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[서울 집값, 네가지 질문]①왜 다시 오를까

  • 2018.08.08(수) 16:14

용산‧여의도→강남까지 상승세 다시 확산
개발 이슈에 종부세 등 정책 불확실성 제거

촘촘한 그물망도 서울 집값을 잡을 수는 없는 것일까. 지난 몇 달 잠잠한 듯 했던 집값이 다시 오르기 시작했다.

최근 서울 집값 움직임에 대해 박원순 서울시장의 용산‧여의도 개발 발언이 불을 붙였다는 반응이 먼저 나온다. 또 지난달 발표된 종합부동산세개정안이 다주택자를 겨냥하면서 고가주택 보유자들의 세(稅)부담이 예상보다 크지 않다는 점도 그동안 눈치를 보던 강남 실수요자들의 매수심리를 자극했다는 분석도 제기된다. 

 

 

◇ 용산‧여의도 급등에 강남까지 꿈틀

8일 한국감정원에 따르면 7월 마지막주 서울 주택 매매가격은 전주보다 0.16% 상승했다. 같은 기간 KB부동산 조사에서는 0.24%, 부동산114는 0.11% 오른 것으로 나타났다. 기관별로 차이는 있지만 6월말 이후 추세적인 상승세로 전환하는 모습이다.

서울 내에서도 눈에 띄는 지역은 용산구와 영등포구다. 감정원 조사 결과 영등포구는 0.28%, 용산구는 0.27% 오르며 서울 집값 상승세를 주도했다.

 

최근에는 강남 집값도 다시 오름세를 보일 조짐이다. 이 지역 집값은 4월 이후 소강상태를 보였다. 그동안 집값 상승을 이끌었던 재건축 단지가 안전진단 강화 등 정부 규제로 묶였고, 다주택자 양도소득세 중과 시행으로 거래가 자취를 감추면서다.

3개월 가량 보합권 혹은 감소세를 보였던 강남 집값도 7월 말부터 다시 오르기 시작했다. 강남구는 7월 넷째주부터, 서초구와 송파구는 셋째주부터 상승세로 전환했다. 7월 마지막주에는 강남구가 0.21% 올랐고 서초구와 송파구는 각각 0.09%, 0.19%의 상승률을 기록했다.

 

 

◇ 개발 이슈부터 정책 영향까지

최근 가장 뜨거운 지역인 용산과 여의도는 박원순 서울시장의 발언이 도화선이 됐다는 분석이 지배적이다. 박원순 시장은 지난달 10일 싱가포르 방문기간중 가진 기자간담회에서 '여의도를 통째로 재개발하고, 서울역과 용산역 사이 철로를 지하화해 지상은 마이스(MICE) 단지 뿐 아니라 쇼핑센터와 공원 등으로 개발하겠다'는 계획을 밝혔다.

 

박 시장의 이 발언 이후 용산과 여의도 집값은 들썩이고 있다. 서울 부동산정보광장에 따르면 지난 1월 실거래가 12억5000만원을 기록했던 여의도 광장아파트 전용 102㎡(9층)는 지난달 16일 14억원(2층)에 거래가 이뤄졌다. 반년새 1억5000만원 가량 집값이 오른 셈이다.

 

감정원 관계자는 "용산과 여의도 통합개발 발표이후 용산구와 영등포구 집값 상승세가 지속되고 있다"고 설명했다.

 

강남의 경우 종부세 개정안 발표후 정책 불확실성이 사라지면서 관심이 재차 커지기 시작한 것으로 분석된다. 고가 주택자들의 세부담이 크지 않다는 판단에서다. 실제 6월말부터 한 두건씩 거래가 이뤄지기 시작하더니 종부세 개편안 발표 이후 저가 매물을 중심으로 거래가 늘면서 집값 상승폭이 커졌다는 게 인근 공인중개사들의 설명이다.

기본적으로 서울은 거주 수요가 높은 지역이다. 여기에 최근 재건축‧재개발 등으로 인해 실제 공급되는 주택 숫자도 지방에 비해 크게 적은 게 현실이다. 정부의 규제에도 집값 안정세가 오래 가지 못한 이유다.

이런 상황에서 박원순 시장의 개발에 대한 언급, 종부세 개편안 발표 등이 도화선이 된 격이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "올 들어 전국적으로 신규 입주 물량에 대한 부담이 커지고 있지만 서울은 상대적으로 입주량이 적고, 거주 수요도 꾸준해 집값이 떨어지기는 쉽지 않다"며 "최근 언급된 개발 이슈와 고가주택에 대한 종부세 부담이 크지 않은 것으로 확인되면서 저가 매물을 중심으로 거래가 이뤄져 집값 상승폭을 키운 것으로 보인다"고 말했다.

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