서민 주거안정을 돕고, 음지에서 횡행하던 주택 임대사업을 양지로 끌어올리겠다는 '임대주택 등록 활성화방안'. 하지만 오히려 부동산 시장을 불안하게 하고 있다는 지적이 잇따르고 있다. 정부가 임시방편으로 정책을 수정하는 과정에서 임대사업자 등록 수가 출렁이는 것은 물론 시장 자체에 혼란을 주고 있는 상황이다. 임대사업자 등록 독려 이후 시장에 미친 영향과 정부 정책이 목표대로 순항하기 위한 방안 등에 대해 알아본다. [편집자]
지난해 12월 '임대주택 등록 활성화방안'이 발표된 이후 올초부터 임대주택 사업자 등록 건수는 매달 전년대비 성장세를 기록하고 있다.
특히 부동산 세제 등 관련제도 변경 시점을 앞두고 임대사업 등록자 수가 폭발적으로 증가하는 현상을 보였다. 다주택자들이 정부 정책에 상당히 민감하게 반응하고 있는 것이다.
서울을 포함한 수도권 부동산 시장은 다주택자들의 움직임에 큰 영향을 받는다. 그런 만큼 정부 입장에서는 임대사업 등록자 수를 안정적으로 유지할 필요가 있다.
◇ 3월까지는 '정책 효과 좋아요'
국토교통부에 따르면 9월말 기준 전국 임대사업 등록자 수는 34만5000명, 임대주택 수는 127만3000가구로 집계됐다. 정부는 임대사업자에게 각종 세제 혜택을 부여하는 정책을 통해 516만~580만가구로 추정되는 '미등록 사적 임대주택'을 수면 위로 끌어올리겠다는 목표를 세운 바 있다.
정부가 이같은 결정을 내린 것은 그 동안 다주택자들이 물밑에서 임대사업을 펼친 탓에 임대기간이나 임대료 등 규제를 받지 않았고, 이에 따른 수익도 투명하게 공개되지 않아 세금도 제대로 부과하지 못했다는 판단에서다. 주택 가격을 끌어올리는 등 서민 주거 안정에도 방해가 된다는 판단 역시 정부가 정책을 결정하는 배경으로 작용했다.
월별로 보면 올 1~2월까지만 해도 임대사업자 등록 건수는 전년과 비교해 2배 이상인 9000건 초반을 웃돌았다. 당시 국토부는 '정책 효과가 즉각적으로 나타나고 있어 향후 무주택 임차인 주거 안정성이 높아질 것'이라고 자평했다.
특히 3월에는 3만5006명이 임대사업자로 등록하면서 역대 최고치를 기록했다. 4월부터 다주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 있었기 때문이다. 집을 제때 처분하지 못한 다주택자들이 임대사업자로 등록해 규제 대상에서 벗어나기로 결정한 것이다.
임대사업자로 등록하고 주택을 8년 임대하면 양도세 중과대상에서 배제되고, 장기보유특별공제 70%가 적용되는 등의 혜택이 주어진다. 결과적으로 임대사업 등록을 망설이던 다주택자들이 대거 물 밖으로 모습을 드러냈다.
◇ 정책 부작용? 출렁인 9월
3월 이후에는 임대사업자 등록 건수가 다시 잠잠해졌다. 전년과 비교하면 성장세는 지속됐지만 격차가 크지는 않았다. 이 기간은 다주택자 양도세 중과 시행 등 정부 규제로 부동산 시장 역시 안정세를 유지했던 시기다.
하지만 7월 이후 서울 집값이 다시 급등하기 시작하면서 임대사업자 등록 대상인 다주택자들에게도 변수가 생겼다. 정부가 임대사업자에게 주어진 과도한 혜택을 집값 이상 급등 현상의 원인 중 하나로 본 것이다.
정부 설명은 이렇다. 집 여러 채를 보유한 사람들에게 임대사업자로 등록하라고 주어진 혜택인데, 이 제도로 인해 집을 사야겠다고 판단하는 사람들이 늘고 있다는 것이다.
임대사업자에게는 건강보험료 감면 등 세제 혜택이 주어진다. 이와 함께 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 금융 규제 장벽도 낮다. 세제 혜택을 노리고 정책 헛점(낮은 금융규제)을 이용해 집을 더 사서 임대사업자로 등록하려는 사람들이 늘면서 주택 시장 불안정성을 키우고 있다는 게 정부 판단이었다.
이에 김현미 국토부 장관은 지난 8월말 "임대 혜택이 과한 부분이 있어 조정을 하려고 한다"고 밝혔다. 이후 실제로 9‧13 대책을 통해 새롭게 주택을 구입해 임대사업자로 등록하는 경우에는 기존 사업자들과 달리 세제 혜택을 대폭 축소했고, 다주택자를 대상으로는 금융규제도 크게 강화했다.
반응은 즉각 나타났다. 7~8월 잠잠하던 임대사업자 등록 건수가 9월 들어 급등했다. 9월 등록 건수는 2만6279건으로 올 3월 이후 가장 높았다. 혜택이 축소되기 전 사업자 등록을 서두른 결과다.
전문가들은 9.13 대책 이후 임대사업자 등록 감소세가 불가피할 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "기존 다주택자나 금융규제가 적용되지 않는 지방 등에서는 등록이 유지될 수 있겠지만 금융규제 강화로 신규주택 구입 후 임대사업자로 등록하려는 길이 막혔다"며 "각종 세제혜택도 축소되면서 등록 건수가 둔화될 것"이라고 말했다.
