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종부세 강화, 고가·다주택자 선택지는?

  • 2018.06.24(일) 13:22

종부세 부담 늘어나…임대등록·증여 증가 전망
강남권 큰 영향…매매시장 위축 지속

대통령 직속 재정개혁특별위원회가 종합부동산세(이하 종부세) 인상과 관련한 4가지 시나리오를 제시했다. 어떤 시나리오든 고가주택 보유자나 다주택자의 종부세 부담 확대는 불가피하다.

 

1안(공정시장가액비율 인상)을 제외하고는 모든 안에 세율인상과 누진도 강화를 포함한게 눈에 띈다. 공시가격 15억원 안팎을 넘는 고가주택을 보유하거나 다주택자의 부담을 크게 늘릴 가능성이 커졌다.

 

집을 팔려면 최고 62%에 달하는 양도세를 부담해야 하고 매수자 입장에서도 보유세 부담과 금리인상 등으로 선뜻 매수에 나서지 않으면서 시장은 더욱 위축될 것으로 보인다. 다주택자들은 양도세를 물고 파는 대신에 임대주택 등록이나 자녀에 대한 증여 등으로 세금을 줄이는 선택을 할 가능성도 커졌다.

 

▲ 22일 최병호 재정개혁특위 위원(부산대 교수)이 정책 토론회에서 종합부동산세제 개편방향을 발표했다./사진=이명근 기자 qwe123@

 

◇ 1주택자 부담은 덜고 고가·다주택자 겨냥

재정개혁특위가 제시한 안은 ▲종부세의 과세표준을 결정짓는 공정시장가액비율 인상 ▲세율 인상과 누진도 강화 ▲공정시장가액비율 인상 및 누진세율 강화 ▲1주택자와 다주택자 차등과세(1주택자는 공정시장가액비율만 인상, 다주택자는 공정시장가액비율과 누진세율 강화) 등 4가지다.

재정개혁특위는 토론회에서 제시된 내용을 토대로 권고안을 마련해 내달 3일 전체회의를 거쳐 정부에 제출할 계획이다. 정부는 특위 권고안을 반영해 7월 중으로 보유세 개편 최종안을 발표한다.

 

강경구 재정개혁특위 위원장은 22일 토론회 직후 "공정시장가액비율과 세율인상을 적절한 수준에서 결합해 종합부동산세를 점진적으로 정상화해나갈 것"이라고 말했다. 제시한 시나리오 가운데 3안과 4안이 유력하게 거론된다.

 

정부 입장에선 세수를 큰폭으로 늘리면서도 '과표구간 6억원 이하'의 경우 세율에 변화를 주지 않아 1주택 실수요자의 부담을 상대적으로 줄였다. 1안을 제외한 2, 3, 4안 모두 과표 6억원 이하는 세율을 현행 0.5%로 유지한다.

 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "종부세 과표 6억원을 역산하면 1주택자의 경우 공시가격에서 9억원을 공제하기 때문에 사실상 공시가격 15억원 밑으로는 세율에 변화가 없는 셈"이라고 말했다.


기획재정부는 시가 30억원, 공시가격 21억원의 주택을 보유한 다주택자의 경우 3안을 적용하는 경우 종부세는 현행 462만원에서 최고 636만(공정시장가액비율 90% 적용)으로 늘어날 것으로 추산했다. 174만원 증가한 금액이다.

 

세율의 경우 과표 6억원 이하 0.5% 유지, 6억~12억원 0.8%, 12억~50억 1.2%, 50억~94억 1.8%, 94억원 초과 2.5%포인트 인상을 적용했다.


◇ 거래 위축 심화…다주택자 강남주택 보유 전망

 

시나리오 별로 종부세 부담액도 천차만별이어서 정부가 최종적으로 어떤 안을 선택하느냐에 따라 부동산 시장 영향도 판가름날 것으로 보인다. 전문가들은 1주택자에게까지 큰 부담을 주지 않는 한 시장 급락 등의 급격한 변화 가능성은 크지 않다고 내다봤다.


박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "1주택자에 대해선 공정시장가액 비율 인상 정도로 그친다면 종부세 증세 대상이 다주택자에 집중돼 시장이 급랭할 상황까진 가지 않을 것"이라고 예상했다.

다만 기존의 양도세 중과에 금리인상 등으로 관망세가 짙어지면서 거래는 위축되고 가격은 약보합세 수준을 보일 것이란 전망이다.

 

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "사려는 사람도 금리 인상과 보유세 부담으로 선뜻 매수에 나서지 못하기 때문에 거래량은 더욱 줄 수밖에 없다"고 내다봤다. 종부세 부담에 따른 한계가구가 나올 수 있지만 시장 전체에 충격을 주는 수준까진 아닐 것으로 예상했다.

 

대부분의 전문가들은 강남권에 이같은 영향이 더욱 클 것이라고 예상했지만 고 센터장은 "강남과 강북 혹은 수도권에 집을 갖고 있는 경우 결국 강남 집을 놔두고 강북이나 수도권을 파는 선택을 하게 될 것"이라고 말했다. 똘똘한 한채 보유 전략은 유효하다는 것이다.

 

반면 양지영 R&C연구소장은 "가장 큰 타격을 받는 곳은 강남권"이라며 "최근 2~3년 가격 상승폭이 가장 커 보유세 부담도 큰데다 재건축초과이익환수 등으로 악재가 몰려 있다"고 말했다.

 

임대주택 등록과 자녀 증여 등을 통해 세금 부담을 줄이려는 움직임도 확산할 것으로 전망되고 있다.


안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "결국엔 임대등록을 하지 않고 집이 여러채 있는 사람들의 부담이 커진다"며 "이들의 임대등록이 늘어날 것"이라고 말했다. 임대등록을 하는 경우 수도권의 경우 공시가격 6억원을 넘지 않는 주택에 대해선 종부세 과세를 위한 합산에서 제외된다.

박원갑 위원은 또 "1가구 3주택자가 첫집을 팔때 양도세율이 최고 62%에 달하고 장기보유특별공제 대상에서 배제돼 양도세 부담으로 팔기 어렵다"며 "이들은 절세차원에서 자녀에게 주택을 증여하는 사례가 많아질 것"이라고도 분석했다.

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