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9년만에 부활한 '사전청약제' 이번엔 꽃길 걸을까

  • 2020.05.13(수) 14:21

2011년 폐지 이후 주택수급 불안 해소 위해 재등장
본청약 지연 가능성·분양가 갈등 등 부작용도 재현될수

‘2년 뒤 아파트 청약 미리 신청할게요!’

은행에서 대기번호표를 뽑듯 아파트 청약도 미리 예약해둘 수 있다면 어떨까요? 물론 번호표를 뽑은 사람 모두에게 기회가 오는 건 아니지만요.

9년 만에 부활한 '사전 청약제'에 관심이 쏠리고 있는데요. 정부가 3기 신도시 등 수도권 주택 공급 물량 30만 가구 중 일부를 미리 청약할 수 있게끔 한건데요.

수도권에 주택 공급이 부족하다는 불안심리가 커지자 이를 잠재우기 위해 꺼낸 히든 카드로 보입니다. 내 집 마련을 기다리던 수요자들의 반응도 나쁘지 않은데요. 사전 청약제, 이대로 꽃길만 걷게 될까요?

/사진=이명근 기자 qwe123@

◇ 9년 만에 다시 나온 예약시스템

사전 청약제는 본청약 1~2년 전에 미리 청약을 받는 일종의 '예약 시스템'인데요.

지난 2008년 이명박 정부에서 '국민주거안정을 위한 도시공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안'으로 '보금자리주택'과 함께 추진됐던 '사전 예약제'가 원조(?)격입니다.

보금자리주택은 수요자가 입지조건, 면적, 추정 분양가, 개략 설계도, 청약 시기 등을 비교해 복수의 단지를 선택할 수 있도록 한 주택정책이고요. 공급 물량의 80% 범위 내에서 사전 예약 방식으로 분양했습니다.

예비 청약자가 당시 LH 인터넷 홈페이지를 통해 선호하는 단지에 1지망에서 3지망까지 예약 신청을 하는 식이었는데요.

사업 시행자는 맞춤형 주택을 제공하기 위해 예약 당첨자를 대상으로 부대 편의시설, 내부 설계, 마감재 등에 대한 선호도를 조사해 개략적인 설계를 구체화하는 범위 내에서 이를 세부 설계에 반영하기도 했습니다.

예약 당첨자는 세부적인 분양 정보가 확정된 후 청약 자격(유지 여부)과 청약 의사를 확인한 뒤 입주 예정자로 확정됐습니다. 이 때 예약 당첨자는 다른 보금자리주택의 사전예약은 할 수 없고(일반분양 본청약은 가능) 예약 포기자 및 부적격자는 재당첨 제한처럼 사전예약이 제한됐고요.

2009~2010년에 3차례 사전 예약제로 보금자리주택을 공급하고 2011년에 이 제도가 폐지됐는데요.

그로부터 9년 뒤인 올해 '사전 청약제'로 다시 등장하게 됐습니다.

국토교통부는 이달 6일 '수도권 주택공급 확대방안'의 일환으로 3기 신도시 중에서 공공분양 물량의 절반을 사전 청약제로 분양하겠다고 밝혔습니다.

그동안 수도권의 주택 공급이 부족하다는 지적이 잇달아 제기됐고 이로 인해 무주택 서민들이 불안감을 느끼는 데 따른 조치로 풀이되는데요.

정부는 내년 상반기 중 사전청약 물량 약 9000가구를 확정해 발표하기로 했습니다. 사전 청약제 대상지로는 ▲남양주 왕숙 ▲하남 교산 ▲과천 ▲인천 계양 등이 거론됩니다.

◇ 과거 5~7년 걸린 본청약, 1~2년으로 줄인다는데

벌써부터 실수요자들의 기대감이 높습니다.

각종 부동산 커뮤니티엔 사전 청약제 개념이나 자격 조건, 신청 방법 등을 공유하고 어느 지역에 청약할지 미리 고민하는 청약 대기자들이 눈에 띄는데요.

한편으론 우려하는 시선도 있습니다. 사전 청약제는 과거에 '실패'했던 정책이기 때문이죠.

LH에 따르면 2009~2010년 3차례 걸쳐 공급한 보금자리주택에 당첨된 1만3398명 중 실제 본청약 계약자는 5512명(41%)에 불과했습니다.

토지보상도 끝나지 않은 땅을 사전예약으로 공급하면서 본청약이 많이 늦어졌거든요. 예약 당시 가격으로 계약할 수 있었지만 본청약 시점이 기약없이 길어지자 무주택 등 입주 자격을 유지하고 있을 수만은 없었던거죠.

실제 2012년에 사전 청약을 받은 경기도 하남 감일지구 B1블록은 7년 만인 지난해 말에서야 본청약이 이뤄지기도 했습니다. 사전 청약에서 본청약까지 5~7년이나 걸린다면 그 기간 무주택 자격을 유지하기 쉽지 않아 보입니다.

한 번 실패를 맛본 터라 이번 사전 청약제는 조금 다르게 진행되긴 합니다.

본청약까지 대기하는 시간을 최소화하기 위해 지구계획, 토지보상 등 주요 절차가 완료된 곳에 사전 청약제를 우선 적용하기로 했습니다. 지구계약→토지보상→택지조성사업→'사전청약'→주택사업승인→주택착공→본청약 순으로요. 정부는 사전 청약에서 본청약까지 1~2년 정도 걸릴 것으로 예상하고 있는데요.

계획대로 진행될지는 여전히 미지수입니다. 주택 건설 과정에서 문화재가 발견되거나 지역 주민들이 민원을 제기하는 등 여러 '돌발변수'가 생기기 마련입니다. 이렇게 되면 사전 청약에서 본청약까지 더 멀어질 수 있고요.

분양 시점이 멀어질수록 분양가도 오를수밖에 없습니다. 사전 청약할 때는 예상 분양가만 나오고 정확한 분양가는 본청약 시 확정되거든요. 소비자 부담은 물론이고 분양가 차이로 인한 민원도 발생할 수 있습니다.

이에 대해 국토부 관계자는 "분양가는 사전 청약 때 추정 가격을 알리기 때문에 본청약 때와 크게 차이나지 않을 것"이라며 "아울러 본청약시 분양가 상승 등의 문제를 예방하기 위해 사전청약지구를 최대한 (사전청약과 본청약 시점이) 근접한 단지 위주로 선정할 것"이라고 말합니다.

사전 청약제가 안착되기 위해선 '가수요'를 차단할 수 있는 장치가 필요하다는 지적도 나옵니다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "본청약이 있는 상태에서 사전 청약제가 추가되면 '옥상옥' 부작용이 있을 수 있기 때문에 과거 나왔던 문제점을 찾아서 보완할 필요가 있다"고 언급했습니다.

이어 "정부의 취지대로 제도가 잘 정착됐을 때 기대할 수 있는 효과(주택수급 불안 해소, 추격매수 자제로 인한 집값 안정 등)를 위해선 갭투자 등 가수요를 단호히 차단하고 무주택 실수요자 베이스로 갈 수 있도록 시스템을 견고히 만들어야 한다"고 했고요.

장재현 리얼투데이 리서치본부장도 "이번 정책은 3기 신도시 등에 청약 수요를 미리 받아놔 수도권 청약 열기를 식히고, 투기수요를 차단하기 위해 도입한 것으로 보인다"며 "정책이 효과를 보려면 사전 청약 때 분양가를 정해놓고(지정 분양가) 전매제한 등의 장치를 해놔야 한다"고 제언했습니다.

국토부 관계자는 "1~3지망 신청 등 과거 보금자리주택 사전 예약제에 준해서 제도를 구체화해 나갈 것"이라며 "제도를 정밀 검토해서 내년 말쯤 시행할 예정"이라고 언급했습니다.

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