목돈 없이 집값의 10%만으로도 내 집을 마련할 수 있는 '누구나집'의 구체적인 윤곽이 드러났다. 특히 최소 10년의 임대기간을 마치고 분양전환 시 집값 상승분을 임차인이 가져가는 구조라는 게 가장 큰 특징이다.
정부‧여당(더불어민주당)은 이를 통해 청년‧신혼부부 등에게 자금부담 없이 내 집 마련 기회를 제공, 자산도 증식할 수 있도록 한다는 구상이다.
집값 오를수록 임차인 이익 증가
국토교통부가 오는 8일부터 사업자 공모를 시작하는 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택' 이른바 누구나집은 임대종료 후 주택 처분을 사업초기에 확정된 분양전환가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양한다.
누구나집 입주자는 집값 10% 수준의 보증금으로 입주해 10년간 저렴한 가격으로 임대 거주할 수 있다. 임대기간이 종료되면 최초 확정된 가격으로 분양받아 확정분양가격 이상으로 집값이 오르면 임차인이 차익을 가져가게 된다. 사업자 수익은 적정 사업성을 확보하는 수준으로 제한돼 집값이 오를수록 임차인 이익이 늘어나는 구조다.
확정분양가는 공모시점 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 가격을 분양전환가격의 상한으로 정했다. 사전에 분양전환가격을 확정하는 만큼 기존 10년 임대주택(분양전환)에서 발생한 분양전환가격 관련 사업자와 임차인 간 분쟁을 예방할 수 있다는 게 정부‧여당의 설명이다.
성남 판교 등에 공급된 분양전환형 임대주택의 경우 분양전환 시점에 감정평가액으로 분양가격을 산정, 집값이 가파르게 올라 임차인들이 자금 부담에 분양을 받지 못하는 사례 등이 발생했던 부분을 보완한 것으로 해석된다.
임차인은 임대기간 동안 분양자금 마련을 위한 체계적인 자금조달계획 수립도 가능하다.
임차인들은 우선분양권을 부여받지만 임대기간 중에는 분양받은 주택이 아니어서 다른 주택도 분양받을 수 있다. 다만 이 경우 우선분양 대상에서는 제외된다.
사업자 수익은 어떻게?
누구나집은 공공지원민간임대로 민간 사업자의 참여가 있어야 주택 공급이 가능하다. 정부는 임차인들이 분양전환 시 차익을 가져가는 동시에 사업자에게는 분양전환가격 상한으로 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용하도록 했다.
민간사업자들의 의견을 수렴한 결과 사업 참여를 위해서는 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보해야 하는데, 연평균 상승률 1.5%를 적용하면 내부수익률 5% 이상을 확보할 수 있을 것으로 예상된다.
이를 통해 임차인들은 저렴한 가격에 분양을 받을 수 있고, 사업자들도 일정 수준의 수익을 확보할 수 있다.
국토부 관계자는 "누구나집은 기금이 참여하는 임대리츠를 통해 추진하는 사업으로 기금이 자본금의 70%까지 출자하고, 건설자금은 저리 융자로 사업을 지원하는 구조"라며 "기금의 출‧융자 지원으로 민간사업자 내부수익률 5% 이상 확보가 가능해 참여유인이 충분할 것"이라고 설명했다.
분양전환 시 확정분양가보다 주택가격이 떨어질 경우 투자자(기금‧사업자 등) 손실은 불가피하다. 다만 사업 완충률 확보로 손실이 발생해도 공적재원인 기금손실을 최소화하도록 관리하고, 공적지원이 이뤄지는 사업인 만큼 공실 등 리스크 관리에 대한 면밀한 관리로 손실발생 가능성을 최소화한다는 방침이다.
정부는 이번 누구나집 정책효과를 보면서 사업모델 개선방안을 검토하고 지자체‧공기업 등과 공급방안을 협의해나간다는 계획이다.
한편 이미 임대운영되고 있는 공공지원 민간임대는 누구나집 분양전환 기준이 적용되지 않고, 기존대로 임대의무기간 종료 후 임대사업자 결정에 따라 청산‧분양된다.
