, 신반포 13차·14차·22차, 한신4지구 등 무려 9곳에 달한다. 강남구도 작년말까지 관리처분인가 신청을 낸 5개 단지중 인가받지 못한 개포주공 1단지, 삼성동 홍실, 대치동 구마을지구 총 3곳에 대해 심사를 진행하고 있다.

지차체의 타당성 검증 후 절차나 서류에 하자가 확인돼 인가를 받지 못하는 경우 이들 단지는 수억원대의 부담금을 물게 될 가능성도 배제할 수 없을 전망이다. 이들 중 단 한곳이라도 관리처분 인가를 받지 못하는 경우 재건축 시장은 다시 한번 '패닉'을 맞게 될 것으로 보인다.

 

▲ 그래픽/유상연 기자

 

재건축 부담금 통지, 5월 주목

 

오는 5월 역시 최대 변수를 맞게 된다. 정부는 재건축 초과이익환수제 적용을 받는 단지에 대해 오는 5월부터 부담금 예정액을 통지하도록 했다. 최근 정부에서 시뮬레이션한 부담금 예상액은 강남 4구의 경우 평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원으로 추정했다.

 

이런 부담금이 현실화되는 경우 재건축 시장은 다시한번 출렁일 전망이다. 손병석 국토부 1차관은 최근 기자들과의 오찬에서 "조합 등에서는 시뮬레이션을 통해 나와야 할 돈의 반의 반도 안되는 돈(부담금 예상액)으로 소비자를 현혹시키고 있다"고 꼬집기도 했다.

반면 정부의 부담금 예상액 발표 이후 시장에선 예상액이 과도하다는 평가도 많았던 만큼 이에 미치지 못하는 경우 되레 용수철 효과(그동안 눌렀던 집값이 튀어오르는 현상)를 부를 가능성 또한 배제할 수 없다.


앞서 강남권 투자자들에 대한 영향이 제한적이라는 평가가 지배적이지만 다주택자의 추가 주택담보대출을 제한하는 신DTI(총부채상환비율)는 이미 지난달말부터 시행됐다.

 

3월엔 미국 금리 인상에 따른 국내 시중금리 상승으로 주택담보대출 금리 역시 추가 상승할 가능성이 크다. 이미 예고됐듯 4월부터 다주택자 양도세 중과도 시행한다. 오는 5월까지 줄줄이 규제 문턱이 기다리고 있는 셈이다.

김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "최근엔 단기고점에 따른 가격부담이 큰 것은 사실"이라면서도 "5월 재건축 부담금 공표 이후 시장이 조정을 받을 수 있지만 강남 부동산의 상품성이 떨어진 것이 아니어서 가격이 떨어지면 다시 매물이 소진되는 식으로 반복이 될 가능성이 크다"고 예상했다.

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