둔촌주공, '분양가 씨름' 좀처럼 끝나지 않는 저울질

'단군이래 최대 재건축'으로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공이 좀처럼 분양 계획을 확정하지 못하고 있다.

코로나19에 따른 조치로 분양가 상한제를 회피할 시간은 벌었지만, 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 협상이 쉽지 않기 때문이다. 사업이 지체될수록 조합원 내분이 생기면서 의견을 한 데 모으기도 어려운 상황이다.

조합은 상한제 유예기간 내 HUG와 '막판 조율'에 나서되 협상에 실패하면 후분양으로 방향을 틀 것으로 전망된다.

◇ '그래도 상한제는 피해야'

둔촌주공아파트는 1980년 준공돼 2003년부터 재건축 사업을 추진해 왔다. 총 공사비 3조2200억원을 들여 재건축하면 85개 동, 1만2032가구(일반분양 5056가구)로 탈바꿈한다. 단일 단지로는 역대 최대 규모다.

둔촌주공 재건축 조합은 지난해 이주·철거를 마쳤으나 HUG와 분양가 절충점을 찾지 못해 사업에 속도를 내지 못하고 있다.

조합은 인근 아파트 시세가 평당 4000만원이 넘는다는 점을 들어 3.3㎡(1평)당 분양가를 '최저' 3550만원은 받아야 한다는 입장이다. 실제로 인근에 위치한 강동구 '고덕그라시움'은 시세가 평당 4900만원을 넘는다.

반면 HUG는 분양가 심사 기준 등에 따라 평당 2970만원에 분양가를 책정해야 한다고 보고 있다.

HUG가 제시한 분양가로 책정하면 조합원들의 추가 분담금은 1인당 1억2000만원에 달하는 것으로 전해진다. 하지만 분양가 상한제 유예기간 만료시점(올해 4월 말)이 가까워지자 상한제를 피하기 위해 HUG의 분양가로 선분양하자는 의견도 나오고 있다.

'상한제 보다는 HUG 규제가 낫다'는 것이다.

상한제가 적용되면 조합이 관리처분계획에서 확정한 분양가(평당 3550만원) 보다 더 낮아질 가능성이 높고, 10년간 분양권 전매도 금지된다.

다만 지난달에 국토교통부가 코로나19에 따른 조치로 상한제 유예기간을 올해 7월까지로 3개월 더 연장하면서 시간은 벌어놓은 상태라 HUG와의 분양가 추가 협상에 나설 것으로 보인다.

◇ 공시지가 '오름세'에 후분양도 저울질

조합원들은 분양가를 평당 3550만원에 맞춰 선분양 하는 것을 최선으로 보고 있다.

하지만 HUG와 협상이 결렬되면 선분양을 포기하고 후분양을 통해 조합원들의 이익을 높이자는 의견이 많다.

최근 일부 조합원들은 조합집행부가 총회에서 의결한 분양가를 승인받지 못할 경우 이들을 해임하자는데 목소리를 높이고 있다. 둔촌주공 조합 비대위격인 온라인 커뮤니티에선 특정 조합원이 조합 집행부 해임 안건 상정에 대한 사전 동의를 받아 왔다.

조합원들의 반발이 커지자 조합도 후분양을 검토하는 것으로 전해진다.

후분양은 통상 80% 정도 주택을 지은 다음 분양하는 방식이라 HUG의 분양보증을 받지 않는다. 다만 이 경우에도 상한제를 적용받게 된다.

상한제가 HUG의 분양가 규제보다 '더 센 규제'로 볼 수 있지만 최근 공시지가 상승세에 오히려 더 나을 수 있다는 게 일부 조합원들의 시각이다.

상한제는 감정평가 한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식이다. 현 정권 들어 공시지가가 큰폭으로 상승하고 있어 후분양 시점엔 공시지가 인상으로 인해 분양가를 더 높게 책정할 수 있다는 전망이 나온다.

다만 분양가 협상 등으로 사업이 지연된 상황에서 후분양까지 하면 금융비용 부담은 더 커질 수 있다. 최근 경제 불확실성이 큰 상황에서 향후 경기 흐름과 정책 변수도 리스크로 작용할 수 있다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "선분양은 준공부터 잔금까지 시간을 벌어주는 개념인데 후분양은 기한이 짧아 수분양자 입장에선 부담이 커 청약경쟁률에 영향을 미칠 수 있다"고 내다봤다. 이어 "경기변동 리스크가 높을 땐 후분양 시에도 HUG의 분양보증을 받아야 할 수 있어 변수로 작용한다"고 말했다.