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[서울 집값, 네가지 질문]④이번엔 약발 듣나

  • 2018.08.13(월) 10:54

"시장 좋을 땐 종부세 2천만원 부담안돼"
"공급정책 필요…스카이라인 규제도 풀어야"

"시장의 에너지가 강하다"

부동산 전문가들은 하나같이 입을 모았다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "나올 정책이 다 나오니 밑바닥에 있는 시장 힘이 정책의 힘을 뚫고 올라오는 것"이라고 말했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원도 "시장 에너지가 세서 그렇다"고 말했다.

애초 종합부동산세(이하 종부세) 개편안이 나온 직후 약보합 혹은 기대심리가 한풀 꺾일 것으로 예상했던 전문가들은 예측불허의 지금 시장을 두고 이같이 평했다.

 

그만큼 부동산에 대한 기대심리가 크다는 얘기다. 동시에 정책이나 규제 약발이 들기 어렵다는 뜻이기도 하다.

 


◇ 참여정부 시절에도 결국 올랐다

이는 참여정부 시절의 경험도 한몫을 하고 있다. 종합부동산세, 양도세 중과, 재건축초과이익환수제 등 강력한 규제를 쏟아 냈지만 잠시 주춤했다가 다시 튀어오르는 일이 5년 내내 반복됐다.

KB주택매매가격에 따르면 참여정부 5년간 집값 누적 상승률은 무려 22.42%에 달했다. 이는 문재인 정부에서 지난해 8.2대책 발표 이후 올해초, 그리고 최근들어 다시 집값이 반등하는 상황을 설명하는데 자주 등장하는 수치이기도 하다. 

오히려 참여정부 이후 금융위기 등 글로벌 경기침체와 맞물리면서 이명박 정부에선 13.29%, 박근혜 정부에선 8.25% 상승하는데 그쳤다. 부동산 침체기라고 하는 이 시기에도 연평균 2%대의 주택가격상승률을 보였던 점을 보면 중장기적으로 부동산은 꾸준히 올랐다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "2005년 8.31대책 등 센 규제가 나와도 처음에 움찔했다가 다시 수요가 살아나는 식이었다"며 "지금은 그때보다 규제 강도가 덜하고 세금을 줄이거나 회피하는 방법(임대등록 증여 등)을 인지하고 있어서 상대적으로 부담이 덜하다는 인식도 있다"고 말했다. 이어 "시장이 좋을땐 종부세 1000만~2000만원이 커 보이지 않기 마련"이라고도 덧붙였다.

 

▲ 최근 다시 수요가 몰리는 대치동 은마아파트/사진=이명근 기자 qwe123@


◇ "추가규제보단 공급" 한목소리

이런 상황에선 추가 규제를 내놓더라도 약발이 들지 않고, 사실 뾰족한 수도 없다는 것이 전문가들의 대체적인 의견이다. 지금은 수요 억제보다는 공급정책을 병행해야 한다고 한목소리를 내고 있다.

 

재건축이 막혀있는 데다 양도세 중과 등으로 시장에 매물 품귀 현상이 이어지고 있기 때문이다. 최근 저가 매물이 소진된 이후엔 시세보다 3000만~4000만원을 높여 불러도 바로 거래가 이뤄지는 사례가 최근 강북권에서도 나오고 있다.

 

올 봄 재건축 규제로 인해 이들 수요가 새아파트로 옮겨 붙더니 최근들어 다시 재건축으로 옮겨 붙는 이유도 결국 수급과 무관하지 않다. 새아파트는 한정돼 있고 가격도 큰폭으로 올랐다. 중장기적인 관점에서 입지 좋은 재건축 아파트로 관심이 다시 쏠리고 있는 상황이다.

가령 KB부동산에 따르면 강남구 대치동의 래미안대치팰리스1단지 전용 84㎡의 상위평균가가 24억원인 반면 인근의 은마아파트 동일 면적의 상위평균가는 18억3000만원이다. 입지나 단지규모 등으로 볼때 은마아파트 역시 래미안대치팰린스 버금가는 단지가 될 것이라는 기대감에 이들 단지로 또다시 수요가 몰리고 있다.

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 "결국 수급의 논리로 푸는게 맞다"면서 "서울 수요를 인근으로 분산하고 공급을 해주면 가격은 조정될 수밖에 없다"고 강조했다. 

 

다만 서울의 경우 추가로 대규모로 공급하는 방안이 많지 않은 만큼 기본적으로 스카이라인 규제 등을 풀고, 고밀화 등 공간을 효율적으로 이용하는 방안을 모색해야 한다는 조언이다. [시리즈 끝]

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