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재건축, 문턱 확 높아진다…'안전진단 강화'

  • 2018.02.20(화) 15:06

주거환경 평가비중 낮추고 구조안정성 50%로
'조건부 재건축' 판정때 공공기관 적정성 거쳐야

정부가 재건축 추가 규제 카드를 빼들었다. 재건축 여부를 결정짓는 안전진단 단계에서 '구조안전성' 평가항목 가중치를 높이는 등으로 재건축의 문턱을 높인다.

지금까지는 재건축 연한(30년)만 채우면 안전진단 통과 등 사실상 재건축을 추진하는데 큰 걸림돌이 없었다. 앞으로는 첫 관문인 안전진단 단계에서부터 가로막힐 가능성이 커졌다.

 

강남 재건축을 중심으로 한 집값 상승세가 이어지자 재건축 조합원 지위양도 금지, 초과이익환수제 부활 등과 함께 안전진단 강화까지 추가하며 재건축에 족쇄를 채우려는 것으로 풀이된다. 그동안 관심이 쏠렸던 재건축 연한 연장은 이번엔 제외됐지만 "검토 중"이라는 입장이어서 언제든 뺄 수 있다는 여지를 남겼다.

 



◇ 재건축 안전진단 통과 어려워진다

국토교통부는 20일 이같은 내용을 담은 '재건축 안전진단 기준 정상화'를 발표했다. 안전진단 종합판정을 위한 평가 과정에서 '주거환경' 평가 비중을 줄이는 대신 '구조안전성' 비중을 50%까지 높인다.

현재는 구조안전성이라는 재건축 사업의 본래 취지보다는 주거의 편리성과 쾌적성에 중점을 둔 주거환경중심평가를 통해 재건축 여부를 결정했다. 하지만 정부는 구조안전성 가중치를 현행 20%에서 50%로 높이고, 주거환경은 40%에서 15%, 시설노후 항목은 30%에서 25%로 조정할 계획이다.

다만 층간소음, 주차장 부족 등의 문제가 심각해 주거환경 평가결과 E등급을 받는 경우엔 구조안전성 등 다른 평가없이 사업을 추진할 수 있는 현 규정은 유지한다.

 

안전진단 종합판정 결과 '조건부 재건축' 판정을 받은 경우에도 공공기관의 적정성 검토를 의무적으로 거친 후 재건축을 추진하도록 했다. 안전진단 결과는 ▲유지보수(총 100점중 55점 초과) ▲조건부 재건축(55~30점) ▲재건축(30점 이하) 등 3가지 유형으로 판정을 한다.

 

▲ 그래픽/ 김용민 기자

 

조건부 재건축의 경우 치명적인 구조적 결함은 없지만 시장·군수가 주택시장·지역여건 등을 고려해 재건축 시기를 조정할 수 있다. 하지만 대부분 시기 조정 없이 재건축 사업을 추진한다는 게 국토부의 설명이다.

 

김흥진 주택정책관은 "지난 2015년 샘플조사 당시 96%가 조건부 재건축 판정을 받았다"면서 "실무적으로는 시기조정 없이 바로 재건축 사업을 추진하는 등 '재건축' 판정과 동일하게 운영하고 있다"고 지적했다.

 

사실상 대부분이 안전진단을 통과한 것이나 다름 없이 재건축 사업이 진행됐다는 얘기다. 이에 따라 민간의 진단결과에 대한 검증을 강화하고 자치단체의 무분별한 재건축 추진을 막겠다는 취지로 풀이된다.


국토부는 또 시장·군수가 안전진단 실시여부를 결정하는 첫 단계인 현지조사 단계부터 전문성 있는 공공기관이 참여할 수 있도록 했다. 현재는 시장·군수가 현지조사를 통해 안전진단 실시여부를 결정하고 있지만 이를 공공기관에 의뢰할 수 있도록 근거를 마련해 현지조사의 전문성과 객관성을 담보하겠다는 것이다.

새 안전진단 기준은 개정안 시행일 이후 최초로 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 분부터 적용한다. 국토부는 도시정비법 시행령 및 안전진단 기준 개정안을 21일부터 입법예고와 행정예고를 할 계획이다.

 



◇ 재건축 연한 카드도 여전히 만지작

재건축 안전진단 강화는 지난 1월 18일 김현미 국토교통부 장관의 발언으로 사실상 예고된 바 있다.

 

김 장관은 당시 "구조안전성의 문제가 없음에도 사업이익을 얻기 위해 사회적 지원을 낭비하는 문제제기가 있는 것도 사실"이라며 "건축물의 구조적 안정성이나 연한 등의 문제를 종합적으로 검토해볼 필요가 있다"고 언급했다.

안전진단 평가 중 구조안전성 비중은 지난 2006년 50%까지 강화됐지만 이후 부동산 시장을 살리기 위해 지속적으로 완화했다. 2015년(9.1대책)엔 주거환경중심평가를 도입해 주거환경 평가 가중치를 대폭 상향했다. 이때 재건축 연한도 40년에서 30년으로 단축했다. 

 

재건축 연한 연장은 이번 대책에서 빠졌지만 여전히 가능성을 남겨뒀다.

 

김흥진 주택정책관은 "안전진단과는 별개로 재건축연한과 관련해 여러 방안을 검토중"이라며 "검토 결과에 따라 결정이 될 것"이라고 말했다. 이번 재건축 안전진단 강화에도 재건축 등 강남 집값 상승세가 이어질 경우 연한 연장 등의 추가 규제 가능성도 남아 있는 셈이다.

 

현재까지는 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 여전히 크고 주택거래가 되살아나는 등 정부의 잇단 부동산 규제가 강남 등 서울에서는 제대로 먹혀들지 않는 분위기다.

 

국토교통부가 이날 발표한 올해 1월 서울의 주택매매거래량은 3만7328건으로 지난해 1월보다 무려 63.9%나 증가했다. 지난달보다는 9.9% 늘어났고 5년간 1월 평균치와 비교해도 82.7%나 급증했다. 어제(19일) 국토연구원이 발표한 올해 1월 주택매매시장 소비심리지수 역시 서울의 경우 150으로 8.2대책 발표 직전(7월 156.2) 수준에 근접했다.

 

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