[포스트]분양권 웃돈 1억 받고 팔았다면

  • 2016.05.19(목) 08:23

 

경기 광명에 사는 직장인 김 모씨는 요즘 한창 뜨고 있는 KTX광명역 근처 아파트에 청약을 넣고 기대에 부풀어있습니다. 당첨된다면 실제 거주할 생각도 있지만, 혹시라도 수천만원의 프리미엄이 붙으면 분양권을 팔까도 고민인데요.

 

김씨가 분양권을 판다면 세금은 얼마나 내야 할까요? 만약 세금이 아까워서 제대로 내지 않으면 어떻게 될까요?

 

# 고민1. 세금 낸다면 얼마

 

-아파트 분양권 팔면 무슨 세금을 내나요

 

▲분양권 가격이 오른 상태에서 팔면 양도소득세를 신고하고 납부해야 합니다. 프리미엄 자체가 양도차익이 되어 양도세 과세대상이 되는 거죠. 다만 취득세나 재산세와 같은 세금은 내지 않습니다.

 

-양도세율은 어느 정도 붙나요

 

▲보유기간에 따라 세율이 다릅니다. 1년 미만 보유한 경우 양도세율은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 일반 양도세율인 6~38%가 적용됩니다. 이때 보유기간은 분양계약을 하고 계약금을 납부한 날부터 양도한 날까지로 합니다.

 

 

-분양권을 1년 후에 1억원의 프리미엄을 받고 판다면 양도세가 얼마죠

 

▲분양권 양도차익 1억원에 250만원의 기본공제를 빼고, 40%의 세율을 적용하면 양도세는 3900만원입니다. 여기에 10%의 지방소득세가 추가로 붙으니까 실제 세금 부담액은 4290만원이고요. 세금 빼고 실제로 가져갈 수 있는 금액은 5710만원이겠네요.

 

# 고민2. 다운계약서를 쓴다면

 

-분양권 프리미엄 1억원을 1000만원으로 낮춰서 다운계약서를 썼다면, 세금은 얼마나 내나요

 

▲일단 세금만 계산해보면 양도차익 1000만원에서 기본공제 250만원을 빼고, 세율 40%를 매기면 양도세가 300만원 나옵니다. 지방소득세를 포함해도 총 세부담이 330만원이네요. 다운계약서로 거의 4000만원 가까운 세금을 내지 않게 됩니다.

 

-세금 차이가 상당한데요. 혹시 다운계약서 썼다가 나중에 걸릴 수도 있나요

 

▲만약에 분양권을 산 사람이 변심하면 고스란히 세금을 내야합니다. 부당과소신고가산세 40%와 납부불성실가산세 10.95%(연간)까지 붙으니, 1년 후에는 세액의 50%를 더 내야 합니다. 다운계약서를 통해 내지 않은 양도세 4000만원에 가산세 2000만원까지 얹어서 총 6000만원의 세금을 내게 되는 거죠.

 

 

# 고민3. 지금 당장 팔 수 있나

 

-아파트에 당첨되자마자 중개업자들한테 계속 연락이 오네요. 안 걸리게 알아서 다 해준다고 하는데요. 어떻게 가능하죠

 

▲만약에 분양권을 가진 A가 전매제한 기간에 B한테 팔았다고 가정해보죠. 전매제한 기간이 풀리면 B가 C한테 다시 팔고요. 이때 브로커들이 B를 거래 과정에서 삭제하고, A가 C한테 거래한 것처럼 꾸미는 겁니다. 이런 방식으로 A부터 Z까지 분양권이 거래되기도 합니다.

 

-전매제한 기간도 한참 남았는데, 지금 분양권 팔았다가 적발되면 세금도 더 내나요

 

▲전매제한 기간 중이라면, 분양권 거래 자체가 불법이죠. 이런 미등기 전매는 양도세가 70%입니다. 프리미엄으로 1000만원 받고 팔았다면 양도세로 700만원을 내는 거죠. 미등기 전매 사실이 국세청에 적발되면 나중에 1세대1주택 비과세와 같은 세금 혜택도 못 받게 됩니다.

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