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종부세 강화로 양극화 심화…똘똘한 한채 '휴~'

  • 2018.07.03(화) 16:34

다주택자 보유세 부담확대, 매수-매도 위축에 거래도 줄듯
강남보단 수도권·지방에 더 타격, 증여 임대등록 증가세

대통령 직속 재정개혁특별위원회가 3일 종합부동산세(이하 종부세) 개편 권고안으로 공정시장가액비율 연 5%씩 인상과 함께 세율 인상 방안을 내놨다. 기존에 4가지 개편 시나리오 가운데 가장 유력하게 제시됐던 3안이 채택됐다.

 

1주택 실수요자에 대한 부담은 상대적으로 크지 않은 반면 다주택자의 경우 세율인상과 누진도 강화로 부담은 커질 수밖에 없다. 3주택자의 경우 최고 62%에 달하는 양도세 부담에 금리인상, 대출규제 등으로 매도자와 매수자 모두 위축되면서 거래가 줄어드는 현상은 지속될 것이란 예상이다.

 

권고안에선 특히 '부동산 시장에 따라 다주택자 세부담 강화 검토'라는 정부의 추가 선택카드를 남겨뒀다. 공시가격 현실화 등과 맞물리면서 심리 위축을 더욱 촉발할 수 있다는 전망도 나오고 있다. 다만 전반적으로는 예상 가능했던 수준인 만큼 단기적인 영향은 크지 않다는 전망이 우세하다.

 


◇ 1주택자 부담 덜고, 다주택자 부담 커져

과세표준을 산정하는 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩 인상하면 종부세 부담은 커질 수밖에 없다. 현행 공시가격의 80%만 반영하는 종부세 공정시장가액비율은 4년 후면 100%까지 늘어난다. 세율 인상과 함께 누진도를 강화해 고가주택이나 다주택자의 부담을 상대적으로 더욱 늘렸다.


다만 '과표구간 6억원 이하'의 경우 현행 세율(0.5%)을 유지하기 때문에 1주택자의 부담이 크게 늘어나지 않는 구조다. 이 경우 공정시장가액비율 인상에 따른 영향만 받게 된다. 애초 연 10% 인상 가능성도 제기됐던 터라 인상 속도도 빠르지 않다는 인식이 강하다. 실제 1년(85% 적용)~2년차(90% 적용)까지는 공정시장가액비율만 인상(1안)하는 시나리오보다 부담이 적다.


결국 강남 등 서울 지역에 똘똘한 한채만 갖고 있는 경우 영향이 제한적일 것이란 분석이다. 1주택자의 경우 공시가격에서 9억원을 공제하기 때문에 사실상 공시가격 15억원 이하의 종부세 부담 증가는 미미한 수준이다.

가령 서초구 반포 아크로리버파크(전용 84㎡)의 경우 실거래가는 21억원에 달하지만 올해 기준 공시가격은 12억8000만원이다. 1주택자라면 12억8000만원에서 9억원을 공제한 3억8000만원에 공정시장가액비율 최고 100%를 반영한다고 해도 과세표준 6억원 미만 구간이기 때문에 세율 인상에 따른 종부세 부담은 없는 셈이다.

◇ 거래줄고, 양극화는 심화할 듯

전반적으로 이번 보유세 개편안은 예상했던 범주 안에 들면서 주택시장에 큰 변화는 없을 것이란 분석이 많다. 다만 심리적인 위축으로 인해 시장이 급속도로 위축될 가능성도 배제할 수 없다는 전망이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "단기적으로는 강력한 조치는 아니어서 일부 상위 자산가를 빼고는 세금 증가분이 많지 않다"며 "시장 영향도 크지 않을 것"이라고 예상했다. 기존에 다주택자 양도세 중과와 금리인상, 대출 규제 등으로 관망세가 짙고 거래가 위축되던 상황이 지속될 가능성이 높다고 보고 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "1가구 3주택자가 첫집을 팔때 최고 양도세율이 62%에 달하고 장기보유특별공제 대상에서 배제돼 양도세 부담으로 팔기 어려운 상황"이라며 "가격 급락보다는 보합세나 약보합세가 유지될 것"이라고 전망했다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "실질적인 부담은 크지 않지만 심리적으로 굉장히 압박을 받을 것"이라며 "금리 상승추세까지 고려하면 하반기엔 급속도로 경색될 수 있다"고 우려했다.

차이는 있지만 기본적으로 팔기도, 사기도 어려운 시장이 지속될 것이란 데엔 대부분의 전문가들이 입을 모았다. 게다가 양극화 현상도 더욱 심화될 것으로 예상했다.

고 센터장은 "다주택자라해도 좋은 물건을 가진 분들은 안 팔려고 할 것이고, 강북이나 수도권 지역은 팔려고 하지 않겠느냐"고 말했다. 강남을 중심으로 한 주택은 지속적으로 보유할 가능성이 높다는 분석이다.

김규정 위원도 "정부가 재량으로 남겨 놓은 과다주택자에 대한 규제, 4년후엔 공정시장가액비율 100% 적용, 이 과정에서 공시가격 인상 등 장기적으론 영향을 받을 수밖에 없다"며 "서울 강남은 보유하고 지방 등 비인기지역의 주택 수를 줄이는 전략을 쓸 것"이라고 내다봤다.

다주택자의 임대등록과 증여도 늘어날 개연성이 커졌다. 수도권의 경우 공시가격 6억원 미만, 지방 3억원 미만 주택의 경우 종부세 과세를 위한 합산에서 배제한다. 또 이날 나온 권고안에 따라 임대등록 사업자에게만 분리과세때 적용하는 기본공제(400만원)를 해주는 등으로 임대주택 등록은 더욱 늘어날 것으로 보인다.

 

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "종부세 과세 합산 배제와 전반적인 비용공제율 등을 볼때 임대주택 등록은 더 늘어날 수 있다"고 말했다. 최고 62%에 달하는 양도세 부담으로 팔기도 어렵고 보유하자니 종부세 부담이 커 자연스레 자녀 등에 주택을 증여하는 사례도 증가할 전망이다.

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