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원자재·땅값 다 올랐는데…올해 분양가 급등수순?

  • 2022.01.14(금) 06:30

작년 원자재값 큰폭 상승 올해 공사비에 반영
공시지가 현실화·시세 상승해 택지비 더 오를듯

지난해 급증한 직접공사비와 공시지가 상승 등의 영향으로 올해 아파트 분양가도 상승할 가능성이 점쳐진다. 지난해 건축비 상승분이 올해 적용되고 공시가격 현실화 방안에 따라 공시지가도 10% 이상 상승, 분양원가의 상당비중을 차지하는 택지비 상승도 불가피하기 때문이다. 작년 급등한 공사비 올해 분양가에 반영?

한국건설기술연구원에 따르면 지난해 11월 기준 주거용건물 건설공사비지수는 137.49로 집계됐다. 연초인 1월과 비교했을 때 10.94% 급등했다. 

/그래픽=유상연 기자 prtsy201@

건설공사비지수는 건설공사 직접공사비의 가격변동을 측정하는 지수다. 기준연도를 2015년(100)으로 설정해 등락에 따라 공사비가 얼마나 올랐는지 가늠할 수 있다. 

건설현장에서 주로 사용하는 철근 및 봉강, 철강, 콘크리트, 시멘트 등 원자재의 가격이 크게 증가한 영향이 컸다. 한국건설기술연구원은 지난해 팬데믹 영향으로 철근, 철강 등 금속 관련 자재 상승률이 최고치를 찍었다고 설명했다.

직접공사비 증가는 분양가를 상승시키는 요인이다. 분양가격은 통상 직접공사비를 포함한 건설원가와 택지조성원가를 합친 분양원가에 건설사의 마진을 포함시켜 책정한다. 공사비가 오르면 원가가 올라 분양가도 자연스레 상승할 수밖에 없다.

올해 자재값도 상승이 예상되는 만큼 전체적인 건설원가 상승은 불가피해 보인다. 시멘트 원재료인 유연탄 가격이 상승하면서 시멘트 업체들은 이미 가격 인상을 발표했다. 국내 1위 시멘트업체인 쌍용C&E는 다음달부터 1종 벌크시멘트 가격을 인상하기로 했다. 이에 따라 다른 자재 업체들도 가격 인상을 요구할 가능성이 높아진 상황이다. ▷관련기사:또 오른 시멘트값…표정 굳은 레미콘(1월7일)

이처럼 원자재값이 지속해서 오르면서 올해 분양가격 상승폭도 커질 가능성이 높다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 11월 기준 전국 민간아파트 ㎡당 평균 분양가격은 423만2000원으로 연초인 1월과 비교하면 29만5000원(7.49%) 올랐다. 지난 2020년과 2021년에는 각각 연간 18만1000원(5.31%), 25만8000원(7.13%) 올랐다.

대형건설사의 경우 통상 연초 연간공급계약을 맺고 자재를 공급받는데 지난해 자재값 상승이 올해 분에 반영된다.

건설업계 관계자는 "건설 자재값 상승으로 공사비가 증가하면 분양비용이 늘어나는 요인이 된다"며 "통상적으로 대형 건설사들은 연초에 연간 공급계약을 맺어 지난해 상승한 건자재값은 올해 반영될 것"이라고 말했다.

분양원가 비중 큰 땅값 올해도 오른다

올해 공시지가가 큰 폭 상승하는 점도 분양가를 높이는 요인으로 꼽힌다. 분양원가의 가장 큰 비중을 차지하는 택지비가 오르면서 분양가가 상승할 여지가 크다. 

/그래픽=김용민 기자 kym5380@

국토교통부가 발표한 올해 전국 표준지 약 54만 필지의 올해 공시지가 상승률은 10.16%로 예상됐다. 지난해 10.35% 오른데 이어 10%대 상승을 유지한 것이다.

공시지가가 10%대의 높은 상승을 기록하는 이유는 토지 가격이 높아진데다 정부가 공시지가 현실화율 정책을 펼치고 있어서다. 정부는 오는 2028년까지 공시지가를 시세의 90%로 현실화하는 것을 목표로 하고 있다. 올해 현실화율은 71.4%로 지난해보다 3.0%포인트 오를 전망이다.

공시지가가 오르면 택지조성원가가 상승해 분양가도 오른다. 특히 분양가상한제를 적용받는 지역에서는 건축비가 제한된 만큼 택지비가 분양가 상승을 이끄는 가장 큰 요인으로 작용한다. 이 때문에 일부 정비사업 조합이나 건설사들이 분양을 미루면서 택지비 인상분을 반영하거나 택지비 감정평가를 재의뢰하는 곳들도 나왔다.

분양가상한제 적용지역은 기본형 건축비, 택지비, 택지·건축비 가산비 등을 더해 분양 가격이 결정되는데 기본형 건축비는 정부에서 상한선을 정해주고 있다.

국토교통부는 매년 공사비 증감요인을 반영해 3월과 9월에 기본형 건축비를 정기적으로 조정하고 있다. 지난해는 주요 건설자재인 고강도 철근 가격이 급등하면서 7월에 1평(3.3㎡)당 건축비 상한금액을 1.77% 늘리며 비정기 조정했다. 이어 9월에는 3.42% 상승조정 했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "분양원가에 영향을 미치는 공시지가와 자재값이 올라 올해 분양가는 상승할 수 밖에 없다고 예상한다"며 "기존보다 올해 분양가 상승률이 더 높아질 것"이라고 내다봤다.

다만 김승준 현대차증권 애널리스트는 "인플레이션 상황에서 원자재가격은 계속 올라갈 것으로 예상돼 올해 건설사들의 공사비도 같이 상승할 것으로 전망한다"면서도 "오른 공사비가 분양가로 전가되긴 하지만 분양가상한제로 인해 전가되는 속도는 빠르지 않을 것"이라고 말했다.

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