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[혼돈의 주택시장]②청약불패·서울불패 끝났나?

  • 2019.02.18(월) 13:52

분양가와 주변시세간 갭 줄어들어 로또기대감↓
청약통장 사용에 신중…적정 분양가, 청약 성패 좌우

#e편한세상 청계 센트럴포레(1월)
경쟁률 33.36대 1, 미계약분 속출, 예비당첨 후 잔여가구 90가구

#e편한세상 광진 그랜드파크(1월)
전용 115㎡ 전 주택형 1순위 미달, 115㎡D 2순위 미달.
당첨 최저가점 16점(전용 84㎡E)~17점(전용 84㎡C)

올해들어 서울에서 분양한 대단지 2곳의 성적표는 서울 청약시장의 달라진 분위기를 고스란히 드러냈다. 더는 청약불패나 서울불패를 얘기하기 어렵게 됐다.

대림산업이 분양한 e편한세상 청계 센트럴포레는 33.36대 1로 1순위 마감했지만 막상 뚜껑을 열었더니 미계약분이 속출했다. 청약 자격요건이 깐깐해지면서 부적격자들이 많았고 자금마련이 어려운 당첨자들이 계약을 포기했다.

MDM이 시행한 e편한세상 광진 그랜드파크의 경우 일부 주택형은 2순위에서도 완판을 못했다. 광진 그랜드파크의 경우 분양가격이 인근 시세와 큰 차이가 없고, 모든 주택형의 분양가가 9억원을 넘기면서 중도금대출이 안됐던 점이 결정적인 영향을 미쳤다.

지난달 25일 문을 연 e편한세상 광진 그랜드파크 견본주택 모습/사진=이명근 기자 qwe123@

청약시장의 달라진 기류에 주택사업자들조차 분양여건을 더욱 부정적으로 인식했다. 주택산업연구원이 매달 발표하는 분양경기실사지수(HSSI) 전망치를 보면 이달 서울은 78.1로 2017년 9월 조사 이후 처음으로 70대로 떨어졌다. 지난달보다도 6.8포인트 떨어졌다.

이 지수가 100을 넘으면 분양전망이 긍정적이고 100 미만이면 부정적으로 인식하고 있다는 의미다. 규제강화로 인해 분양사업 기대감이 크게 위축됐다는 분석이다.

그동안 서울 청약시장은 당첨 만으로도 수억원의 시세차익을 올릴 수 있는 로또로 인식됐다. 안전자산이면서 고수익을 보장하는 상품으로 '서울불패'를 만들었고 청약시장의 과열을 낳기도 했다.

분양가격이 주변 시세보다 2억~3억원 싼 것은 기본이고, 강남 등 시세가 큰폭으로 오른 곳은 많게는 5억~6억원 싼 분양가격도 나왔다. 이 때문에 지난해 서울에서 분양한 단지의 평균 경쟁률은 30.54대 1로 전년도의 12.94대 1(1순위 경쟁률 12.86대 1)보다 2배 이상 높았다.

하지만 올초 분양단지에서는 로또를 찾아보기 힘들어졌다. 주변 시세가 떨어지면서 분양가와의 갭이 줄어든 것이다. 분양가가 9억원을 넘는 경우 중도금대출이 안되는 점도 부담이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1주택자나 교체수요가 제한되면서 지금의 분양시장은 무주택자만 들어갈 수 있다"면서 "이들은 분양가격에 가장 민감할 수밖에 없다"고 말했다.

가뜩이나 각종 규제로 청약을 넣을 수 있는 수요 자체가 제한됐다. 사실상 유일하게 청약을 넣을 수 있는 1순위의 무주택 실수요자조차 청약통장을 쓰는데 조심스러워졌다는 평가다. 분양가와 입지 등에 따른 선별투자 경향이 강해진 것이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "청약자들도 이젠 냉정해졌다"면서 "올해 분양물량도 많기 때문에 청약통장을 한번 쓸때 잘 쓰자는 생각에서 더욱 신중하게 본다"고 말했다.

전문가들은 하나같이 올해 분양시장의 키워드를 '분양가'로 꼽았다. 안 부장은 "서울은 기본적인 수요가 있고, 입지도 괜찮다고 하면 결국은 분양가가 적정하게 책정되느냐 여부에 (분양성패가)달려있다"고 강조했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "이제는 가격 메리트가 크거나 개발호재 등으로 미래 기대가치가 큰 곳을 중심으로 차별화 양상이 나타날 것"이라고 말했다.

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