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강남서 시작된 '부동산 불길', 인천서 마침표 찍을까

  • 2018.11.26(월) 15:21

강남→마용성→노도강→수도권 비규제 이동
'갭메우기·풍선효과' 분석…지속 여부 미지수

강남 재건축 아파트에서 시작한 '부동산 과열' 불길이 강남권에서 다시 잦아들면서 조정기에 진입했다는 해석이 나온다.

다만 이같은 불길은 막바지 노도강(노원·도봉·강북)으로 불리는 서울 외곽을 지나 김포·인천 등 수도권 비규제지역으로까지 이어지는 모습이다. 키맞추기 혹은 풍선효과를 반복하면서 최근 한달새 갑작스레 달아오른 인천에서 사실상 마침표를 찍게 될지 관심이 쏠리고 있다.

 


◇ 강남발 집값 상승→인천에 상륙

한국감정원 주간아파트 가격에 따르면 월간 누적치(4주~5주 누적)를 기준으로 강남 4구는 이달(11월3주차까지 누적) 0.23%  하락하면서 하락전환했다. 주간 단위로는 지난 10월 넷째주(22일 기준) 하락전환했고 이후 5주 연속 하락폭을 키우고 있다.

강남4구는 지난 1월 한달간 3.57% 상승하면서 지난해 8.2대책 이후 최고 상승률을 보였다. 올해들어 현재까지 월간 기준 최대상승률이기도 하다. 이후 지난 4월 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 6월까지 세달연속 마이너스 행진을 이었으나 오래가지 않았다.

 

7월 박원순 서울시장의 여의도·용산 통합개발 발언에 강남을 포함한 서울 지역 집값이 다시 상승세를 탔다.

 

지난해 8.2대책 이후 현재까지 주요 지역별로 월별 최고 상승률을 기록했던 때는 ▲강남4구가 1월 ▲마포 용산이 각각 2월 ▲동작 8월 ▲구리 하남 강북이 각각 9월 ▲김포 인천이 11월 등의 흐름을 보이고 있다.

강남권 상승세는 똘똘한 한채 선호 현상을 심화시키면서 한강변 혹은 직주근접이 가능한 마용성(마포 용산 성동구)으로 확산했다. 이들 지역은 강남권이 하락세를 보였던 4~6월에도 여전히 상승세를 유지했고 마포의 경우 11월 현재까지는 간신히 보합을 유지하는 상황이다. 다만 용산은 이달 0.12% 하락으로 전환했다.

이어 서울의 변방이었던 노도강 역시 갭메우기 등을 통해 뒷심을 발휘하는 모습이다. 특히 이들 지역은 9월 잇단 정부 대책이후 그동안 상승세를 주도했던 지역이 상승폭을 급격히 줄였던 것과는 대조되는 모습을 보였다. 강북은 9월 1.4% 상승하며 올들어 최고 상승률을 기록했다. 11월에도 0.17% 상승하며 뒷심을 발휘하고 있다.

서울과 인접한 수도권 지역으로도 불길이 옮겨 붙었다. 하남의 경우 올해들어 꾸준한 상승세를 보였던 곳이다. 지난 8월엔 경기 광명과 함께 투기과열지구로 묶였다. 경기 구리, 안양 동안 등도 조정대상지역에 포함됐다. 아이러니하게도 구리 하남 등은 규제가 강화되면서 더 높은 상승률을 보이기도 했다.

최근들어선 수원, 김포, 인천 등의 비규제지역이 뜨거워지고 있다. 한국감정원 관계자는 "덕양 김포 용인 의왕 구리 등 투자수요가 경기도쪽을 한번 훑고 지나갔다"며 "최근엔 인천까지 왔고 이는 비규제지역이란 점이 영향을 미쳤다"고 분석했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "집이 투자자산화되면서부터는 규제에 민감하게 움직인다"며 "규제가 덜한 쪽으로 움직이면서 풍선효과가 나타난다"고 분석했다.

 

▲ 8.27대책에서 추가 규제지역으로 지정된 지역.


◇ 지속 여부 미지수…유동성은 '변수'

 

일각에서는 키맞추기 등을 통해 외곽으로 확산했던 불씨가 점차 잦아드는 수순을 밟지 않겠냐는 해석도 나온다. 서울이 최근 2주 연속 하락세를 보였고, 집값 상승을 주도했던 지역들이 조정국면에 접어들었기 때문이다.

 

다만 아직은 급격한 하락세를 보이지 않고 있고 여전히 넘쳐나는 유동성으로 인해 또다시 저평가된 지역으로 (부동자금이) 흘러들어갈 개연성도 남아 있다고 보고 있다. 박 위원은 "(상승장)막바지라고 단정지을 수는 없다"면서도 "풍선효과는 오래 가지는 못한다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "이런 일종의 키맞추기를 통해 상승했던 지역이 장기적으로 이어질지는 미지수"라면서 "다만 현재의 조정국면이 마이너스변동률로 급격하게 진행되거나 가계대출 연체율, 미분양 총량 등의 데이터를 봐도 (상승장) 끝물에 벌어지는 현상이라고 보기도 어렵다"고 말했다.

이어 "여전히 부동자금이 많아 돈이 모일 수 있는 곳으로 쏠리는 현상이 지속적으로 벌어질 수도 있다"고 덧붙였다.

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