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[핀셋]강남 ⑥용산·마포의 도전장

  • 2018.04.23(월) 09:48

강남 못지 않은 유망 지역 꼽히지만 '학군'은 글쎄
판교, 교육 일자리 교통 등 충족…강남 대체지 부상

강남3구를 대체할만한 지역은 정말 없는 것일까.

 

강남 3구(강남 서초 송파)는 가진 것이 많다. 그만큼 이를 대체할 만한 지역을 찾기란 쉽지 않다. 전문가들은 강남 3구를 대체하려면 교육 일자리 교통 편의시설 등 네박자를 모두 갖춰야 한다고 보고 있다. 강남을 대체할 후보지로 가장 유력하게 꼽히는 용산과 마포도 교육(학군) 부문에서 아쉬움이 남는다.

 

그런 아쉬움을 뒤로 한다면 용산의 경우 구도심으로서 교통 중심지이면서 업무지구, 각종 편의시설 등을 갖춘 유망지역으로 꼽힌다. 한국판 센트럴파크 등 각종 개발호재들이 가시화되면 강남을 능가하는 지역으로 성장할 것이란 예상도 나온다.

 

마포 역시 여의도와 광화문 종로와의 직주근접과 뛰어난 교통편의성 등을 무기로 중산층이 꾸준히 유입된다는 측면에서 만만치 않은 지역이 될 것이란 전망도 있다. 올해 초 강남과의 접근성과 새 아파트 수요 등 여러가지 호재들이 겹치면서 '마용성(마포·용산·성동구)'의 집값이 크게 올랐던 점 역시 이와 무관하지 않다.

 


◇ 강남 능가할까 '용산' 기대감 커져

온도 차는 있지만 대부분의 전문가들이 용산을 강남3구 못지 않은 유망한 지역으로 꼽는다. 이미 최고 부촌으로 자리잡고 있고 개발호재들이 넘치면서 새로운 용산으로 탈바꿈하는데 대한 기대가 크다.

KB금융지주 경영연구소 부자보고서에 따르면 한국 부자들이 대표적인 부촌으로 생각하는 지역은 강남구 압구정동(47.4%)에 이어 용산구 한남동(21.9%)을 두번째로 꼽고 있었다.

용산은 업무지구로서 일자리를 충족시키고, 구도심으로서 교통중심지이기도 하다. 양지영 R&C연구소장은 용산에 대해 "강남을 능가할만한 곳"으로 평가했다. 학군이 다소 떨어지긴해도 교통의 중심지이면서 개발가능성과 미래성장 가치로는 충분히 강남을 뛰어넘을 수 있다는 분석이다.

최근 한국철도공사(코레일)가 용산 철도정비창 사업부지 토지반환소송 항소심에서 승소하면서 용산개발 사업도 탄력을 받을 수 있게 됐다. 지난 2013년 용산 철도정비창 사업부지를 포함한 용산 국제업무지구는 총사업비만 31조원에 달하는 '단군 이래 최대 개발사업'이라 불리며 관심을 모았다.

당시 유동성 위기로 무산됐지만 서울시가 '용산 마스터플랜'을 준비하고 있다. 중구 봉래동, 용산구 한강로 일대 약 349㎡ 부지를 오는 2030년까지 단계적으로 개발하는 사업이다. 애초 올 상반기에 발표하려던 계획을 지방선거 이후로 미뤄 올 하반기에 가시화될 것으로 보인다.

한국판 센트럴파크에 대한 기대감도 높다. 용산 미국기지 이전으로 이 부지에 최대 규모의 국가공원인 '용산민족공원'을 개발한다. 뉴욕 센트럴파크가 그랬듯 용산공원이 들어선 이후 용산의 가치 상승으로 이어질 것이란 기대감이 벌써부터 커지고 있다. 미군기지가 이전하면 용산역과 신사역을 잇는 신분당선 공사도 시작해 강남과의 거리도 좁혀진다.

다만 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "강남을 대체하려면 중산층이 들어가야 하는데 용산은 교육환경이 취약해 중산층이 들어갈 수 있을지 의문"이라고 말했다. 이어 "오피스 중심의 지역으로 탈바꿈할 수 있다는 측면에서 제2의 테헤란은 가능하지만 제2의 강남은 되기 어렵다"고 지적했다.

 



◇ 중산층 유입하는 '마포', 교육까지 되는 '판교'

마포 쪽을 눈여겨봐야 한다는 의견도 많다. 이곳 역시 강남을 대체하기 힘든 이유가 취약한 교육환경 때문으로 보고 있다. 다만 새 아파트들이 들어서면서 중산층이 꾸준히 유입, 취약한 교육환경의 개선여지가 있다는 점에선 긍정적이다.

 

재개발을 통해 주거환경이 정비되면서 지난 10년간 새 아파트들이 꾸준히 들어서고 있다. 자체적으로 업무시설이 많고 여의도는 물론 광화문 종로 등 구도심에 가깝다는 점도 강점으로 부각된다. 공덕역은 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도가 연결되는 쿼터블 역세권으로 교통편의성이 뛰어나다.

용산이나 마포가 교육 환경 부문에서 부족함이 있다면 수도권 이남의 판교가 '교육이란 그 어려운 요건'을 충족한다는 점에서 강남 대체지로서 손색이 없다는 평가도 많다. 애초 강남의 대체 신도시로 개발이 됐고 학군 업무 교통 인프라 등이 모두 충족되는 드문 곳이라는 게 전문가들의 시각이다.

 

이런 이유로 이미 판교는 서울 어지간한 지역보다 집값이 비싸다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 동판교에 위치한 백현동의 판교푸르지오그랑빌 전용 98㎡(2층)는 지난 3월 13억7000만원에 실거래됐다. 연초 15억5000만원(4층)까지 치솟기도 했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "테크노밸리 등 업무지구로 인해 자족기능이 가능하고 특히 4차 산업혁명과 밀접한 산업군이 밀집해 고급인력들이 유입되고 있다"며 "강남 접근성도 뛰어나 강남 못지 않은 유망한 지역"이라고 꼽았다.

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