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세입자 걱정 키우는 '깡통주택', 보호받을 방법은?

  • 2019.01.07(월) 15:54

대규모 입주 물량에 경매 낙찰가율 하락 '빨간불'
전세보증금 반환보증, 권리보험 등 중요성 커져

세입자 울리는 깡통주택 그림자가 다시 드리워지고 있다. 지난해 발표된 9.13 대책 이후 주택 시장이 침체되면서부터다.

특히 올 초부터 서울을 비롯해 수도권에 대규모 입주 물량이 예정돼있어 갭투자로 인한 깡통주택에 대한 우려는 갈수록 커질 것으로 전망된다. 이에 세입자 입장에서는 전세보증금 반환을 보장받을 수 있는 보험 상품 등을 활용할 필요가 있다는 조언이다.

◇ 깡통주택 걱정 커진다

7일 지지옥션에 따르면 지난해 법원 경매 진행건수는 11만7000여건으로 전년도보다 9% 증가한 것으로 잠정 추산됐다. 2014년 이후 감소세를 보였던 경매 진행건수가 경기 부진 영향으로 증가세로 돌아섰다는 분석이다. 이와 함께 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 1.8%포인트 하락한 72.2%를 기록했다.

 

 

깡통주택은 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 매매가격의 80%가 넘는 주택으로, 집주인이 집을 팔아도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말한다. 이 경우 피해는 고스란히 세입자에게 돌아간다.

올 들어 깡통주택에 대한 우려가 커지는 것은 9.13 대책 이후 집값 하락세가 이어지고 있는 가운데 대규모 입주 물량도 예정돼 있기 때문이다. 부동산114에 따르면 올해는 전국적으로 38만5800여가구가 입주할 것으로 예상된다.

먼저 입주물량 증가(전세공급 증가)로 전셋값이 하락하면 기존 세입자들은 자신의 임차보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처할 수 있다. 집주인이 새로운 세입자를 구해도 이전보다 전세보증금이 적은 탓이다.

특히 지난해 9.13 대책 발표 전까지 집값이 가파르게 오르면서 늘어난 갭투자자(집값 상승에 따른 차익실현을 노리고 전세보증금을 안고 집을 구입)가 집주인일 경우 깡통주택 발생 가능성이 크다. 정부의 강력한 규제 발표 이후 집값 하락 여파로 집을 팔아도 임차인의 보증금을 마련하지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 깡통주택이 골칫덩이로 떠오르는 이유다.

경매진행 건수 증가와 낙찰가율 하락 역시 깡통주택 현상을 보여주는 것으로 세입자들에게는 반갑지 않은 소식이다. 보증금 반환을 위해 세입자가 강제경매를 신청해도 낙찰가율이 낮으면 보증금을 온전히 돌려받기 어렵기 때문이다.

장근석 지지옥션 데이터센터 팀장은 “작년 4분기부터 시작된 깡통주택 후폭풍은 현재 진행형으로 올해도 전세 임차인들에 의한 경매 신청이 늘어날 것으로 보인다”며 “이는 단기간의 수급 문제가 아닌 구조적 요인에 기인한 것”이라고 말했다.

이어 “기준금리 인상 압력이 지속되고 있다는 점도 올 하반기부터 경매건수 증가에 영향을 주기 시작할 것”이라며 “이에 반해 대출규제 강화로 경매 시장을 주도했던 임대사업자들도 수면 아래로 가라 앉아 낙찰률과 낙찰가율이 동반하락 할 것”이라고 분석했다.

◇ 전세금 보호하는 장치는

집값과 전셋값 하락세, 정부의 3기 신도시 발표로 내 집 마련 계획을 미루는 대신 전세를 구하는 수요자들이 늘고 있다. 이 경우 향후 전세보증금을 온전히 돌려받기 위한 보호 장치 마련이 필수다.

대표적인 것이 보증금 반환 보장 보험이다. 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 전세보증금반환보증은 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금 반환을 책임지는 보증상품이다. 수도권 7억원, 지방 5억원 이하 전세계약 시 가입할 수 있다. 보험가입비는 아파트 기준 연 0.128%다.

서울보증보험의 전세금보장신용보험은 아파트에 한해 전세금 가입 한도가 없다는 게 특징이다. 아파트가 아닌 경우에는 10억원 이하 주택이면 가입이 가능하다. 보험가입비는 아파트 기준 연 0.192%이다. 주택도시보증공사와 서울보증보험 상품 모두 다가구가 아니면 집주인 동의 없이도 가입할 수 있다.

 

 

공인중개사 없이 매물을 직거래 하는 경우라면 안심직거래 서비스를 통해 안전성을 강화할 필요가 있다. 이 서비스는 전‧월세 가입자 임차권이 무효 혹은 취소돼 임차인이 손해가 발생하면 이 손해 자체를 보장해주는 권리보험 상품이다.

임대차 거래 과정에서 발생하는 사기와 이중계약 등에 대해서도 보증금을 보상받을 수 있다는 게 장점이다. 이 서비스는 보증금 최대 10억원까지 가입할 수 있다.

업계 관계자는 “깡통주택 발생 가능성이 늘고 있어 세입자들은 거래 계약 시 보증금을 보장받을 수 있는 상품 등을 통해 위험에 대비해야 한다”며 “현존하는 보증금 보장 서비스 중에서도 보장하는 범위와 비용에 차이가 있어 이 부분도 잘 따져보고 가입하는 것이 필요하다”고 조언했다.

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