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[서울 집값Ⅱ]약효 짧거나 없거나…소름 돋는 학습효과

  • 2018.08.29(수) 14:12

투기지역, 오히려 유망지역 인식…규제 무색
8.2대책에도 올랐고, 종부세 폭탄에도 올랐는데

"아이고, 우리 동네만 빠졌어요. 투기지역말이에요"

정부의 8.27 대책 발표 이후 서울 서대문에 사는 한 지인의 얘기에 서운함과 실망감이 잔뜩 묻어 나왔다.

국토교통부가 과열된 서울 집값을 잡기 위해 기존 11개구 이외에 추가로 종로구 중구 동대문구 동작구 등 4개구를 투기지역으로 지정했다. 서대문은 이번에 투기지역으로 지정되지 않은 서울 10개구에 포함돼 있다.

사실 정상적인 상황이라면 투기지역으로 지정되지 않은 것에 오히려 안도해야 하는 것이 맞을 터. 

 

투기지역으로 지정되면 주택담보대출이 세대당 1건으로 강화되고 주택담보대출 만기연장도 제한된다. 양도세 주택수 산정시 농어촌주택을 포함하고 취·등록세 중과대상 특례도 배제되는 등 더욱 타이트한 규제를 적용 받는다. 대출과 세금규제가 더해지면서 여러모로 집을 사기 더 어려워진다는 얘기다.

하지만 실상은 집값이 오르지 않은, 엄밀히 얘기하면 덜 오른 소수의 지역이라는 점에서 오히려 소외감을 느끼는 분위기가 역력하다. 이는 반대로 정부의 의도와는 다르게 투기지역은 되레 '유망한 지역'이라는 인식이 자리잡아 가고 있음을 보여준다. 이 때문에 지난 27일 투기지역 추가 지정 이후에도 시장은 크게 반응하지 않는 분위기다.

 

 

 

전문가들은 이를 학습효과로 보고 있다. 이미 지난 8.2대책에서 서울 전 지역을 투기과열지구로 지정했고, 11개구를 투기지역으로 지정하는 등 초강력대책을 내놨지만 그 효과는 오래가지 않았다.

한국감정원 주간아파트값 변동률에 따르면 8월 대책 발표 직후 8월 한달만 서울 집값이 0.13%(4주 누적) 빠졌을 뿐이다. 길게 잡아 그 영향권이 10월까지라고 해도 미미하게나마 상승세를 유지했다. 11월 이후 연초까지는 강남 재건축 아파트를 중심으로 서울 집값이 최고조로 달아올랐다.

이후에도 재건축 안전진단 강화와 다주택자 양도세 중과 시행 등의 규제가 있었지만 잠시 상승폭을 줄이는 정도로 주춤했을 뿐 시장은 곧바로 달아올랐다. 사실상 마지막 카드로 여겼던 종부세 개편안은 발표와 동시에 오히려 정부의 정책 불확실성 해소로 해석하며 호재로 인식하는 상황이다.

 

 

8.27대책 역시 투기지역 지정말고는 사실상 추가 규제가 없는 상태여서 집값 상승이란 큰 흐름을 꺾기 어려울 것이란 전망이 지배적이다.

 

지난 8.2대책에서 투기지역으로 지정된 송파구 등의 강남4구 용산구 마포구 양천구 영등포구 등의 집값이 큰폭으로 뛰면서 시장은 학습했다. 그 이전엔 잇따라 강력한 대책을 쏟아냈던 참여정부 시절의 학습효과도 영향을 미쳤다.

실제 최근 강서구 방화동 한 아파트를 계약한 매수자는 "추가 규제를 해도 여전히 집값이 오르고 있다"며 "집주인이 계약을 해지하자고 할까봐 걱정"이라고 말했다.

 

강서구의 경우 이미 8.2대책에서 투기지역으로 지정된 곳이다. 마곡을 시작으로 등촌, 가양에 이어 방화까지 집값 상승세가 이어지면서 상대적으로 덜 오른 지역의 갭매우기가 이어지고 있다. 매수자가 오히려 노심초사해 하는 분위기는 여전하다.

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